국유재산 일반재산 매각 방법 및 가격, 궁금증 해결! 😊

안녕하세요! 오늘은 좀 특별한 부동산 이야기를 해볼까 해요. 바로 ‘국유재산’, 그중에서도 ‘일반재산’을 나라에서 어떻게 팔고, 가격은 어떻게 정하는지에 대한 이야기랍니다. “나라 땅도 살 수 있다고?” 네, 맞아요! 특정 조건에 해당하면 가능하답니다. 😉 그럼 지금부터 저와 함께 쉽고 재미있게 알아보실까요?

국유재산 일반재산, 어떤 걸 살 수 있나요?

먼저 국유재산이 뭔지, 그중 일반재산은 또 뭔지 알아야겠죠? 그리고 어떤 경우에 매각 대상이 되는지, 특별한 조건은 없는지 살펴볼게요.

일반재산이란 무엇일까요?

국유재산은 크게 ‘행정재산’과 ‘일반재산’으로 나뉘어요. 행정재산은 정부 청사나 도로처럼 공적인 목적으로 직접 사용하는 재산을 말하고요, 일반재산은 그 외의 국유재산으로, 행정목적으로 사용하지 않아서 대부하거나 매각할 수 있는 재산을 의미해요. 쉽게 말하면, 나라에서 가지고 있지만 당장 특정 용도로 쓰지 않는 땅이나 건물이라고 생각하시면 된답니다.

아무거나 다 살 수 있는 건 아니에요!

그렇다고 모든 일반재산을 다 살 수 있는 건 아니에요. 나라에서도 계획이 있거든요! 예를 들어,

• 나중에 행정 목적으로 사용하려고 계획 중인 재산
• 다른 법률(예: 국토계획법)에 따라 처분이 제한된 경우
• 미래를 대비해 비축해 둘 필요가 있거나, 개발 계획이 있는 재산
• 혹시 모를 분쟁의 소지가 있는 재산 등은 매각 대상에서 제외된답니다.

즉, 특별한 사유가 없는 일반재산은 매각할 수 있다는 원칙이에요.

용도를 정해서 팔기도 한대요!

가끔 나라에서 일반재산을 팔 때, “이 땅은 앞으로 10년 이상 꼭 이런 용도로 사용해야 합니다!” 하고 조건을 붙여서 파는 경우가 있어요. (「국유재산법」 제49조) 예를 들어, 공장 용지나 특정 시설 건립 용도로 지정해서 매각하는 거죠. 만약 매수자가 이 약속을 지키지 않으면, 매매 계약을 해제할 수 있다는 ‘특약등기’까지 해야 한답니다. 그러니 용도 지정 매각에 참여하실 때는 이 점을 꼭 확인해야겠죠?

어떻게 살 수 있을까요? 매각 방법 알아보기!

자, 그럼 마음에 드는 일반재산이 매물로 나왔을 때, 어떻게 구매할 수 있는지 그 방법을 알아볼 차례예요! 크게 두 가지 방법이 있답니다.

경쟁입찰: 가장 일반적인 방법이에요!

가장 흔한 방식은 경쟁입찰이에요. 원칙적으로 일반재산을 매각할 때는 공개적으로 경쟁에 부쳐서 가장 좋은 조건을 제시하는 사람에게 팔아요(「국유재산법」 제43조 제1항).

• 일반경쟁: 누구나 참여할 수 있는 가장 기본적인 입찰 방식이에요.
• 제한경쟁/지명경쟁: 특별한 경우에는 참가 자격을 제한하거나(제한경쟁), 특정 사람들을 지명해서(지명경쟁) 경쟁하기도 해요. 예를 들면, 매각하려는 땅 옆에 붙어있는 토지 소유자들만 경쟁하게 하거나, 농지의 경우 실제 경작하는 분들을 대상으로 입찰을 진행하는 식이죠.

이런 입찰 공고는 주로 한국자산관리공사가 운영하는 온비드(Onbid) 라는 시스템을 통해 이루어져요. 가끔 신문 공고를 병행하기도 하고요.

수의계약: 특별한 경우에 콕! 찍어서 계약해요

수의계약은 경쟁 없이 특정 상대방과 1:1로 계약하는 방식이에요(「국유재산법 시행령」 제40조 제3항). 물론 아무 때나 가능한 건 아니고, 법에서 정한 특정 사유에 해당해야 해요. 몇 가지 예를 들어볼까요?

