개발행위허가, 복잡해 보이지만 알아두면 정말 유용해요! (절차, 제한, 기반시설 요건 총정리)
안녕하세요! 오늘은 부동산 개발이나 토지 이용과 관련해서 정말 중요한 개발행위허가에 대해 쉽고 재미있게 알아보려고 해요. 땅을 가지고 있거나 건물을 지으려는 분들, 또는 공인중개사 시험을 준비하시는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 내용이죠! 용어도 어렵고 절차도 복잡해 보이지만, 차근차근 함께 살펴보면 생각보다 어렵지 않답니다. 저와 함께 개발행위허가의 세계로 떠나볼까요?
개발행위허가, 언제 받아야 할까요?
‘개발행위’라는 말, 조금 딱딱하게 들리죠? 쉽게 말해 땅의 성격이나 모양을 바꾸는 여러 활동들을 의미해요. 그럼 어떤 활동들이 허가를 받아야 하는 대상일까요?
### 허가 대상, 이런 것들이 있어요!
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 다음과 같은 행위를 하려면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(헥헥, 길죠?😅 앞으로는 간단히 ‘허가권자’라고 부를게요!)의 허가를 받아야 한다고 정하고 있습니다.
- 건축물의 건축: 우리가 흔히 생각하는 건물 짓기! 「건축법」에 따른 건축물 건축이 해당됩니다.
- 공작물의 설치: 인공을 가해 만든 시설물 설치도 허가 대상이에요. 건축물은 제외하고요.
- 토지의 형질변경: 땅깎기(절토), 흙쌓기(성토), 땅 고르기(정지), 포장 등으로 토지 모양을 바꾸거나 공유수면을 매립하는 행위가 포함돼요. 단, 농사짓기 위한 형질 변경은 제외랍니다.
- 토석의 채취: 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 캐내는 행위도 허가가 필요해요. (토지 형질 변경 목적은 제외)
- 토지 분할: 특정 지역(녹지·관리지역·농림지역·자연환경보전지역) 안에서 허가/인가 없이 땅을 나누거나, 「건축법」상 분할제한면적 미만으로 나누는 경우, 또는 너비 5m 이하로 나누는 경우가 해당돼요. (건축물이 있는 대지는 제외!)
- 물건 쌓아놓기: 녹지·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 울타리 밖 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위도 허가를 받아야 해요.
### 허가 내용을 변경하고 싶다면?
이미 허가받은 내용을 바꿔야 할 때도 있겠죠? 기본적으로 변경 시에도 허가를 다시 받아야 해요. 하지만! 아주 경미한 사항을 변경하는 경우에는 허가 없이 변경할 수 있어요. 예를 들면 사업 기간을 단축하거나, 부지/건축물 면적을 5% 범위에서 줄이는 경우(공작물 무게/부피/수평투영면적, 토석 채취량 5% 축소 포함), 법령 개정이나 도시·군관리계획 변경 때문에 어쩔 수 없이 바꾸는 경우 등이 해당됩니다.
### 허가 없이도 가능한 경우는 없을까요?
물론 있습니다! 모든 개발행위에 허가가 필요한 건 아니에요. 다음과 같은 경우는 허가 없이 진행할 수 있어요.
- 재해 복구나 재난 수습을 위한 응급조치: 정말 급할 때는 먼저 조치하고, 1개월 안에 신고하면 된답니다!
- 「건축법」상 신고 대상 건축물의 개축·증축·재축: (도시·군계획시설 부지 중 사업 미시행지에서만 가능)
- 그 외 경미한 행위들:
- 건축물 건축: 허가나 신고 대상이 아닌 아주 작은 건축물 짓기.
- 공작물 설치: 도시지역 등에서 무게 50톤, 부피 50㎥, 수평투영면적 50㎡ 이하 공작물 설치 (일부 제외). 농림어업용 비닐하우스 설치(양식장 제외) 등.
- 토지 형질변경: 높이/깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지 등. 특정 지역 외에서 660㎡ 이하 토지의 지목변경 없는 형질변경. 이미 조성된 대지에서 건물/공작물 설치 위한 형질변경(절토/성토 제외) 등.
- 토석 채취: 도시지역 등에서 면적 25㎡ 이하, 부피 50㎥ 이하 토석 채취 등.
- 토지 분할: 사도 개설 허가받은 토지 분할, 공공용지 편입 위한 분할 등.
- 물건 쌓기: 녹지지역 등에서 면적 25㎡ 이하, 무게 50톤 이하, 부피 50㎥ 이하 물건 쌓기 등.
이런 경미한 행위의 구체적인 범위는 지자체 조례로 다르게 정할 수도 있으니, 실제 진행 전에는 꼭 확인해봐야 해요!
개발행위허가, 어떻게 신청하고 진행될까요?
자, 그럼 허가가 필요한 경우 절차는 어떻게 될까요? 생각보다 체계적으로 진행된답니다.
### 신청서 제출: 필요한 서류는?
개발행위를 하려는 사람은 개발행위에 따른 기반시설 설치나 용지 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 허가권자에게 제출해야 해요. 서류 준비가 중요하겠죠?
다만, 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설 설치나 용지 확보에 관한 계획서는 제출하지 않아도 된답니다. 왜냐하면 이곳은 이미 개발 밀도가 높아 기반시설 설치가 곤란한 지역이기 때문이죠!
### 처리 기간: 얼마나 걸릴까요?
허가 신청이 들어가면, 허가권자는 특별한 사유가 없는 한 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 합니다. 생각보다 빠르죠? 하지만! 도시계획위원회 심의를 거치거나 관계 행정기관과 협의가 필요한 경우에는 그 기간은 제외하고 계산해요.
