# 농지 부동산 중개보수 계산 한도 실비

안녕하세요! 오늘은 조금 복잡하게 느껴질 수 있지만, 농지 거래 시 꼭 알아두어야 할 '부동산 중개보수'와 '실비'에 대해 쉽고 재미있게 풀어보려고 해요. 농지 매매나 교환, 증여 등을 생각하고 계신다면 오늘 이야기가 정말 큰 도움이 될 거예요! ^^ 저와 함께 차근차근 알아보시죠!

## 농지 중개보수, 누가 언제 내는 걸까요?

농지 거래, 특히 처음 하시는 분들은 중개보수 때문에 머리가 지끈거리실 수 있어요. 하지만 걱정 마세요! 제가 딱 정리해 드릴게요.

### 계약 체결하면 내는 거예요!

기본적으로 공인중개사분의 도움을 받아 농지를 매매하거나 교환, 증여 계약을 체결했다면, 당연히 중개보수를 지불해야 합니다. 이건 법(`공인중개사법` 제32조 제1항 본문)에도 명시된 내용이에요. 중개사님이 안전하고 원활한 거래를 위해 애써주셨으니, 그에 대한 보답이라고 생각하면 마음이 편하죠. 매수인, 매도인 또는 교환, 증여 당사자 모두 해당될 수 있습니다.

### 중개사님 잘못이면 안 내도 돼요

하지만! 만약 거래 과정에서 개업공인중개사님의 고의나 과실로 계약이 무효가 되거나, 취소되거나, 해제되었다면 어떨까요? 이런 안타까운 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없어요. 이것도 `공인중개사법` 제32조 제1항 단서에 나와 있는 내용이니 꼭 기억해두세요! 문제가 생겼을 땐 꼭 확인해야 하는 부분입니다.

### 언제 돈을 드려야 할까요?

중개보수를 언제 드려야 하는지는 사실 개업공인중개사님과 의뢰인(바로 여러분!)이 서로 약속하기 나름이에요. 계약할 때 "잔금 치르는 날 드립니다!" 하고 정할 수도 있고요. 그런데 만약 별다른 약속을 안 했다면? 그럴 때는 중개대상물의 거래대금 지급이 완전히 끝난 날! 즉, 잔금 치르는 날 지급하는 것이 원칙입니다 (`공인중개사법` 제32조 제3항 및 `시행령` 제27조의2). 깔끔하게 거래 마무리하고 드리는 거죠!

## 제일 궁금한 것! 농지 중개보수 계산은 어떻게?

자, 이제 가장 중요한 부분이죠! 그래서 중개보수는 얼마를 내야 하는 걸까요? 계산법을 알아봅시다!

### 기본 계산법: 거래금액 x 요율

중개보수 계산은 생각보다 간단합니다. 바로 **거래금액에 정해진 중개보수 요율을 곱해서** 계산해요. 아주 기본적인 산수죠? 하지만 여기서 '거래금액'을 어떻게 정하는지, '요율'은 얼마인지가 중요합니다.

### 거래금액, 이것만 알면 돼요!

거래금액을 정하는 기준은 거래 유형에 따라 조금씩 달라요 (`공인중개사법 시행규칙` 제20조 제5항).

1.  **일반 매매:** 이건 쉬워요. 실제 매매 가격이 거래금액이 됩니다. 5억 원에 농지를 샀다면, 거래금액은 5억 원이죠.
2.  **교환 계약:** 서로 농지를 맞바꿀 때는 어떻게 할까요? 이때는 교환하는 농지 중에서 **더 비싼 농지의 가액**을 거래금액으로 봅니다. 예를 들어 3억짜리 농지와 4억짜리 농지를 교환한다면, 거래금액은 4억 원이 되는 거예요.
3.  **동일 물건, 동일 당사자, 동일 기회에 여러 거래:** 만약 같은 농지를 두고 같은 사람들끼리 같은 기회에 매매 계약을 포함해서 두 가지 이상의 거래(예: 매매와 임대차 동시 진행)를 한다면? 이때는 복잡하게 생각할 것 없이 **매매 계약에 관한 거래금액**만 기준으로 중개보수를 계산합니다. 임대차 보증금 등은 계산에 포함하지 않는다는 거죠.

### 농지 중개보수 요율 한도: 최대 0.9%!

농지는 주택과 달라서 중개보수 요율 체계가 조금 다릅니다. 주택 외 중개대상물(농지, 토지, 상가 등)의 경우, 법에서 정한 **최대 한도는 거래금액의 1천분의 9, 즉 0.9% 이내**입니다 (`공인중개사법 시행규칙` 제20조 제4항제2호).

