건축법 위반건축물 증축 대수선 용도변경, 미리 알고 대비해요!

안녕하세요! 여러분의 든든한 건축 정보 도우미입니다. ^^ 오늘은 우리 주변에서 생각보다 흔하게 볼 수 있지만, 자칫 잘못하면 큰 문제로 이어질 수 있는 ‘위반건축물’에 대해 이야기 나눠보려고 해요. 특히 건물을 더 넓게 쓰거나(증축), 내부를 고치거나(대수선), 다른 용도로 사용(용도변경)할 때 법을 어기는 경우가 많은데요. 어떤 경우에 위반건축물이 되고, 또 어떤 점을 조심해야 하는지 쉽고 재미있게 알려드릴게요!

위반건축물이 뭐길래? 🤔

먼저 ‘위반건축물’이 무엇인지부터 확실히 알아야겠죠? 괜히 어렵게 생각하실 필요는 없어요!

건축물의 기본 정의부터 알아볼까요?

우리 건축법에서는 건축물을 이렇게 정의하고 있어요. 바로 “토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등” (건축법 제2조 제1항 제2호)을 말합니다. 여기서 ‘토지에 정착한다’는 건 쉽게 옮기기 어렵거나, 옮길 필요가 거의 없는 상태를 의미해요.

참고로, 대지를 만들기 위한 옹벽이나 높이 6미터를 넘는 굴뚝, 높이 4미터를 넘는 광고탑, 높이 2미터를 넘는 담장 같은 건 ‘공작물’이라고 해서 건축물과는 조금 다르게 취급되는데요 (건축법 제83조, 건축법 시행령 제118조 제1항). 이런 공작물도 건축물에 붙어있으면 건축물의 일부가 되지만, 따로 떨어져 있으면 별도의 신고 절차가 필요할 수 있답니다.

왜 위반건축물이 되는 걸까요?

간단해요! 건축물을 새로 짓거나(신축), 늘리거나(증축), 고치거나(대수선), 용도를 바꾸는(용도변경) 등의 행위를 할 때는 반드시 법에서 정한 절차, 즉 허가나 신고를 거쳐야 합니다. 그런데 이런 절차를 무시하고 마음대로 진행하면 그 건물이 바로 ‘위반건축물’ 딱지를 달게 되는 거예요. 더 넓게 쓰고 싶어서, 혹은 편의를 위해서 한 행동이 나중에는 큰 골칫거리가 될 수 있다는 거죠.

흔히 저지르는 위반 유형들!

그렇다면 어떤 경우에 위반건축물이 되는 걸까요? 대표적인 사례들을 살펴볼게요. 혹시 우리 집은 괜찮은지 한번 체크해보세요!

1. 무단 증축: 더 넓게 쓰고 싶어서…

가장 흔한 유형 중 하나가 바로 허가나 신고 없이 건물의 면적을 늘리는 ‘무단 증축’이에요.

• 베란다나 발코니 확장: 흔히 ‘베란다 튼다’고 하죠? 외부 공간인 베란다나 발코니에 벽이나 지붕, 창호를 설치해서 실내 공간처럼 만드는 경우, 면적이 늘어나기 때문에 증축에 해당될 수 있어요. 당연히 허가나 신고가 필요합니다.
• 옥상 증축 (옥탑방 등): 옥상에 방이나 창고 같은 구조물을 추가로 설치하는 경우도 마찬가지예요. 건물의 전체 연면적이 늘어나기 때문에 증축 허가/신고 대상이죠.
• 컨테이너 등 가설건축물 무단 설치: 마당이나 옥상에 컨테이너 박스를 가져다 놓고 창고나 사무실로 쓰는 경우도 종종 있는데요. 이것도 건축 면적에 포함될 수 있어 주의해야 해요.

이런 증축은 단순히 면적만 늘리는 게 아니라, 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적 비율)이나 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적 비율) 같은 중요한 건축 기준을 위반할 가능성이 높답니다.

2. 허가 없는 대수선: 내부 구조를 마음대로?!

‘대수선’은 건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위, 또는 외부 형태를 변경하는 등 건축물의 안전과 기능에 큰 영향을 미치는 수리를 말해요 (건축법 제2조 제1항 제9호).

• 가구 수 늘리기: 다가구 주택이나 상가주택 등에서 임대 수익을 늘리려고 내부 벽체를 새로 만들거나 변경해서 원래 허가받은 것보다 가구 수를 늘리는 경우가 대표적이에요. 이건 단순히 칸막이만 치는 게 아니라, 소방 시설이나 주차 공간 확보 등 여러 법규와 연결되기 때문에 반드시 허가나 신고가 필요합니다.
• 내력벽 철거/변경: 건물의 하중을 지탱하는 중요한 벽인 ‘내력벽’을 함부로 철거하거나 변경하는 건 정말 위험한 행동이에요! 건물의 안전에 치명적인 영향을 줄 수 있기 때문에 반드시 전문가와 상의하고 적법한 절차를 거쳐야 합니다.

