건축 분쟁, 혼자 힘들어하지 마세요! 건축분쟁전문위원회가 있답니다 🙂
안녕하세요! 오늘은 집을 짓거나 고치는 과정에서 생길 수 있는 골치 아픈 문제, 바로 ‘건축 분쟁’을 어떻게 지혜롭게 해결할 수 있는지 알아보려고 해요. 특히 ‘건축분쟁전문위원회’를 통한 조정 및 재정 신청 절차에 대해 쉽고 자세하게 설명해 드릴게요!
건축하다 보면 생기는 이런저런 문제들, 왜 생길까요?
새 집을 짓거나 오랫동안 살아온 집을 멋지게 고치는 일, 생각만 해도 설레는 일이죠! 하지만 이 과정이 항상 순탄하지만은 않아요. 설계 단계부터 시공, 완공 후까지 예상치 못한 문제들이 불쑥 나타나곤 하는데요. 예를 들면, 공사 소음이나 분진 때문에 이웃과 갈등이 생기기도 하고, 시공사와 건축주 간의 공사 범위나 비용 문제로 다툼이 벌어지기도 하죠. 또, 완공된 건물의 하자를 두고 누구 책임인지 따지게 되는 경우도 있고요. 이런 문제들은 감정적으로 격해지기 쉽고, 당사자끼리 해결하기에는 어려움이 따르는 경우가 많습니다.
전문가의 도움이 필요할 때! 건축분쟁전문위원회란?
이렇게 복잡하고 어려운 건축 관련 분쟁을 전문적으로 다루기 위해 국토교통부 산하에 ‘건축분쟁전문위원회’라는 기구가 설치되어 있어요. 이 위원회는 건축 과정에서 발생하는 다양한 갈등을 공정하고 신속하게 해결할 수 있도록 ‘조정’이나 ‘재정’ 절차를 진행하는 곳이랍니다. 변호사, 건축사, 기술사 등 각 분야 전문가들이 위원으로 참여하여 분쟁의 원인을 면밀히 파악하고 합리적인 해결책을 제시해 줘요. 소송까지 가기 전에 원만하게 문제를 해결할 수 있는 좋은 방법 중 하나죠!
어떤 분쟁을 다루나요? (건설산업기본법 제외!)
건축분쟁전문위원회에서는 정말 다양한 유형의 분쟁을 다루고 있어요. 구체적으로는 다음과 같은 경우들이 해당됩니다.
- 건축주, 시공사 등 건축관계자와 공사로 피해를 입은 이웃 주민 사이의 분쟁
- 설계자, 감리자 등 관계전문기술자와 이웃 주민 사이의 분쟁
- 건축관계자와 관계전문기술자 사이의 분쟁 (예: 설계 오류, 감리 부실 등)
- 건축관계자들 사이의 분쟁 (예: 하도급 분쟁 등)
- 이웃 주민들 사이의 분쟁 (예: 일조권, 조망권 침해 등)
- 관계전문기술자들 사이의 분쟁
다만, 여기서 중요한 점! 「건설산업기본법」 제69조에 따라 건설분쟁조정위원회에서 다루는 분쟁은 건축분쟁전문위원회의 조정 대상에서 제외된다는 점, 꼭 기억해주세요!
복잡할 것 같다고요? 생각보다 쉬운 조정·재정 신청 절차!
‘위원회’라고 하니 뭔가 절차가 복잡하고 어려울 것 같다는 생각이 드실 수도 있어요. 하지만 생각보다 어렵지 않답니다! 차근차근 알아볼까요?
누가 신청할 수 있나요?
분쟁의 당사자라면 누구나 신청할 수 있어요. 위에서 언급된 건축관계자, 인근주민, 관계전문기술자 등 분쟁으로 어려움을 겪고 있는 분들이라면 신청 가능합니다. 만약 분쟁 당사자가 여러 명이라면, 그중에서 3명 이하의 대표자를 선정해서 진행할 수도 있어요. 그리고 꼭 본인이 직접 신청하지 않아도 괜찮아요! 배우자, 직계 가족, 형제자매나 법인의 경우 임직원, 또는 변호사를 대리인으로 선임해서 절차를 진행할 수도 있답니다. (「건축법」 제91조 제1항)
어떤 서류가 필요한가요? (꼼꼼히 챙겨요!)
조정이나 재정을 신청하려면 ‘분쟁조정 등 신청서’를 작성해서 제출해야 해요. 이 신청서에는 다음과 같은 내용들이 포함되어야 합니다. (「건축법」 제92조 제1항, 「건축법 시행령」 제119조의4 제1항)
- 신청인의 성명(법인은 명칭) 및 주소
- 상대방(피신청인)의 성명(법인은 명칭) 및 주소
- 대리인을 선임했다면 대리인의 성명 및 주소
- 분쟁 조정 또는 재정을 받고자 하는 구체적인 내용 (무엇을 해결하고 싶은지 명확하게!)
- 분쟁 발생 경위 및 당사자 간의 협의 과정 (어떤 일이 있었고, 어떻게 해결하려고 노력했는지 상세하게)
- 신청 날짜
신청서와 함께 분쟁 내용을 뒷받침할 수 있는 증거 자료나 관련 서류가 있다면 원본이나 사본을 함께 제출하는 것이 좋아요. 예를 들어 계약서, 설계 도면, 현장 사진, 주고받은 내용증명 등이 도움이 될 수 있습니다. (「건축법 시행규칙」 제43조의3 제2항)
신청은 어디로? 어떻게? (온라인도 가능해요!)