여기서 중요한 점! 이 0.9%는 '무조건' 내야 하는 요율이 아니에요. 법정 상한선일 뿐이고, 실제 요율은 **중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해서 결정**합니다. 그러니까 계약 전에 중개사님과 "요율은 몇 %로 할까요?" 하고 꼭! 협의하셔야 해요.

그리고 개업공인중개사님은 자신이 받고자 하는 중개보수 상한요율(물론 0.9% 범위 내에서)을 중개사무소 안 보기 쉬운 곳에 게시해야 할 의무가 있어요(`공인중개사법` 제17조, `시행규칙` 제20조 제7항). 게시된 요율표를 확인하고, 협의를 통해 최종 요율을 정하는 것이 현명한 방법이겠죠? 물론, 법정 한도나 게시된 상한요율을 초과해서 받으면 절대 안 됩니다! 중개보수는 매도인과 매수인 양쪽에서 각각 받게 됩니다.

## 중개보수 말고 '실비'도 있다고요?!

"중개보수 말고 또 돈 들어갈 게 있나요?" 네, '실비'라는 것이 있습니다. 이건 중개보수와는 성격이 조금 달라요.

### 실비, 이건 또 뭔가요?

실비는 말 그대로 '실제로 들어간 비용'을 의미해요. 개업공인중개사님이 중개 업무를 하면서 **중개대상물의 권리관계를 확인하거나 (예: 등기부등본 발급 비용 등), 계약금 등의 반환채무이행 보장(예: 보증보험 증권 발행 비용 등)에 실제로 쓴 돈**이 있다면, 의뢰인에게 청구할 수 있어요 (`공인중개사법` 제32조 제2항). 이건 중개 행위에 대한 대가인 '보수'와는 다른 개념이죠.

### 실비도 한도가 정해져 있어요

그렇다고 실비를 무한정 청구할 수 있는 건 아니에요! 실비 역시 **한도가 정해져 있는데, 구체적인 내용은 각 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 정하게 되어 있습니다** (`공인중개사법 시행규칙` 제20조 제2항). 내가 사는 지역의 조례를 확인해보면 정확한 한도를 알 수 있겠죠? 중개사님께 문의해보는 것도 좋은 방법입니다. 중개보수와 마찬가지로, 정해진 한도를 넘어서 청구할 수는 없답니다.

## 주의! 한도 초과 요구는 절대 안 돼요!

마지막으로 정말 중요한 당부 말씀을 드릴게요. 중개보수든 실비든 법에서 정한 한도를 넘어서 요구하거나 받는 것은 불법입니다!

### 법으로 딱! 정해진 상한선

개업공인중개사님은 어떤 명목으로든(사례금, 증여 등등) 법정 중개보수나 실비 한도를 초과해서 금품을 받으면 안 됩니다 (`공인중개사법` 제33조 제1항제3호). 이건 아주 엄격하게 금지되어 있어요!

### 초과해서 받으면 어떻게 되나요?

만약 이를 어기고 한도를 초과해서 받았다면 어떻게 될까요? 해당 개업공인중개사님은 **1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금**에 처해질 수 있고요 (`공인중개사법` 제49조 제1항제10호), 심각한 경우 **중개사무소 개설등록이 취소**될 수도 있습니다 (`공인중개사법` 제38조 제2항제9호). 정말 무서운 처벌이죠?!

### 혹시 더 냈다면? 돌려받으세요!

혹시라도 법정 한도를 초과해서 중개보수나 실비를 지급했다면 어떻게 해야 할까요? 걱정 마세요! 판례에 따르면, **한도를 초과하는 부분은 법적으로 무효**입니다 (대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결). 즉, 더 낸 돈은 **돌려받을 권리가 있습니다!** 만약 중개사님이 한도를 넘는 금액을 요구한다면 당당하게 거절하시고, 계속 요구한다면 관할 행정관청(시·군·구청 등)에 신고할 수 있어요.

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자, 오늘은 농지 거래 시 발생하는 중개보수와 실비에 대해 자세히 알아봤어요. 핵심은 **거래금액의 최대 0.9% 내에서 협의**하여 중개보수 요율을 정하고, 별도로 발생하는 **실비는 정해진 한도 내에서** 지불한다는 점! 그리고 **어떤 경우에도 법정 한도를 초과해서는 안 된다는 점** 꼭 기억해주세요!

이 정보는 2025년 기준으로 작성되었으니 참고하시고요, 실제 계약 시에는 전문가와 상의하시는 것이 가장 좋습니다. 그럼 모두 현명하고 기분 좋은 농지 거래 하시길 바랄게요! 😊