상속등기, 어렵지 않아요! 개념부터 신청 방법, 수수료까지 총정리

안녕하세요! 소중한 분을 떠나보내고 경황이 없으실 텐데, 상속 절차까지 신경 쓰려니 마음이 무거우시죠? 여러 가지 처리해야 할 일들 중에서도 부동산 상속이 있다면 ‘상속등기’라는 과정을 거쳐야 하는데요. 용어도 낯설고 절차도 복잡하게 느껴질 수 있지만, 오늘 제가 최대한 알기 쉽게 설명해 드릴게요. 상속등기가 무엇인지 개념부터 신청 방법, 그리고 비용은 얼마나 드는지까지 차근차근 함께 알아봐요! ^^

상속등기, 꼭 해야 할까요? 개념부터 차근차근 알아봐요

상속등기가 뭔가요?

우선 상속등기가 무엇인지부터 알아야겠죠? 사람이 사망하면 그 사람이 가지고 있던 재산(부동산 포함)에 대한 권리와 의무는 법적으로 상속인에게 바로 넘어가요. 이걸 ‘포괄 승계’라고 하는데요(「민법」 제1005조). 즉, 등기를 하지 않아도 일단 부동산 소유권 자체는 상속인에게 이전된 것으로 본다는 거죠.

하지만! 여기서 중요한 점이 있어요. 등기 없이 소유권은 넘어왔지만, 그 부동산을 팔거나 다른 사람에게 증여하거나, 혹은 담보로 대출을 받으려면 반드시 상속인 앞으로 소유권 이전 등기, 즉 ‘상속등기’를 마쳐야만 법적으로 처분 행위를 할 수 있답니다(「민법」 제187조). 내 앞으로 등기가 되어 있지 않으면 아무리 내 재산이라도 마음대로 할 수 없다는 뜻이에요.

언제까지 해야 하나요?

상속등기 자체에 “언제까지 꼭 해야 한다!”는 법적인 마감 기한이 명확하게 정해져 있는 건 아니에요. 하지만 상속받은 부동산을 처분하려면 어차피 해야 하고, 또 중요한 세금 문제가 걸려있죠. 바로 ‘취득세’인데요.

상속으로 부동산을 취득하면 취득세를 내야 해요. 이 취득세는 상속 개시일(보통 돌아가신 날)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 이 기한을 놓치면 가산세를 물게 될 수도 있어요! 그래서 보통은 이 취득세 신고·납부 기한에 맞춰서 상속등기도 함께 진행하는 경우가 많습니다. 그러니 너무 미루지 않는 것이 좋겠죠?

누가 신청해야 하나요?

상속등기는 기본적으로 상속인 본인이 단독으로 신청하는 거예요(「부동산등기법」 제23조 제3항). 만약 상속인이 여러 명이라면 어떻게 할까요? 그럴 때는 공동상속인 전원 명의로, 각자의 법정 상속 지분을 정확히 기재해서 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제48조 제4항).

참고로, 공동상속인 중 한 사람이 다른 모든 상속인을 대신해서 상속등기를 신청할 수도 있어요. 모두가 등기소에 갈 필요는 없다는 거죠.

혹시 유언을 통해 특정인에게 재산을 남기는 ‘유증’의 경우에는 조금 달라요. 유증을 받은 사람(수유자)이 혼자서 등기를 신청할 수는 없고요. 상속인이나 유언집행자(등기의무자)와 유증을 받은 사람(등기권리자)이 함께 공동으로 신청해야 합니다.

상속등기 신청, 어떻게 하는 건가요?

자, 이제 실제로 상속등기를 어떻게 신청하는지 그 방법을 알아볼까요?

어디로 가야 하죠? 등기소 방문 vs. 인터넷

상속등기 신청은 원칙적으로 해당 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 해야 해요(「부동산등기법」 제7조 제1항). 우리 집 근처 등기소가 아니라, 상속받을 부동산이 있는 지역의 관할 등기소라는 점! 기억해주세요.

