도시개발사업 시행자 지정과 조합 설립 인가, 쉽게 알아볼까요? ^^
안녕하세요! 오늘은 살짝 복잡하게 느껴질 수 있지만, 우리 주변의 도시 개발과 아주 밀접한 관련이 있는 ‘도시개발사업 시행자 지정’과 ‘조합 설립 인가’에 대해 이야기 나눠볼까 해요. 새로운 아파트 단지나 상업 지구가 생길 때, ‘대체 누가 이 큰일을 하는 걸까?’ 궁금했던 적 없으신가요?! 바로 그 주인공, ‘시행자’에 대한 이야기랍니다. 그리고 토지 소유자들이 직접 사업 주체가 되는 ‘조합’ 설립 과정까지! 최대한 알기 쉽게 풀어드릴게요~?
도시개발사업, 누가 이끌어갈까요? 시행자 지정!
도시개발사업이라는 거대한 프로젝트를 아무나 할 수는 없겠죠? 법에서는 사업을 안정적으로 추진할 수 있는 능력을 갖춘 사람이나 기관을 ‘시행자’로 딱! 지정하게 되어 있어요. 이 지정은 도시개발구역을 지정하는 ‘지정권자’가 한답니다. 그럼 어떤 분들이 시행자가 될 수 있는지 한번 살펴볼까요?
다양한 시행자의 얼굴들
생각보다 정말 다양한 주체들이 시행자가 될 수 있더라구요!
- 국가나 지방자치단체: 가장 대표적이죠. 공공성을 띤 대규모 사업에 주로 참여해요.
- 공공기관: 한국토지주택공사(LH), 한국수자원공사, 한국농어촌공사 등등 이름만 들어도 든든한 곳들이에요!
- 정부출연기관: 한국철도시설공단(역세권 개발 시!)이나 제주국제자유도시개발센터(제주도 사업 시!) 같은 곳도 가능해요.
- 지방공사: 각 지역의 도시개발을 담당하는 지방공사들도 빼놓을 수 없죠.
- 토지 소유자: 해당 구역 땅 주인분들도 직접 나설 수 있어요! 다만, 수용/사용 방식일 때는 국공유지 제외 토지 면적의 2/3 이상을 소유해야 하는 조건이 붙습니다.
- 도시개발조합: 토지 소유자들이 모여 만든 조합! 이건 아래에서 더 자세히 다룰게요. (환지 방식일 때만!)
- 수도권 외 이전 법인: 특정 요건을 갖춘 법인도 가능하고요.
- 주택 건설 등록 사업자: 아파트 건설 경험이 풍부한 주택 사업자도 요건만 맞으면 OK!
- 건설 능력 보유자: 토목/건축공사업 면허 등을 갖춘 건설사도 시행자가 될 수 있습니다.
- 부동산개발업자: 전문 부동산개발업자도 요건 충족 시 가능해요.
- 부동산투자회사(REITs): 자기관리/위탁관리 리츠도 특정 요건 하에 참여할 수 있답니다.
- 출자 법인: 위에서 언급된 자들이 함께 출자해서 만든 법인도 시행자가 될 수 있어요 (조합 제외).
정말 다양하죠?! 사업의 성격이나 방식에 따라 가장 적합한 주체가 시행자로 지정되는 거예요.
잠깐! 환지 방식일 때는 좀 달라요!
도시개발 방식에는 여러 가지가 있는데, 그중 ‘환지 방식’이라고 들어보셨나요? 기존 땅 대신 개발 후 새로 구획된 땅(환지)으로 돌려주는 방식인데요. 만약 도시개발구역 전체를 환지 방식으로 사업한다면, 시행자는 딱 두 부류로 정해져 있어요. 바로 토지 소유자(위 5번) 또는 조합(위 6번) 이랍니다. 아무래도 땅을 돌려받는 방식이니, 직접적인 이해관계자인 토지 소유자나 그분들이 만든 조합이 사업을 하는 게 합리적이겠죠?
시행자가 바뀔 수도 있다고요?!
네, 그렇습니다! 한번 시행자로 지정되었다고 끝까지 가는 건 아니에요. 만약 다음과 같은 사유가 발생하면 지정권자가 시행자를 변경할 수도 있답니다. 이건 사업이 원활하게 진행되지 못하는 상황을 막기 위한 조치겠죠?
- 실시계획 인가를 받고 2년 안에 사업 착수를 안 할 때!
- 행정처분으로 시행자 지정이나 실시계획 인가가 취소되었을 때. 어휴;;
- 시행자가 부도나 파산 등으로 사업 목적 달성이 어렵다고 판단될 때. 정말 큰일이죠.
- 환지 방식에서 토지 소유자나 조합이 구역 지정 고시 후 1년 이내(특별한 사유로 6개월 연장 가능)에 실시계획 인가 신청을 안 할 때.
사업이 지지부진하거나 문제가 생기면 다른 능력 있는 주체로 교체해서라도 사업을 성공시켜야 하니까요!
