공사감리 지정, 증축·대수선 건축주라면 꼭 알아야 할 의무!

안녕하세요! 증축·대수선 공사, 안전하게 하고 계신가요?

집을 더 넓게 쓰려고 증축하거나, 오래된 부분을 싹 고치는 대수선 공사를 계획하시는 분들 많으시죠? 😊 저도 언젠가는 지금 사는 집을 멋지게 고쳐보고 싶은 꿈이 있답니다! 그런데 이런 공사, 그냥 뚝딱뚝딱 시작하면 되는 게 아니라는 사실! 알고 계셨나요? 특히 안전과 직결되는 문제라 더욱 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분이 많아요.

증축과 대수선, 그냥 하면 안 돼요!

증축은 건물의 기존 면적을 늘리는 공사를 말하고, 대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등을 수선하거나 변경하는 큰 규모의 수리 공사를 의미해요. 간단한 인테리어 공사와는 다르게 건물의 구조나 안전에 영향을 미칠 수 있는 중요한 작업들이죠. 그래서 법적으로 정해진 절차와 기준을 꼭 따라야만 합니다.

‘공사감리’가 뭐길래 이렇게 중요할까요? 🤔

오늘 이야기할 핵심 주제가 바로 ‘공사감리’인데요. 공사감리란 건축주를 대신해서 전문가(공사감리자)가 설계도면대로 공사가 잘 진행되는지, 부실 공사는 없는지, 안전 관리는 제대로 하는지 등을 확인하고 지도·감독하는 과정을 말합니다. 건물이 안전하고 튼튼하게 지어지도록 지켜보는 파수꾼 역할이라고 생각하면 이해하기 쉬울 거예요!

안전하고 튼튼한 우리 집을 위한 필수 과정!

내 돈 들여 하는 공사인데, 왜 감리까지 받아야 하냐구요? 공사 과정은 워낙 전문적인 분야라 건축주가 일일이 확인하기 어렵잖아요. 자칫 잘못된 시공이라도 발견하지 못하면 나중에 큰 하자로 이어지거나 심하면 안전사고까지 발생할 수 있어요. 공사감리는 이런 위험을 예방하고 건축물의 품질을 확보하기 위한 아주 중요한 안전장치랍니다. 소중한 우리 집을 위한 필수 과정이라고 할 수 있겠죠?

어떤 경우에 공사감리자를 꼭 지정해야 할까요?

모든 증축·대수선 공사에 감리가 필요한 건 아니에요. 어떤 경우에 공사감리자를 지정해야 하는지, 그 기준을 확실히 알아두는 것이 중요합니다!

건축허가 대상이라면 필수!

가장 중요한 기준은 바로 ‘건축허가’ 대상인지 여부예요. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물을 증축하거나 대수선하는 경우에는 반드시 건축사를 공사감리자로 지정해야 합니다. 여기서 건축사는 해당 공사의 시공자 본인이거나 그 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 계열회사)여서는 안 돼요. 제3자의 객관적인 시각에서 감리가 이루어져야 하기 때문이죠.

건축신고 대상은 예외? (꼭 확인하세요!)

그렇다면 건축허가보다 절차가 간소한 ‘건축신고’ 대상 건축물은 어떨까요? 「건축법」 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물의 증축이나 대수선은 원칙적으로 공사감리자 지정 의무가 없습니다. 하지만! 건축신고 대상이라도 건축물의 규모나 용도 등에 따라 감리가 필요한 경우가 있을 수 있으니, 공사 시작 전에 반드시 관할 허가권자(시·군·구청 등)에게 확인해보는 것이 안전해요.

리모델링도 감리가 필요할 수 있어요!

건축물의 노후화를 막거나 기능을 향상시키기 위한 리모델링(대수선 또는 일부 증축·개축) 중에서도 「건축법 시행령」 제6조 제1항제6호에서 정하는 특정 건축물의 리모델링은 공사감리자를 지정해야 합니다. 우리 집 리모델링이 여기에 해당하는지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있겠죠?

잠깐! 누가 감리자가 될 수 없나요?

앞서 잠깐 언급했듯이, 공정하고 객관적인 감리를 위해 공사시공자 본인이나 그 계열회사는 해당 공사의 감리자가 될 수 없어요. 건축주가 직접, 해당 공사와 이해관계가 없는 독립적인 건축사를 선정해야 한다는 점! 꼭 기억해주세요.

