농지전용 허가 신고 대상 절차 방법
안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 ‘농지전용’에 대해 쉽고 자세하게 알아보는 시간을 가져볼까 해요. ^^ 농사짓던 땅에 집을 짓거나, 창고를 만들거나, 다른 용도로 사용하고 싶은데… 내 땅이라고 마음대로 할 수 있는 게 아니더라구요? 맞아요, 농지를 농업 외 목적으로 사용하려면 법에서 정한 절차를 꼭! 거쳐야 하는데요. 이게 바로 농지전용입니다.
복잡하게 느껴질 수 있지만, 오늘 저와 함께 차근차근 알아보면 어렵지 않을 거예요! 농지전용 허가와 신고는 무엇이 다르고, 어떤 절차를 밟아야 하는지, 핵심만 쏙쏙 뽑아서 알려드릴게요. 2025년 기준으로 최신 정보를 담았으니, 집중해주세요!
농지전용, 이게 도대체 뭔가요?
먼저 ‘농지전용’이 정확히 무엇인지부터 알아야겠죠? 헷갈리는 부분들이 있어서 확실히 짚고 넘어가는 게 중요해요.
농지전용의 정확한 의미
농지전용이란, 「농지법」 제2조 제7호에 따라 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 같은 농업 생산 또는 농지 개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 농사짓는 땅을 다른 목적으로 바꾸어 사용하는 걸 의미해요. 예를 들면 밭에 집을 짓거나, 논에 공장을 세우는 행위 등이 해당되겠죠?
이건 농지전용이 아니에요!
그런데 모든 농지 이용이 전용에 해당되는 건 아니랍니다. 「농지법」 제2조 제1호나목 및 제7호 단서에 따르면, 다음과 같은 경우는 농지전용으로 보지 않아요.
- 토지의 개량시설(예: 농수로 정비) 부지로 사용하는 경우
- 농축산물 생산시설(예: 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사) 및 그 부속시설 부지로 사용하는 경우
- 농지에 부속한 농막, 간이저온저장고, 간이퇴비장 등을 설치하는 경우
즉, 농업 생산성을 높이거나 직접적으로 농업 활동에 필요한 시설을 설치하는 것은 ‘농지 이용행위’로 본다는 점! 기억해주세요.
헷갈리기 쉬운 농지전용 사례
자, 그럼 어떤 경우가 농지전용에 해당될까요? 농림축산식품부의 『2023년 농지업무편람』(261쪽)에 나온 예시를 보면 좀 더 명확해져요.
- 고정식온실이나 비닐하우스 형태가 아닌, 조립식 판넬이나 콘크리트 건물 형태로 작물재배시설을 설치하는 경우 -> 농지전용 O
- 농지 이용행위로 허용된 시설의 부속시설이 아닌, 별도로 농지를 포장하여 녹화장(벼 육묘 등)을 설치하는 경우 -> 농지전용 O
- 용도 폐지된 농업생산기반시설을 농업 외 다른 목적으로 사용하려는 경우 -> 농지전용 O
비슷해 보이지만 어떤 자재를 쓰고, 어떤 목적으로 어떻게 설치하느냐에 따라 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다!
내 땅인데, 그냥 쓰면 안 되나요? 농지전용 방법 알아보기
농지를 다른 용도로 사용하려면 반드시 정해진 절차를 거쳐야 하는데요, 크게 네 가지 방법이 있습니다. (「농지법」 제34조, 제35조, 제36조, 제36조의2 참조)
가장 일반적인 방법: 농지전용허가
대부분의 농지를 전용할 때 필요한 절차가 바로 농지전용허가입니다. 말 그대로 농지 전용에 대한 ‘허가’를 받는 것이죠. 「농지법」 제34조에 근거하며, 가장 일반적인 농지전용 방법이라고 할 수 있어요. 다만, 도시지역이나 계획관리지역 농지 중 이미 ‘농지전용협의’를 거친 경우 등 일부 예외는 있습니다.
특정 용도라면: 농지전용신고
모든 경우에 허가가 필요한 건 아니에요! 「농지법」 제35조에 따라 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(일정 규모 이하) 등 법에서 정한 특정 시설을 짓기 위해 농지를 전용할 때는 농지전용신고만으로 가능합니다. 허가보다는 절차가 간소하다는 장점이 있어요. 하지만 해당 요건을 충족하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
잠깐만 사용할 건데요?: 타용도 일시사용 허가/신고
농지를 영구적으로 다른 용도로 바꾸는 것이 아니라, 일정 기간만 잠시 다른 용도로 사용하려는 경우도 있겠죠? 이때는 타용도 일시사용 허가 (「농지법」 제36조) 또는 신고 (「농지법」 제36조의2) 절차를 밟게 됩니다.
- 허가 대상: 건축허가/신고 대상이 아닌 간이 농수축산업용 시설, 주목적 사업을 위한 현장 사무소나 부대시설 등
- 신고 대상: 썰매장, 지역축제장 등 6개월 이내로 사용하는 경우, 주목적 사업을 위한 임시 자재 야적장 등
일시 사용 기간이 끝나면 반드시 농지로 다시 복구해야 한다는 점! 잊지 마세요.
잠깐! “농지전용협의”는 뭐죠?