토지 소유자들이 뭉쳤다! 도시개발조합 설립하기
자, 이제 환지 방식의 주요 시행자인 ‘도시개발조합’에 대해 좀 더 자세히 알아볼 시간이에요! 조합은 토지 소유자들이 스스로 개발 주체가 되기 위해 만드는 특별한 조직이라고 생각하시면 쉬워요.
조합, 어떻게 만드나요? 설립 인가 절차
뚝딱 만들어지는 건 아니구요, 절차가 필요해요.
- 우선, 도시개발구역 안의 토지 소유자 7명 이상이 모여야 해요.
- 이분들이 모여서 조합의 규칙인 ‘정관’을 작성합니다.
- 작성된 정관 등을 가지고 지정권자에게 조합 설립 ‘인가’를 받아야만 해요!
- 혹시 인가받은 내용을 바꾸고 싶다면? 중요한 사항은 다시 변경 인가를 받아야 하고, 아주 사소한(경미한) 사항은 신고만으로 가능하답니다.
가장 중요한 관문! 동의 요건!
설립 인가를 신청할 때 그냥 할 수는 없어요. 이게 정말 중요한데요!! 반드시 해당 구역 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자 ‘와’ (그리고!) 그 구역 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 모두 받아야 합니다. 면적 기준과 소유자 수 기준, 둘 다 충족해야 한다는 점! 꼭 기억해주세요. 이게 생각보다 까다로워서 조합 설립에 시간이 걸리기도 해요.
인가 받으면 끝? 아니죠! 설립 등기!
지정권자에게 힘들게(?) 인가를 받았다고 해서 바로 조합이 되는 건 아니에요! 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에 설립 등기를 해야 합니다. 법원에 가서 우리 조합 탄생했어요! 하고 신고하는 거죠. 이 등기를 마쳐야 비로소 법적으로 조합이 성립되는 거랍니다.
조합은 어떤 성격을 가지나요?
- 조합은 법인이에요. 즉, 법적으로 독립된 권리와 의무의 주체가 되는 거죠.
- 조합에는 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둬요. 이 임원들은 다른 임원이나 직원을 겸직할 수 없다는 사실!
- 안타깝지만, 피성년후견인/피한정후견인/미성년자, 파산 선고 후 복권되지 않은 분, 금고 이상 형 집행 종료/미집행 확정 후 2년 미경과자 또는 집행유예 기간 중인 분은 임원이 될 수 없어요. 만약 임원이 된 후에 이런 사유가 발생하면 다음 날 바로 자격을 잃게 됩니다.
조합원이 되면 무엇이 달라지나요?
조합이 설립되면 그 안의 토지 소유자들은 조합원이 되는데요, 어떤 권리와 의무가 있을까요?
누가 조합원이 될 수 있나요?
아주 간단해요! 도시개발구역 안의 토지 소유자라면 누구나 조합원이 됩니다. 별도 가입 절차가 필요한 건 아니에요.
조합원의 권리와 의무는?
- 가장 중요한 권리! 바로 의결권인데요, 보유한 토지 면적 크기와 관계없이 평등하게 1표씩 행사합니다! 오, 공평한데요? (단, 토지 소유권 전부를 넘겨받은 경우, 정관에 따라 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수도 있어요.)
- 물론 의무도 따릅니다. 조합 운영과 사업 시행에 필요한 경비를 부담해야 하죠. 이건 정관에 따라 정해져요.
- 그 외에도 정관에서 정하는 여러 권리와 의무를 가지게 됩니다.
사업 비용은 어떻게? 경비 부담
개발 사업에는 당연히 돈이 많이 들겠죠? 조합은 사업에 필요한 비용을 마련하기 위해 정관에 따라 조합원들에게 경비를 부과하고 징수할 수 있어요. 부과 금액은 토지의 위치, 지목, 면적, 이용 상황, 환경 등 여러 요소를 종합적으로 고려해서 공정하게 정해야 한답니다.
중요한 결정은 어디서? 총회와 대의원회
조합의 중요한 의사 결정은 조합원 전체가 모이는 ‘총회’에서 이루어져요. 하지만 조합원 수가 너무 많으면 총회 소집이 어렵겠죠? 그래서 의결권이 있는 조합원이 50명 이상인 경우에는 총회의 권한을 대행하는 ‘대의원회’를 둘 수 있답니다. 대의원들이 조합원을 대표해서 중요한 사항들을 결정하게 되는 거죠.
우와~ 오늘은 도시개발사업의 시행자 지정부터 조합 설립, 그리고 조합원의 역할까지! 꽤 많은 내용을 살펴봤네요. 복잡한 법률 용어가 많지만, 우리 동네가 어떻게 변화하는지 그 과정을 이해하는 데 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다! 😊
※ 이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 될 수 없고 증거자료로 활용될 수 없습니다. 정확한 내용은 반드시 관련 법령 원문을 확인하시거나 전문가와 상담하세요!