공사감리자 지정, 건축주의 중요한 의무!

공사감리자 지정은 선택 사항이 아니라 법으로 정해진 건축주의 의무예요. 이 의무를 소홀히 하면 예상치 못한 불이익을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

건축주가 직접! 믿을 수 있는 전문가를 찾아야 해요.

공사감리자는 건축주가 직접 지정해야 해요. 단순히 이름만 빌려주는 것이 아니라, 실제로 현장에서 설계도서대로 시공되는지, 품질 및 안전 관리가 제대로 이루어지는지를 책임지고 확인해 줄 믿음직한 전문가를 신중하게 선택해야 합니다. 건축사의 경력, 전문 분야, 평판 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋겠죠?

감리자 지정 안 하면 어떻게 되나요? (벌칙 조항 꼭 보세요!)

만약 공사감리자를 지정해야 하는 대상인데도 지정하지 않고 공사를 진행하면 어떻게 될까요? 「건축법」 제110조 제4호가목에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이라는 무거운 처벌을 받을 수 있어요. 단순히 벌금만 내는 것이 아니라 징역형까지 가능하니, 절대 가볍게 생각해서는 안 될 문제입니다!!

감리자의 역할: 꼼꼼하게 확인하고 또 확인!

공사감리자는 「건축법」 제2조 제1항제15호에 따라 자신의 책임 하에(보조자의 도움 포함) 건축물, 설비, 공작물이 설계도서 내용대로 시공되는지 확인하고, 품질관리, 공사관리, 안전관리 등에 대해 지도·감독하는 역할을 수행합니다. 즉, 건축주의 눈과 귀가 되어 공사 현장의 문제점을 파악하고 개선하도록 돕는 중요한 조력자인 셈이죠.

감리자와의 건강한 관계, 이것만은 지켜주세요!

공사감리자와 건축주는 안전하고 성공적인 공사 완료라는 공동의 목표를 가진 파트너예요. 원활한 소통과 상호 존중을 바탕으로 건강한 관계를 유지하는 것이 중요합니다.

시정·재시공 요청? 당연한 권리예요!

공사감리자는 현장에서 위반 사항이나 부실시공 우려가 있는 부분을 발견하면 시정 또는 재시공을 요청할 수 있어요. 또한 중대한 위반 사항은 허가권자에게 보고할 의무도 있습니다. 이는 감리자의 당연한 권리이자 의무이지, 건축주나 시공사를 괴롭히려는 목적이 아니랍니다.

위반사항 보고했다고 불이익 주면 절대 안 돼요!

간혹 감리자가 위반 사항을 지적하거나 보고했다는 이유로 건축주나 공사시공자가 감리자에게 불이익을 주려는 경우가 있을 수 있어요. 예를 들어 감리자 지정을 갑자기 취소하거나, 감리비 지급을 거부하거나 지연시키는 행위 등이 해당되겠죠. 하지만 「건축법」 제25조 제7항에서는 이러한 행위를 명백히 금지하고 있습니다.

불이익 주면 건축주도 처벌받아요! (벌칙 확인!)

만약 감리자의 정당한 업무 수행을 이유로 불이익을 준 건축주나 공사시공자는 어떻게 될까요? 이 또한 「건축법」 제110조 제2호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 감리자의 독립적인 업무 수행을 보장하기 위한 강력한 조치라고 할 수 있어요. 서로 존중하며 협력하는 자세가 중요하겠죠?

2025년 기준 정보이니 참고하세요! ^^

오늘 알려드린 내용은 2025년 3월 15일을 기준으로 작성되었어요. 법령은 계속 바뀔 수 있으니, 실제 공사를 진행하실 때는 반드시 최신 법령 정보와 전문가의 상담을 통해 정확한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다!

증축이나 대수선 공사는 큰 비용과 시간이 들어가는 만큼, 처음부터 끝까지 안전하고 꼼꼼하게 진행하는 것이 무엇보다 중요해요. 공사감리 제도에 대해 잘 이해하고 건축주로서의 의무를 다함으로써, 안전하고 만족스러운 결과 얻으시기를 바랍니다! 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가와 상담해보세요~!