상가 임대차, 보증금 증감 청구 핵심 정리

상가 임대차를 하다 보면, 여러 가지 상황으로 보증금을 올리거나 내려야 할 때가 생기잖아요? 😥 오늘은 상가 임대차에서 보증금 증감 청구에 대해 핵심만 쏙쏙 뽑아 정리해 드릴게요! 복잡한 법률 용어는 최대한 쉽게 풀어 설명할 테니, 걱정 마시고 따라오세요~!

보증금 증액 청구, 언제 어떻게 할 수 있을까요? 🤔

임대인의 증액 청구 조건

임대인은 계약 기간 중이라도 몇 가지 조건이 충족되면 보증금 증액을 청구할 수 있어요. 예를 들어, 임차 상가건물에 대한 조세나 공과금이 오르거나, 주변 시세가 변동되는 경우가 있겠죠? 특히 2025년 현재, 제1급 감염병과 같은 경제 상황 변화도 중요한 이유가 될 수 있다는 점! 😉

증액 제한, 얼마까지 올릴 수 있나요?

물론, 임대인이 마음대로 올릴 수는 없어요! 법적으로 증액에는 제한이 있거든요.

• 기간 제한: 보증금을 올린 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.
• 금액 제한: 올릴 수 있는 금액은, 증액 청구 당시 보증금의 5%를 초과할 수 없답니다.

꿀팁: 만약 감염병 때문에 보증금을 감액했다가 다시 올리는 경우에는, 감액 전 금액까지는 5% 제한을 적용받지 않아요!

증액 금지 특약, 효력이 있을까요?

계약할 때 “절대 보증금을 올리지 않겠다”는 특약을 넣을 수도 있잖아요? 이런 특약은 원칙적으로 유효해요. 하지만, 특약을 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 어긋날 정도로 사정 변경이 있다면, 임대인도 증액을 청구할 수 있다는 판례가 있답니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결)

보증금 감액 청구, 어려워 마세요! 😎

임차인의 감액 청구 조건

반대로, 임차인은 언제 보증금 감액을 청구할 수 있을까요? 임대인과 마찬가지로, 조세나 공과금이 줄거나, 주변 상권이 죽어서 경제 상황이 나빠지는 경우에 감액을 요구할 수 있어요. 이럴 땐 당당하게 감액을 요청해 보세요!

감액 금지 특약, 무효입니다!

“어떤 일이 있어도 보증금을 깎지 않겠다”는 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 무효예요. (상가건물 임대차보호법 제15조 및 민법 제652조에 따른 제628조 준용) 그러니, 감액이 필요한 상황이라면 특약에 얽매이지 말고 권리를 행사하세요. 💪

증액 시 대항력 확보, 이것만 기억하세요! 🥰

저당권 설정 후 증액, 주의해야 할 점

만약 상가에 저당권이 설정된 후에 보증금을 올렸다면, 증액된 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없다는 사실! 즉, 경매가 진행될 경우 증액된 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있어요. 😭

증액 계약서 작성 및 확정일자

보증금을 증액했다면, 반드시 증액된 금액으로 임대차계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아두세요! 그래야 혹시라도 나중에 문제가 생겼을 때, 증액된 부분에 대해 우선변제권을 행사할 수 있답니다. 😊

중요: 증액하기 전에 꼭 등기부등본을 확인해서, 새로운 담보물권이 설정되어 있는지 확인하는 것이 안전합니다!

마치며

상가 임대차, 보증금 증감 청구에 대해 알아봤는데요. 어떠셨나요? 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 🤗 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 물어보세요!