### 조건부 허가: 그냥 통과? No!
허가권자는 허가를 내줄 때, 신청자의 의견을 듣고 기반시설 설치, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 허가할 수 있어요. 그냥 허가만 덜컥 내주는 게 아니라, 필요한 조치를 하도록 조건을 붙일 수 있다는 거죠!
### 이행보증금: 약속은 지켜야죠!
만약 기반시설 설치, 위해 방지 등의 조치가 필요하다고 인정되면, 허가권자는 이행을 보증하기 위해 허가받는 사람에게 이행보증금을 예치하게 할 수 있어요. 일종의 약속 이행 담보금 같은 거죠. 물론 국가나 지자체, 공공기관 등이 시행하는 경우에는 해당되지 않아요.
### 준공검사: 끝날 때까지 끝난 게 아니다!
공작물 설치(일부 제외), 토지 형질변경, 토석채취 허가를 받았다면, 개발행위를 완료한 후 준공검사를 받아야 합니다. 공사가 잘 끝났는지 확인하는 절차예요. 개발행위준공검사신청서에 준공사진, 지적측량성과도(필요시), 관계기관 협의 필요 서류 등을 첨부해서 제출해야 해요.
잠깐! 개발행위허가가 제한될 수도 있어요!
개발행위허가를 신청한다고 해서 무조건 다 허가가 나는 건 아니에요. 특정 지역에서는 허가가 제한될 수도 있답니다. 어떤 경우일까요?
### 허가 제한 사유: 이런 곳은 조심!
다음 중 하나에 해당하고 도시·군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역은 최대 3년 동안 개발행위허가가 제한될 수 있어요. (위원회 심의 필요)
- 보전 필요 지역: 녹지지역이나 계획관리지역 중 나무가 많거나, 새들이 많이 살거나, 우량 농지 등으로 보전이 필요한 곳.
- 환경/경관/문화유산 보호 지역: 개발행위로 주변 환경, 경관, 미관, 문화유산 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 곳.
- 도시계획 수립 지역: 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 만들고 있는 지역. 계획이 확정되면 용도지역 등이 바뀌고 허가 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 곳.
- 지구단위계획구역: 계획적인 개발을 위해 지정된 곳.
- 기반시설부담구역: 개발로 인해 기반시설 설치가 필요한 곳.
### 제한 기간 연장도 가능해요?
네, 위에서 말한 3번, 4번, 5번 지역(도시계획 수립, 지구단위계획구역, 기반시설부담구역)에 대해서는 위원회 심의 없이 한 번 더, 2년 이내의 기간 동안 제한을 연장할 수 있습니다. 즉, 최대 5년까지 제한될 수도 있다는 거죠!
개발과 기반시설, 떼려야 뗄 수 없는 관계죠!
개발행위는 필연적으로 도로, 상하수도, 학교 같은 기반시설에 영향을 미치게 돼요. 그래서 법에서는 이와 관련된 구역들을 지정해서 관리하고 있습니다.
### 개발밀도관리구역: 더 이상 짓기 힘들어요!
- 어떤 곳? 주거·상업·공업지역에서 개발행위 때문에 기반시설 용량이 부족해질 것 같은데, 새로 설치하기는 곤란한 지역을 말해요. 이미 빽빽하게 개발된 곳이라고 생각하면 쉽겠네요.
- 지정 효과: 이 구역으로 지정되면, 해당 용도지역에 적용되는 건폐율이나 용적률이 최대 50%까지 강화될 수 있어요. 즉, 건물을 더 빽빽하게 짓기 어려워지는 거죠.
- 지정 절차: 허가권자가 지정/변경하면 지방자치단체 공보에 고시합니다.
### 기반시설부담구역: 개발하면 책임도 함께!
- 어떤 곳? 개발밀도관리구역과는 반대로, 개발이 집중되면서 기반시설 설치가 필요한 지역이에요. 주로 규제가 완화되거나 용도지역이 변경되는 등 개발 압력이 높은 곳이 해당돼요.
- 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도보다 20% 이상 증가한 지역
- 전년도 인구증가율이 해당 시/군 평균보다 20% 이상 높은 지역 등
- 지정 목적: 늘어나는 기반시설 수요에 대처하기 위해 지정하며, 이곳에서 특정 개발행위(주로 200㎡ 초과 신/증축)를 하는 사람에게 기반시설 설치 비용을 부과할 수 있어요.
- 지정 절차: 주민 의견을 듣고, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 고시합니다.
- 비용 납부: 기반시설설치비용은 현금, 카드뿐만 아니라 토지로 납부하는 물납도 가능해요!
마무리하며
오늘은 개발행위허가의 개념부터 절차, 제한 사유, 그리고 기반시설 관련 구역까지! 정말 많은 내용을 함께 살펴봤어요. 조금 복잡하게 느껴질 수도 있지만, 토지나 건물을 다룰 때 반드시 알아야 할 필수 지식이랍니다. 특히 세부적인 기준이나 경미한 행위의 범위 등은 각 지방자치단체의 도시·군계획조례로 다르게 정하는 경우가 많으니, 실제 개발행위를 계획하고 있다면 해당 지역의 조례를 꼭! 확인하시는 것 잊지 마세요!
오늘 알려드린 내용이 여러분의 성공적인 부동산 활동에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글 남겨주시고요! 다음에 더 유익한 정보로 찾아뵐게요! ^^
(이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아니므로 참고용으로만 활용하시고, 구체적인 사항은 반드시 관계 기관에 문의하시기 바랍니다.)