가끔 농지전용협의라는 말을 들어보셨을 텐데요. 이건 개별 필지에 대한 허가/신고와는 조금 다른 개념이에요. 주로 대규모 개발 사업이나 도시계획 변경 시, 사업 인허가 과정에서 관련 부처(주로 농림축산식품부)와 미리 농지 포함 여부 및 전용 가능성에 대해 협의하는 절차를 말합니다. (『2023년 농지업무편람』, 315쪽)
- 주요 대상: 도시지역의 주거·상업·공업지역 지정, 도시·군계획시설 결정, 계획관리지역 내 지구단위계획구역 지정 등
- 효과: 농지전용협의를 거친 경우, 별도의 농지전용허가를 받지 않아도 될 수 있어요. 하지만! 협의 조건을 이행하고 농지보전부담금 등은 납부해야 최종적으로 효력이 발생합니다.
농지전용 허가/신고, 어떻게 진행되나요?
자, 그럼 실제로 농지전용 허가나 신고는 어떻게 진행되는지 그 과정을 살펴볼까요?
허가/신고 대상 확인하기
가장 먼저 해야 할 일은 내가 하려는 행위가 허가 대상인지, 신고 대상인지, 아니면 타용도 일시사용 대상인지 정확히 파악하는 거예요. 앞서 설명드린 내용을 바탕으로 판단하되, 헷갈린다면 반드시 해당 농지가 위치한 시·군·구청의 농지 관련 부서에 문의해서 확인하는 것이 좋습니다. 지역별 조례 등에 따라 세부 기준이 다를 수도 있거든요!
필요한 서류 준비
대상 구분이 끝났다면 필요한 서류를 준비해야 합니다. 일반적으로 다음과 같은 서류들이 필요할 수 있어요. (정확한 서류 목록은 신청하려는 허가/신고 종류 및 지자체에 따라 다를 수 있으니 꼭 확인하세요!)
- 농지전용허가(신고) 신청서
- 사업계획서 (어떤 용도로, 어떻게 사용할 것인지 상세히)
- 소유권 증명 서류 (등기부등본 등) 또는 사용권 증명 서류
- 지적도 등본 또는 임야도 등본
- 피해방지계획서 (필요시)
미리 꼼꼼하게 준비해야 시간 낭비를 줄일 수 있겠죠?
신청 및 처리 절차
서류가 준비되면 해당 시·군·구청에 접수합니다. 이후 처리 절차는 대략 다음과 같아요.
- 서류 접수 및 검토: 담당 공무원이 제출된 서류가 법적 요건에 맞는지, 누락된 것은 없는지 등을 검토합니다.
- 현장 확인 (필요시): 서류 검토만으로 부족하거나 현장 확인이 필요한 경우, 담당자가 직접 현장을 방문하여 실제 농지 상태, 주변 환경 등을 확인할 수 있어요.
- 관계기관 협의 (필요시): 다른 법률과 관련된 사항이 있다면 관계 기관과 협의를 진행합니다.
- 결정 및 통지: 모든 검토와 협의가 끝나면 허가(수리) 또는 불허가(불수리) 여부를 결정하여 신청인에게 통지합니다.
처리 기간은 사안의 복잡성이나 지자체 업무량에 따라 다를 수 있으니 참고해주세요.
놓치면 안 될 ‘농지보전부담금’
농지전용 허가를 받거나 신고가 수리되었다고 해서 끝이 아니에요! 아주 중요한 절차가 남아있습니다. 바로 농지보전부담금 납부입니다. 농지는 한번 훼손되면 복구가 어렵기 때문에, 농지 보전에 필요한 재원을 확보하기 위해 전용하는 사람에게 부과하는 부담금이에요.
- 부과 기준: 전용하는 농지의 개별공시지가의 30% 범위 내에서 결정됩니다. (상한액 있음)
- 납부 시기: 일반적으로 허가/신고 결정 통지 후 납부 고지서가 발송되며, 지정된 기한 내에 납부해야 합니다.
- 중요성: 농지보전부담금을 납부해야만 최종적으로 농지전용의 효력이 발생하고, 이후 지목 변경 등의 절차를 진행할 수 있어요.
만약 허가가 안 나온다면? 불복 절차 안내
열심히 준비했는데 만약 농지전용 허가 신청이 불허가되거나, 신고가 반려되는 안타까운 경우도 있을 수 있습니다. 또는 불법 전용으로 원상회복명령 같은 처분을 받을 수도 있구요. 행정청의 처분에 이의가 있다면 어떻게 해야 할까요?
행정심판과 행정소송
행정청의 처분이나 부작위(해야 할 일을 하지 않는 것)에 대해 불복할 수 있는 법적인 절차가 마련되어 있습니다.
- 행정심판: 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 행정심판위원회에 청구할 수 있습니다. (「행정심판법」 제3조 제1항) 비교적 신속하고 간편하게 권리 구제를 받을 수 있는 방법이에요.
- 행정소송: 행정심판을 거치거나 거치지 않고, 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내(행정심판을 거친 경우 재결서 정본 송달일로부터 90일), 처분 등이 있은 날부터 1년 이내에 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. (「행정소송법」 제3조)
판례 참고: 대법원은 행정청이 이행강제금(의무 불이행 시 부과하는 금전적 제재)을 부과할 때는, 부과하기 전에 미리 그 뜻을 문서로 알려야 하며, 이런 절차 없이 부과하는 것은 위법하다고 본 사례(대법원 2018마5608 결정)도 있으니, 절차적 정당성도 중요한 쟁점이 될 수 있다는 점 알아두시면 좋겠네요!
오늘은 농지전용 허가와 신고에 대해 알아보았어요. 조금 복잡하게 느껴질 수도 있지만, 소중한 우리 농지를 올바르게 이용하고 관리하기 위해 꼭 필요한 절차랍니다. 계획하고 계신 일이 있다면, 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 꼼꼼히 준비하시고, 궁금한 점은 꼭 해당 지자체나 전문가와 상담해보시길 바랍니다! 😊