민간임대주택 매입 부동산 거래 신고 절차, 이것만 알면 어렵지 않아요!

안녕하세요! 민간임대주택 사업을 시작하시려는 예비 임대사업자 여러분, 반갑습니다~ ^^ 내 집 마련만큼이나 설레는 일이 바로 임대주택을 마련하는 것일 텐데요. 오늘은 민간임대주택을 매입할 때 꼭 필요한 절차, 바로 부동산 거래 신고에 대해 쉽고 자세하게 알려드리려고 해요. 처음이라 막막하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 따라오시면 금방 이해하실 수 있을 거예요!

민간임대주택 매입, 첫걸음은 부동산 거래 신고부터!

민간임대주택을 매입하는 것은 단순히 집을 사는 것을 넘어, 임대 사업의 시작을 의미하는데요. 그래서 일반적인 부동산 거래와 마찬가지로, 아니 어쩌면 더 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분이 있답니다. 그중 가장 기본이 바로 부동산 거래 신고예요.

부동산 거래 신고, 왜 해야 할까요?

“부동산 거래 신고, 꼭 해야 하나요?” 네, 그렇습니다! 부동산 거래 신고 제도는 부동산 거래를 투명하게 하고 건전한 시장 질서를 만들기 위해 꼭 필요한 제도예요. 특히 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간매입임대주택 사업을 하시려면, 매입 단계에서부터 이 신고 절차를 반드시 거쳐야 한답니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제1조 및 제3조 제1항 참조). 투명한 거래는 임대 사업의 튼튼한 기초가 되어줄 거예요!

누가, 언제까지 신고해야 하나요?

신고는 기본적으로 부동산을 사고파는 거래 당사자(매수인과 매도인)가 함께 하는 것이 원칙이에요. 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다. 날짜 계산 잘하셔야겠죠?

만약 거래 당사자 중 한쪽이 국가나 지방자치단체 등(국가등)이라면, 국가등이 단독으로 신고하게 되어 있어요. 또, 공인중개사를 통해 계약하셨다면 해당 개업공인중개사가 신고 의무를 집니다. 만약 여러 공인중개사가 공동으로 중개했다면, 그분들이 함께 신고해야 하고요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항, 제3항).

어디에 신고하나요?

신고는 매입하려는 부동산이 위치한 곳의 시장·군수 또는 구청장(신고관청)에게 하면 됩니다. 직접 방문하기 어렵다면, 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS, http://rtms.molit.go.kr)을 통해 인터넷으로도 간편하게 신고할 수 있으니 정말 편리하죠?

꼼꼼하게 챙겨야 할 신고 내용 알아보기

부동산 거래 신고, 그냥 이름이랑 가격만 적는 거 아니냐고요? 천만에요! 생각보다 꽤 상세한 내용을 신고해야 한답니다. 빠뜨리는 것 없이 잘 챙겨야 나중에 문제가 생기지 않아요.

기본적인 신고 사항은 이거예요!

기본적으로 신고서에는 다음과 같은 내용들이 포함되어야 해요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1).

• 거래 당사자의 인적 사항: 이름, 주민등록번호, 주소 등 기본적인 정보가 필요해요.
• 계약 관련 날짜: 계약 체결일, 중도금 지급일, 잔금 지급일 등 중요한 날짜를 정확히 기재해야 합니다.
• 부동산 정보: 매입하려는 주택의 소재지, 지번, 지목, 면적 등 상세 정보가 필요해요.
• 부동산 종류: 아파트인지, 연립주택인지 등 주택의 종류를 명시해야 합니다.
• 실제 거래 가격: 가장 중요한 부분이죠! 실제 주고받은 매매 대금을 정확하게 신고해야 해요.
• 계약 조건 및 기한: 특별한 조건이나 기한이 있다면 그 내용도 포함해야 합니다.
• 개업공인중개사 정보 (해당 시): 중개사를 통해 거래했다면, 중개사무소 상호, 전화번호, 소재지 등도 기재해야 해요.

혹시 법인이세요? 추가 확인 사항!

만약 법인 명의로 주택을 매입하는 경우라면, 추가로 신고해야 할 내용들이 있어요.

• 법인 현황: 법인 등기 현황 등 법인 자체에 대한 정보가 필요합니다.
• 거래 상대방과의 관계: 혹시 거래 상대방이 법인의 임원이거나 그 친족은 아닌지 등을 확인해야 해요.
• 주택 취득 목적 및 자금 조달 계획: 왜 이 주택을 사는지(취득 목적), 매입 자금은 어떻게 마련할 건지(자금 조달 계획), 앞으로 어떻게 이용할 건지(이용 계획) 등을 상세히 밝혀야 합니다. 특히 투기과열지구 내 주택이라면 자금 조달 계획을 증명하는 서류까지 첨부해야 하니 더 신경 써야겠죠?

