위반 건축물 대수선 용도변경, 앗! 하는 순간 이행강제금?!

안녕하세요! 여러분의 소중한 보금자리와 사업 공간, 혹시 나도 모르게 법을 어기고 있지는 않을까 걱정되신 적 없으신가요? 건축법이라는 게 워낙 복잡하고 어렵게 느껴지다 보니, 사소한 변경이나 수리도 괜찮겠지? 하고 넘어가기 쉬운데요. 하지만! ‘위반 건축물’이라는 딱지가 붙는 순간, 생각지도 못한 ‘이행강제금’ 폭탄을 맞을 수도 있답니다. 😭

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는 대수선과 용도변경 위반, 그리고 그에 따른 이행강제금에 대해 쉽고 친근하게 풀어보려고 해요. 내 건물을 안전하고 합법적으로 관리하는 꿀팁, 지금부터 함께 알아볼까요? ^^

나도 모르게 위반? 흔한 대수선 & 용도변경 위반 사례

“이 정도는 괜찮겠지” 했던 작은 공사나 공간 활용 변경이 사실은 건축법 위반일 수 있다는 사실! 어떤 경우들이 있는지 한번 살펴볼게요.

이런 것도 위반이었어? 😲 – 대수선 편

대수선은 건물의 주요 구조부를 건드리는 큰 수선이나 변경을 말하는데요, 안전과 직결되기 때문에 꼭 허가나 신고가 필요해요. 흔히 발생하는 위반 사례는 다음과 같습니다.

• 내력벽 함부로 철거/변경: 집이나 상가 내부 구조가 답답하다고 기둥이나 벽(특히 내력벽!)을 마음대로 허물거나 문을 내는 행위! 이거 정말 위험하고 대표적인 위반 사례랍니다. 건축법 시행령 제3조의2 제1호 위반이에요.
• 기둥이나 보 해체/증설: “이 기둥 없으면 넓고 좋을 텐데?” 혹은 “복층 만들려고 보를 추가해야지!” 이것도 건물의 하중을 견디는 중요한 부분을 건드리는 거라 신고나 허가 없이 진행하면 안 돼요 (건축법 시행령 제3조의2 제2호, 제3호).
• 지붕틀 변경: 태풍 피해 등으로 지붕을 크게 수리할 때, 지붕틀을 3개 이상 수선하거나 증설/해체하는 경우도 대수선에 해당합니다 (건축법 시행령 제3조의2 제4호).
• 계단 임의 설치: 건물 내외부에 새로운 계단(주계단, 피난계단 등)을 만들거나 없애는 것도 허가/신고 대상이에요. 다가구주택 세대 분리 후 계단 추가 등이 해당되죠 (건축법 시행령 제3조의2 제6호).
• 가구/세대 수 늘리기: 임대 수익 높이려고 다가구주택 가구 수나 다세대주택 세대 수를 늘리는 ‘방 쪼개기’! 이것도 경계벽 증설/해체에 해당되어 위반이랍니다 (건축법 시행령 제3조의2 제8호).

용도변경, 생각보다 까다로워요! – 용도변경 편

건축물의 용도를 바꾸는 것도 마음대로 할 수는 없어요. 시설군 분류에 따라 허가를 받거나 신고를 해야 하는데요, 위반 사례를 볼까요?

• 근린생활시설 → 주거시설: 상가(근린생활시설군)를 주택(주거업무시설군)으로 개조해서 사용하는 경우, 용도변경 신고 위반입니다.
• 독서실 → 고시원: 독서실(근린생활시설군)을 고시원(영업시설군)으로 변경하는 것은 상위 시설군으로 변경하는 것이라 용도변경 ‘허가’ 위반이 됩니다. 시설군 상향 변경은 더 까다롭다는 점!
• 고시원에 취사시설 설치: 고시원(영업시설군) 각 방에 취사시설을 설치하면 사실상 주거(주거업무시설군) 용도로 변경되는 것이므로, 이 또한 용도변경 신고 위반에 해당할 수 있어요.

잠깐! 이건 괜찮아요~ (합법적인 변경)

모든 변경이 위반은 아니에요!

• 같은 시설군 내 변경: 예를 들어 일반음식점(제2종 근린생활시설)을 한의원(제1종 근린생활시설)으로 바꾸는 경우처럼 같은 ‘근린생활시설군’ 안에서 용도를 변경할 때는, 허가나 신고 없이 ‘건축물대장 기재내용 변경’만 신청하면 됩니다 (건축법 제19조 제3항). 물론 이것도 안 하면 위반이 될 수 있어요! (대법원 2010두8072 판결 참고)
• 임의 변경 허용: 법에서 정한 경미한 변경, 예를 들어 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설 상호 간의 변경 (용도제한에 적합한 범위 내) 등은 별도 절차 없이 가능하기도 합니다 (건축법 시행령 제14조 제4항).

위반하면 어떻게 되나요? 시정명령부터 이행강제금까지

만약 건축법을 위반했다면 어떤 절차를 밟게 될까요? 그냥 넘어가는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.

첫 단계: 딱지 붙기 전에 ‘시정명령’ ✉️

허가권자(시장, 군수, 구청장 등)는 위반 사실을 발견하면 먼저 건축주 등에게 상당한 기간을 정해 시정명령을 내립니다 (건축법 제79조 제1항). “원상복구 하세요~”, “사용 중지하세요~” 같은 명령이죠. 이 명령을 받으면 건축물대장에는 “위반건축물”이라는 불명예스러운 딱지가 붙게 됩니다 (건축법 제79조 제4항). 게다가 다른 법령에 따른 영업 허가 등에도 제한을 받을 수 있어요.