다만, 상속 또는 유증으로 인한 등기 신청의 경우에는 부동산 관할 등기소가 아닌 등기소에서도 그 등기 사무를 처리할 수 있도록 예외를 두고 있기도 합니다(「부동산등기법」 제7조의3).

요즘은 직접 방문하지 않고 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 전자적으로 신청하는 방법도 있어요!

직접 방문 신청

가장 일반적인 방법은 신청인 본인이나 위임을 받은 대리인(변호사, 법무사 등)이 직접 등기소에 출석하여 신청서와 필요한 서류들을 제출하는 방식이에요(「부동산등기법」 제24조 제1항 제1호). 대리인이 변호사나 법무사일 경우에는 그 사무원을 등기소에 출석하게 해서 서류를 제출할 수도 있답니다.

인터넷 전자 신청

컴퓨터 사용이 익숙하고 공인인증서 등이 준비되어 있다면, 전산정보처리조직(인터넷등기소 시스템)을 이용해서 신청 정보와 첨부 정보를 보내는 방법도 가능해요(「부동산등기법」 제24조 제1항 제2호). 모든 등기 유형이 가능한 것은 아니니, 자세한 사항은 인터넷등기소 홈페이지를 확인해 보세요!

꼭 필요한 서류는 무엇인가요? (신청정보 & 첨부정보)

상속등기를 신청할 때는 신청서에 기재해야 할 정보(신청정보)와 함께 제출해야 할 서류(첨부정보)들이 있어요. 정말 중요한 부분이니 꼼꼼히 챙겨야 합니다!

[신청정보에 포함될 주요 내용 (「부동산등기규칙」 제43조)]

• 부동산의 표시에 관한 사항 (주소, 면적 등)
• 신청인의 성명, 주소, 주민등록번호
• 대리인이 신청하는 경우 그 성명과 주소
• 등기원인(상속)과 그 연월일(피상속인 사망일)
• 등기의 목적(소유권 이전)
• 등기소의 표시 및 신청 연월일

[주요 첨부정보 (「부동산등기규칙」 제46조)]

• 등기원인 증명 정보: 상속임을 증명하는 서류들입니다. 가장 중요하죠!
  • 피상속인(돌아가신 분)의 제적등본, 폐쇄된 기본증명서(사망 사실 기재), 가족관계증명서, 친양자입양관계증명서 등 (출생부터 사망까지 모든 신분 변동 확인 가능해야 함)
  • 상속인 전원의 기본증명서, 가족관계증명서, 주민등록등(초)본, 인감증명서 (협의분할 시 필요)
  • 상속재산분할협의서 (상속인 간 협의가 있는 경우, 전원 인감 날인)
• 주소 증명 정보: 상속인의 주민등록등(초)본
• 부동산 표시 증명 정보: 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등본 등
• 취득세(등록면허세) 납부 확인서
• 국민주택채권 매입 영수증
• 등기신청 수수료 납부 영수증
• (경우에 따라) 위임장 (대리인 신청 시)

와.. 정말 많죠? 상황에 따라 필요한 서류가 조금씩 다를 수 있으니, 신청 전에 관할 등기소에 문의하거나 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 실수를 줄이는 방법이 될 수 있어요.

상속등기 비용, 얼마나 들까요? (수수료 안내)

상속등기를 할 때 드는 비용은 크게 등기 신청 수수료와 세금, 그리고 전문가 선임 시 보수 등으로 나눌 수 있어요.

등기 신청 수수료

등기소에 내는 기본적인 수수료입니다. 소유권 이전 등기의 경우, 부동산 1개당 15,000원이에요(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2 제1항제2호). 필지나 건물 호수별로 각각 계산된다고 보시면 됩니다. 생각보다 큰 금액은 아니죠?

그 외 비용은 없나요?

등기 신청 수수료 외에 반드시 고려해야 할 큰 비용이 바로 ‘세금’입니다.