작성된 신청서와 첨부 서류는 국토교통부에 설치된 건축분쟁전문위원회에 제출하면 됩니다. 직접 방문하거나 우편으로 제출할 수도 있고, 편리하게 전자문서로도 제출이 가능해요!
조정? 재정? 뭐가 다른가요?
건축분쟁전문위원회에는 ‘조정’ 절차와 ‘재정’ 절차, 두 가지가 있어요. 어떤 차이가 있을까요?
- 조정(調停): 분쟁 당사자 중 한 명 이상이 신청할 수 있어요. 위원회가 양측의 입장을 듣고 합리적인 조정안을 제시하여 합의를 이끌어내는 방식입니다.
- 재정(裁定): 분쟁 당사자 모두의 합의가 있어야 신청 가능해요. 위원회가 사실관계를 조사하고 법률적 판단을 내려 결정을 내리는 방식입니다. 조정보다는 조금 더 구속력이 강하다고 볼 수 있어요. (「건축법」 제92조 제2항)
어떤 절차를 선택할지는 분쟁의 성격이나 당사자 간의 관계 등을 고려해서 결정하는 것이 좋습니다.
신청하면 얼마나 걸리고, 어떤 효력이 있을까요?
신청 후 결과가 나오기까지의 기간이나 그 결정의 효력도 궁금하실 텐데요!
궁금해요! 처리 기간은? (조정 60일, 재정 120일!)
건축분쟁전문위원회는 신속한 분쟁 해결을 위해 노력하고 있어요. 일반적으로 조정 신청의 경우 신청일로부터 60일 이내, 재정 신청의 경우 120일 이내에 절차를 마무리하는 것을 목표로 합니다. 다만, 사안이 복잡하거나 부득이한 사정이 있는 경우에는 위원회의 의결을 거쳐 기간이 연장될 수도 있어요. (「건축법」 제92조 제3항)
신청하면 공사가 멈추나요? (꼭 그렇지만은 않아요!)
간혹 조정이나 재정 신청을 하면 무조건 공사가 중단된다고 생각하시는 분들이 계신데요. 그렇지 않습니다! 건축분쟁전문위원회에 조정 등을 신청했다는 이유만으로 시·도지사나 시장·군수·구청장이 해당 공사를 중지시킬 수는 없어요. 물론, 안전상의 긴급한 위험이 있거나 특별한 사유가 있다면 예외적으로 공사 중지 명령이 내려질 수도 있습니다. (「건축법」 제93조 제3항)
조정/재정 결정, 법적인 힘이 있나요? (재판상 화해와 동일!)
네, 그렇습니다! 위원회의 결정은 법적인 효력을 가져요.
- 조정의 효력: 조정위원회에서 제시한 조정안을 당사자 양측이 15일 이내에 수락하면, 조정서가 작성됩니다. 이 조정서에 조정위원과 당사자가 기명날인하면, 그 내용은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게 됩니다. 즉, 법원의 확정판결과 같은 힘을 가지는 거죠! (「건축법」 제96조)
- 재정의 효력: 재정위원회의 재정 결정 문서가 당사자에게 송달된 후 60일 이내에 어느 한쪽이라도 소송을 제기하지 않거나, 제기했던 소송을 취하하면 그 재정 내용 역시 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다. (「건축법」 제99조)
물론, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항(예: 법률에 위반되는 합의 등)에 대해서는 효력이 인정되지 않아요.
비용은 누가 부담하나요? 그리고 꼭 알아둘 점!
마지막으로 비용 문제와 몇 가지 알아두면 좋은 점을 짚어 드릴게요.
감정, 진단 비용… 부담은 어떻게?
분쟁 해결 과정에서 전문가의 감정이나 진단, 시험 등이 필요할 수 있는데요. 이때 발생하는 비용은 기본적으로 당사자 간의 합의에 따라 정해진 비율로 부담하게 됩니다. 만약 비용 부담에 대해 서로 합의가 이루어지지 않으면, 조정위원회나 재정위원회에서 부담 비율을 정해줄 수 있어요. (「건축법」 제102조 제1항)
알아두면 좋은 점 (꿀팁!)
- 건축분쟁전문위원회를 통한 해결은 소송에 비해 시간과 비용을 절약할 수 있는 좋은 대안이 될 수 있어요.
- 전문가들의 도움을 받아 공정하고 합리적인 해결책을 찾을 수 있다는 장점이 있습니다.
- 이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 최종적인 해석이나 증거자료는 아니에요.
더 궁금한 점이 있다면?
오늘 설명해 드린 내용 외에 더 궁금한 점이 있으시거나 구체적인 법령 해석이 필요하시다면, 국토교통부 건축분쟁전문위원회 사무국이나 국민신문고 등을 통해 문의해 보시는 것이 가장 정확합니다!
건축 과정에서의 분쟁, 더 이상 혼자 속앓이하지 마시고 건축분쟁전문위원회의 문을 두드려 보세요! 원만한 해결의 실마리를 찾으실 수 있을 거예요. ^^