고가 주택이나 규제 지역 주택 매수 시, 자금 계획은 필수!

법인이 아니더라도 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나, 투기과열지구 또는 조정대상지역에 있는 주택을 매수하는 경우에는 자금 조달 계획과 입주 계획을 상세히 신고해야 해요.

• 자금 조달 계획 및 지급 방식: 자기 자금은 얼마인지, 대출은 얼마나 받는지 등 자금을 어떻게 마련하고 지급할 것인지 구체적으로 밝혀야 합니다.
• 주택 이용 계획: 매수자 본인이 직접 입주할 것인지, 입주한다면 언제쯤 할 것인지 등을 신고해야 해요.
• 증빙 서류 제출 (투기과열지구): 투기과열지구 내 주택 거래 시에는 자금 조달 계획서뿐만 아니라, 예금잔액증명서, 대출 신청서 등 계획을 뒷받침하는 증빙 서류까지 제출해야 하니 미리 준비하는 것이 좋습니다.

토지 매입 시에도 확인하세요!

혹시 임대주택 건설 등을 위해 토지를 매입하는 경우에도 신고 내용이 추가될 수 있어요. 수도권 등 특정 지역의 1억 원 이상 토지나 그 외 지역의 6억 원 이상 토지를 매수할 때, 또는 수도권 등 지역의 토지 지분을 매수할 때는 자금 조달 계획과 토지 이용 계획을 신고해야 하니 참고하세요!

신고할 때 필요한 서류와 절차는?

이제 어떤 내용을 신고해야 하는지 알았으니, 실제로 신고할 때 필요한 서류와 절차를 알아볼까요? 미리 준비하면 당황하지 않고スムーズ하게 진행할 수 있어요!

필요한 서류, 미리 준비해요!

가장 기본이 되는 서류는 바로 부동산거래계약 신고서예요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제1호서식).

• 거래 당사자 공동 신고: 매수인과 매도인이 함께 신고서에 서명 또는 날인하여 제출하면 됩니다. 가장 일반적인 경우죠.
• 거래 당사자 일방 신고: 만약 한쪽이 신고를 거부한다면? 어쩔 수 없이 단독으로 신고해야 하는데요. 이때는 신고서와 함께 부동산 거래계약서 사본과 단독 신고 사유서를 첨부해야 합니다. 신고관청에서 사유가 타당한지 확인할 거예요.
• 개업공인중개사 신고: 공인중개사가 신고하는 경우에도 마찬가지로 신고서에 서명 또는 날인하여 제출합니다.

자금조달계획 증빙 서류, 어떤 게 있나요?

투기과열지구 내 주택 거래 시 필요한 자금 조달 계획 증빙 서류는 다음과 같아요(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제7항).

• 예금: 예금잔액증명서 등
• 주식/채권 매각 대금: 주식거래내역서, 예금잔액증명서 등
• 증여/상속: 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 등
• 현금 등 기타 자금: 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등
• 부동산 처분 대금: 부동산 매매계약서, 임대차계약서 등
• 금융기관 대출: 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등
• 임대보증금: 부동산 임대차계약서
• 회사 지원금/사채 등: 금전 차용 증빙 서류

만약 신고 시점에 대출 실행 전이거나 부동산 매각 전이라 증빙이 어렵다면, 그 사유서를 제출하면 됩니다.

신고 후, 조사가 있을 수도 있어요!

신고했다고 끝이 아니에요! 국토교통부나 신고관청에서는 신고 내용이 정확한지 확인하기 위해 조사를 할 수 있어요. 이때 거래계약서 사본, 거래대금 지급 증빙 자료(입금표, 통장 사본 등), 자금 출처 관련 자료 등을 추가로 요구할 수 있으니, 관련 서류는 잘 보관해 두는 것이 좋습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조).

혹시 자금이 부족하다면? 주택도시기금 지원 알아보기 ^^

민간임대주택을 매입하고 싶은데 자금이 조금 부족하신가요? 너무 걱정 마세요! 정부에서는 민간임대주택 공급을 활성화하기 위해 주택도시기금 등을 통해 매입 자금을 우선 지원하는 제도를 운영하고 있답니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조 제1항). 자격 요건 등을 잘 확인해보시고, 활용할 수 있다면 좋은 기회가 될 거예요!

자, 오늘은 민간임대주택 매입 시 꼭 필요한 부동산 거래 신고 절차에 대해 알아보았어요. 조금 복잡하게 느껴질 수도 있지만, 임대 사업의 첫 단추를 잘 꿰는 중요한 과정이니만큼 꼼꼼하게 확인하고 준비하시길 바랍니다! 성공적인 임대 사업의 시작을 응원할게요! 😊