• 취득세: 상속받는 부동산 가액(시가표준액 기준)에 따라 세율이 적용되어 부과됩니다. 농지냐 아니냐, 주택이냐 아니냐 등에 따라 세율이 달라요. 보통 상속등기 비용 중 가장 큰 비중을 차지합니다.
• 지방교육세: 취득세액의 20%가 부과됩니다.
• 농어촌특별세: 감면받는 취득세가 있을 경우, 그 감면세액의 20%가 부과될 수 있어요.
• 국민주택채권 매입 비용: 부동산 시가표준액에 따라 일정 비율의 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 하는데, 보통 바로 할인해서 매도하므로 약간의 비용이 발생합니다.

만약 혼자 진행하기 어려워서 법무사 등 대리인에게 위임한다면, 그에 따른 대행 수수료(보수)도 추가로 발생하게 됩니다.

상속등기 관련 궁금증 Q&A

마지막으로 상속등기와 관련해서 자주 묻는 질문 몇 가지를 살펴볼게요!

Q. 공동상속인 중 연락 안 되는 사람이 있으면 어떡하죠?

A. 이런 경우 정말 난감하죠. 공동상속인 중 한 사람이라도 빠지면 원칙적으로 상속등기가 어려운데요. 방법이 없는 건 아닙니다!
첫째, 일단 행방불명인 상속인도 포함해서 상속등기를 신청할 수 있어요. 그의 마지막 주소지(말소된 주민등록표등본 첨부)를 기재해서 신청하는 거죠.
둘째, 만약 그 상속인이 오랫동안 생사불명 상태라면 법원에 ‘실종선고’를 청구할 수 있어요. 실종선고가 확정되면 그 사람은 사망한 것으로 간주되므로, 그 사람을 제외하고 나머지 상속인들끼리 상속등기를 진행할 수 있습니다.

Q. 상속인 중 한 명만 부동산을 받기로 협의했어요!

A. 네, 가능합니다! 공동상속인 전원이 모여서 상속재산을 어떻게 나눌지 협의(상속재산분할협의)를 할 수 있어요. 이 과정에서 특정 상속인 한 명이 부동산 전부를 상속받고, 나머지 상속인들은 받지 않기로 합의했다면, 그 협의 내용대로 상속등기를 신청할 수 있습니다. 이때는 ‘상속재산분할협의서’를 작성하고 모든 상속인이 인감도장을 날인한 후 인감증명서를 첨부해야 해요.

Q. 부동산 매매계약을 하고 잔금까지 다 받았는데, 등기하기 전에 매도인이 돌아가셨어요. 어떡하죠?

A. 매매계약이 유효하게 체결되고 대금까지 지급되었다면, 매도인이 사망했더라도 그 계약은 효력을 잃지 않아요. 이 경우에는 매도인의 상속인이 등기의무자가 되어 매수인(등기권리자)과 함께 소유권 이전 등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제27조). 즉, 매도인의 상속인이 먼저 상속등기를 한 다음 매수인에게 이전등기를 해주는 것이 아니라, 매도인의 상속인으로부터 매수인 앞으로 바로 이전등기를 신청할 수 있다는 뜻입니다!

어떠셨나요? 상속등기에 대한 궁금증이 조금이나마 풀리셨기를 바랍니다! 용어도 어렵고 절차도 복잡하게 느껴질 수 있지만, 소중한 재산을 안전하게 지키기 위한 꼭 필요한 과정이에요. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 차근차근 준비하시면 분명 잘 해내실 수 있을 겁니다.

만약 진행하시다가 어렵거나 막히는 부분이 있다면, 혼자 너무 고민하지 마시고 대법원 인터넷등기소 홈페이지의 정보를 더 찾아보시거나, 가까운 등기소 민원실, 또는 법무사, 변호사 같은 전문가의 도움을 받아보시는 것을 추천해 드려요! 힘내세요!