대수선은 건물의 구조 안전과 직결되는 경우가 많으니, 정말 신중하게 접근해야 해요!

3. 신고 없는 용도변경: 슬쩍 다른 용도로 사용?

건축물은 지을 때 정해진 용도(예: 주택, 근린생활시설, 공장 등)가 있어요. 이 용도를 바꾸려면 ‘용도변경’ 허가나 신고 절차를 밟아야 하는데요. 이걸 무시하고 다른 용도로 사용하면 위반건축물이 됩니다.

• 근린생활시설 → 주거용: 상가(근린생활시설)로 허가받은 공간을 주거용 원룸 등으로 개조해서 사용하는 경우가 많죠. 하지만 주거 시설은 소방, 단열, 환기 기준 등이 상가와 다르기 때문에 반드시 용도변경 절차를 거쳐야 해요.
• 고시원 내 취사시설 설치: 고시원(다중생활시설)은 원래 각 방에 취사 시설을 설치할 수 없도록 되어 있어요. 그런데 편의를 위해 싱크대나 인덕션 등을 몰래 설치하는 경우, 이것도 용도변경 위반에 해당될 수 있습니다. 화재 위험도 커지고요!

용도변경은 시설군(건축법 시행령 별표1)에 따라 허가 대상인지, 신고 대상인지, 아니면 기재 내용 변경 신청 대상인지 달라지니, 변경 전에 꼭 확인해야 합니다!

4. 기타 위반 사례들

그 외에도 다음과 같은 경우들이 위반건축물로 적발될 수 있어요.

• 무단 담장/옹벽 설치: 높이 2미터를 넘는 담장이나 옹벽은 공작물 축조 신고 대상인데, 이를 어기는 경우.
• 일조권 등 높이 제한 위반: 주변 건물의 햇빛을 가리지 않도록 정해진 높이 제한 규정을 어기고 건물을 높이는 경우.
• 조경 의무 면적 훼손: 법적으로 확보해야 하는 조경 면적을 주차장 등으로 무단 변경하여 훼손하는 경우.

정말 다양하죠? ‘이 정도는 괜찮겠지’ 하는 생각이 나중에 큰 문제로 돌아올 수 있습니다.

위반하면 어떻게 되나요?

만약 위반건축물로 적발되면 어떤 불이익이 있을까요? 생각보다 심각할 수 있어요.

시정명령과 이행강제금

우선 관할 행정청(시·군·구청 등)에서 원상 복구하라는 시정명령을 내립니다. 정해진 기간 안에 시정하지 않으면, 시정될 때까지 이행강제금이라는 벌금이 계속해서 부과돼요. 이행강제금은 위반 내용이나 면적에 따라 계산되는데, 금액이 상당할 수 있고, 매년 반복해서 나올 수도 있어서 경제적 부담이 매우 큽니다!

건축물대장 등재 및 불이익

위반건축물이라는 사실이 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 기재됩니다. 이렇게 되면 다음과 같은 여러 가지 불이익이 따를 수 있어요.

• 매매 및 임대 어려움: 위반건축물은 정상적인 거래가 어렵고, 매매가 성사되더라도 가격이 크게 떨어질 수 있어요. 전세자금 대출 등이 제한될 수도 있고요.
• 금융기관 대출 제한: 은행 등 금융기관에서 해당 건물을 담보로 대출받기가 어려워질 수 있습니다.
• 기타 영업 인허가 제한: 해당 건물에서 새로운 사업을 시작하려고 할 때, 영업 허가나 신고가 거부될 수도 있습니다.

형사 처벌 가능성도 있어요!

단순히 이행강제금만 내는 걸로 끝나지 않을 수도 있어요. 건축법 위반 정도가 심각하다고 판단될 경우, 벌금이나 징역과 같은 형사 처벌까지 받을 수 있습니다 (건축법 제108조, 제110조 등 참조).

마무리하며

오늘은 건축법 위반건축물, 특히 증축, 대수선, 용도변경과 관련된 내용들을 살펴봤어요. 건물을 사용하다 보면 조금 더 넓게, 조금 더 편리하게 바꾸고 싶은 마음이 드는 건 당연하지만, 그 과정에서 법을 지키는 것이 정말 중요합니다! ‘나 하나쯤이야’, ‘이 정도는 괜찮겠지’하는 생각보다는, 변경 전에 반드시 전문가(건축사 등)와 상담하고 관할 구청 건축과 등에 문의해서 적법한 절차를 확인하는 습관을 들이는 것이 좋겠습니다.

나의 소중한 자산인 건축물을 안전하고 합법적으로 관리하는 것, 잊지 마세요! 다음에도 여러분께 도움이 되는 유용한 정보로 찾아올게요~ ^^