• 외교나 국방상 비밀 유지가 필요할 때
• 재해 복구 등 긴급한 상황일 때
• 지방자치단체나 공공기관이 공적인 용도로 필요로 할 때
• 두 번 이상 유찰되었을 때 (입찰에 참여한 사람이 없거나 낙찰되지 않았을 때)
• 국유지만으로는 활용 가치가 낮아서, 바로 옆 사유지 소유자에게 파는 것이 합리적일 때
• 국유지를 5년 이상 합법적으로 빌려서 농사를 짓고 있는 사람에게 그 땅을 팔 때

이 외에도 다양한 경우가 법령에 규정되어 있답니다. 수의계약 시에도 가격은 미리 정해진 예정가격 이상이어야 해요!

입찰 절차, 궁금해요?

경쟁입찰에 참여하려면 먼저 온비드(www.onbid.co.kr)에 회원가입을 하고, 전자입찰용 공인인증서를 발급받아 등록해야 해요. 입찰 공고에는 보통 다음과 같은 내용이 포함되니 꼼꼼히 확인해야 합니다 (「국유재산법 시행규칙」 제23조):

• 매각 대상 재산의 상세 정보 (위치, 면적 등)
• 입찰 및 개찰 장소와 시간
• 입찰 참가 자격
• 입찰 보증금 납부 및 귀속 조건
• 입찰 무효 사항
• 예정가격 및 매각대금 결정 방법 등

제일 중요한 가격! 어떻게 정해지나요?

아마 가장 궁금하신 부분일 텐데요! 국유재산 일반재산의 매각 가격은 어떻게 결정될까요?

시가를 기준으로 해요

기본적으로 국유재산 매각 가격은 시가(時價) 를 고려해서 결정해요(「국유재산법」 제44조). 즉, 주변 시세나 재산의 가치를 반영한다는 거죠.

예정가격, 미리 정해놓는 가격!

경쟁입찰 전에 예정가격이라는 것을 정해놓는데요, 이게 바로 입찰의 기준 가격이 됩니다. 예정가격은 보통 감정평가를 통해 결정해요(「국유재산법 시행령」 제42조).

• 대장가격(장부가격)이 3천만원 이상이면: 감정평가법인 등 2곳의 감정평가액을 산술평균한 금액으로 결정해요.
• 대장가격이 3천만원 미만이거나 지방자치단체 등에 매각하는 경우: 1곳의 감정평가액으로 결정할 수 있어요.

이렇게 결정된 감정평가액은 평가일로부터 1년 동안 유효하답니다. 그리고 이 예정가격은 보통 입찰 전에 공개해요.

입찰 실패하면 가격 조정도?

만약 두 번의 일반경쟁입찰에도 낙찰자가 나타나지 않으면 어떻게 될까요? 세 번째 입찰부터는 최초 예정가격의 최대 50%까지 가격을 낮출 수 있어요. 매회 입찰마다 최초 예정가격의 10%씩 낮추는 방식으로 진행될 수 있답니다(「국유재산법 시행령」 제42조 제3항).

낙찰! 최고가격을 제시하면 주인공!

경쟁입찰에서는 예정가격 이상으로 가장 높은 가격을 써낸 사람이 최종 낙찰자가 됩니다(「국유재산법 시행령」 제40조 제1항). 물론 유효한 입찰이 1건 이상 있어야겠죠?

특별한 경우: 매각 예약과 개량비

마지막으로 조금 특별한 경우 두 가지만 더 알아볼게요.

땅을 가꾸는 조건으로 미리 찜! 매각 예약

나라에서 황무지 개간이나 간척, 조림 사업 등을 장려하기 위해, “이 사업을 성공적으로 마치면 이 땅을 당신에게 팔겠습니다!” 하고 미리 약속하는 매각 예약 제도가 있어요(「국유재산법」 제45조). 예약 기간은 보통 10년 이내이고, 사업 기간 중에는 예약한 땅을 무상으로 사용할 수도 있답니다.

내가 땅을 좋게 만들었다면? 개량비 인정!

만약 정당한 사유로 국유지를 점유하면서 본인 비용으로 땅을 개량했다면(예: 형질 변경, 시설 설치 등), 그 땅을 매수할 때 개량비를 인정받을 수 있어요. 즉, 매각 가격에서 내가 투자한 개량비 상당액을 빼고 계산하는 거죠(「국유재산법 시행령」 제42조 제5항). 물론, 개량 전 땅값보다는 비싸게 팔아야 한다는 단서 조항은 있답니다! 개량비는 본인이 신청하면 관리청에서 심사해서 결정해요.

와~ 생각보다 국유재산 일반재산을 사고파는 절차가 꽤 체계적이죠? ^^ 혹시 국유재산 매입에 관심이 있으시다면, 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 온비드 사이트를 자주 방문하셔서 공고를 확인해 보시면 좋을 것 같아요. 물론 실제 입찰에 참여하시기 전에는 관련 법령과 공고 내용을 더욱 상세히 검토하시는 것, 잊지 마세요!