계속 버티면? 무시무시한 ‘이행강제금’ 폭탄! 💣

시정명령을 받고도 정해진 기간 내에 이행하지 않으면… 드디어 이행강제금이 부과됩니다 (건축법 제80조 제1항). 이게 한 번 내고 끝나는 게 아니라, 시정될 때까지 1년에 2회 이내에서 반복 부과될 수 있다는 점이 정말 무서운 부분이에요 (건축법 제80조 제5항)! 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 올 수도 있겠죠?

얼마나 내야 할까요? 이행강제금 계산법 (핵심!)

이행강제금은 위반 내용과 건축물의 시가표준액을 기준으로 계산되는데요, 주요 기준은 이렇습니다.

• 무허가/무신고 대수선: 시가표준액의 100분의 10 (10%)
• 무허가/무신고 용도변경: 용도변경된 부분 시가표준액의 100분의 10 (10%)
• 사용승인 없이 사용: 시가표준액의 100분의 2 (2%)
• 조경 의무 위반: 위반 면적에 해당하는 바닥면적 시가표준액의 100분의 10 (10%)
• 기타 주요 위반 (건축선, 구조, 피난, 높이 등): 시가표준액의 100분의 10 (10%)

여기서 중요한 포인트! ☝️
* 대수선 위반 시 이행강제금은 위반 부분이 작더라도 건축물 전체의 시가표준액을 기준으로 산정될 수 있어요 (법제처 16-0088 해석 참고).
* 반면, 용도변경 위반 시에는 실제 용도변경된 부분의 면적에 해당하는 시가표준액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다 (법제처 11-0016 해석 참고).
* 시가표준액 계산 시 ‘용도지수’는 건축물대장상 용도가 아닌, 실제 위반하여 사용 중인 용도를 기준으로 적용될 수 있다는 점도 알아두세요 (국민권익위 서행심 2007-516 결정 참고).

이행강제금, 혹시 줄이거나 늘어날 수도 있나요?

네, 상황에 따라 이행강제금이 가중되거나 감경될 수 있습니다.

영리 목적? 상습 위반? 얄짤없어요! (가중 사유)

다음과 같은 경우에는 이행강제금이 최대 100%까지 가중될 수 있어요 (건축법 제80조 제2항).

• 임대 등 영리 목적으로 용도변경 (위반면적 50㎡ 초과)
• 영리 목적으로 허가/신고 없이 다세대/다가구 세대수/가구수 증가 (5세대/가구 이상 증가)
• 최근 3년 내 2회 이상 반복 위반

다만, 위반 행위 후 소유권이 변경된 경우에는 가중 대상에서 제외될 수 있습니다.

사정이 있다면? 조금 깎아줄 수도… (감경 사유)

반대로, 딱한 사정이 인정되면 이행강제금이 감경될 수도 있습니다 (건축법 제80조의2).

• 위반행위 후 소유권이 변경된 경우
• 임차인이 있어 현실적으로 시정이 어려운 경우 (단, 시정명령 전 계약 등 조건 있음)
• 위반 면적이 30㎡ 이하인 소규모 주거용 건물 등
• 집합건물 구분소유자의 위반 면적이 5㎡ 이하인 경우
• 농업용/어업용 시설 등 특정 조건 만족 시
• 기타 위반 동기, 시기 등을 고려하여 조례로 정하는 경우

감경 비율은 사안에 따라 다르지만, 최대 100분의 75 또는 100분의 50 범위 내에서 이루어질 수 있습니다 (건축법 시행령 제115조의4).

주거용 건물이라면? 확인해보세요! (주거용 감경 특례)

주거용 건물의 경우, 특정 위반 사항 (사용승인 미이행, 조경 위반, 높이 제한 위반 등)에 대해서는 이행강제금을 50% 범위 내에서 감경할 수 있도록 조례로 정할 수 있습니다 (건축법 제80조 제1항 단서). 우리 지역 조례는 어떤지 확인해보는 것이 좋겠죠?

그래서, 어떻게 해야 할까요? 🤔

복잡한 건축법 규정과 무시무시한 이행강제금, 어떻게 대처해야 할까요?

예방이 최선! 미리 확인하고 진행하세요.

가장 좋은 방법은 역시 사전에 확인하는 거예요. 건물을 고치거나 용도를 바꾸기 전에 반드시 건축사사무소나 관할 시군구청 건축과에 문의해서 허가/신고 대상인지, 문제는 없는지 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요합니다!

이미 위반했다면? 빠르게 시정하는 것이 상책!

만약 이미 위반 사실을 알게 되었거나 시정명령을 받았다면, 망설이지 말고 최대한 빨리 시정하는 것이 손해를 줄이는 길입니다. 이행강제금은 시정될 때까지 계속 부과되니까요.

전문가와 상담하세요!

혼자 판단하기 어렵거나 복잡한 상황이라면 건축사, 행정사 등 관련 전문가와 상담하여 정확한 진단과 해결책을 찾는 것이 현명합니다.

건축법 위반과 이행강제금, 조금만 관심을 가지면 충분히 예방하고 대처할 수 있어요. 우리 모두의 안전하고 쾌적한 생활 환경을 위해, 그리고 예상치 못한 금전적 손실을 막기 위해 꼭! 건축법 규정을 준수하는 성숙한 시민의식을 보여주시길 바랍니다! 😊