재개발 사업시행계획 인가 조건 및 절차, 꼼꼼하게 알아볼까요? 😉
재개발 사업, 복잡하게만 느껴지시나요? 🤔 사업시행계획 인가는 재개발의 중요한 단계인데요. 오늘은 인가 조건과 절차를 쉽고 친근하게 알려드릴게요. 마치 친구에게 이야기하듯 풀어드릴 테니, 함께 알아봐요! 😊
사업시행계획, 무엇을 담고 있을까요?
사업시행계획은 재개발 사업의 ‘설계도’ 같은 거예요. 어떤 내용을 담고 있는지 자세히 살펴볼까요?
사업시행계획서 작성, 꼼꼼하게!
사업시행자는 정비계획에 맞춰 다음 사항을 포함한 사업시행계획서를 작성해야 해요. (「도시 및 주거환경정비법」 제52조 제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조 제2항)
- 토지이용계획: 건축물 배치 계획도 꼼꼼하게!
- 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획: 주민들을 위한 시설 계획도 중요하겠죠?
- 주민이주대책: 임시 거주 시설까지 고려해야 해요.
- 세입자 주거 및 이주 대책: 세입자분들도 소중하니까요!
- 범죄예방대책: 가로등, CCTV 설치 계획도 필요해요.
- 임대주택 건설계획: (「도시 및 주거환경정비법」 제10조)
- 국민주택규모 주택 건설계획: (「도시 및 주거환경정비법」 제54조 제4항) 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말해요. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하이고요!
- 건축계획: 높이, 용적률 등을 꼼꼼히!
- 폐기물 처리계획: 재개발 과정에서 발생하는 폐기물 처리도 중요해요.
- 교육환경 보호 계획: 학교가 있다면 더 신경 써야겠죠? (정비구역부터 200m 이내 교육시설이 있는 경우)
- 정비사업비: 자금 계획도 꼼꼼하게 세워야 해요.
- 개·보수 필요 건축물 명세 및 계획: 철거 대신 개·보수가 필요한 건축물도 있겠죠?
- 권리자 및 권리 명세: 토지, 건축물 권리 관계를 명확히 해야 해요.
- 공동구 설치: 필요한 경우 공동구 설치에 관한 사항도 포함해야 해요.
- 용도 폐지 정비기반시설 조서: (한국토지주택공사 등이 사업시행자인 경우)
- 무상 양여 국·공유지 조서
- 빗물처리계획: (「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」)
- 기존주택 철거계획서: 석면 건축자재가 있다면 철거 및 처리 계획도 세워야 해요.
- 상가세입자 우선 분양: 재개발 완료 후 상가 세입자에게 우선 분양하는 내용도 포함될 수 있어요.
사업시행자가 공공주택 건설계획을 포함한다면, 「공공주택 특별법」 제37조에 따라 공공주택 기준을 맞춰야 해요.
사업시행계획 인가 전, 무엇을 해야 할까요? 🤔
인가를 받기 전에 거쳐야 할 절차가 있어요. 함께 알아볼까요?
총회의 의결, 조합원들과 함께!
사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 총회 의결을 거쳐야 해요. (「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제5항 본문) 사업시행계획서 작성은 조합원 과반수 찬성으로 의결한답니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제45조 제4항본문 및 제1항제9호)
정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요해요! (「도시 및 주거환경정비법」 제45조 제4항 단서) 생산자물가상승률분, 손실보상 금액은 제외!
토지등소유자 동의, 잊지 마세요!
토지등소유자가 재개발사업을 시행하려면 사업시행계획인가 신청 전에 토지등소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 해요. (「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제6항 본문)
지정개발자가 사업을 시행하려면 토지등소유자 과반수 동의, 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의가 필요하고요. (「도시 및 주거환경정비법」 제50조 제7항 본문)
사업시행계획인가, 어떤 혜택이 있을까요?
사업시행계획인가를 받으면 용적률 완화, 국민주택규모 주택 건설 등의 혜택을 받을 수 있어요. 자세히 알아볼까요?
용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설
사업시행자는 특정 재개발사업을 시행할 때, 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있어요. (「도시 및 주거환경정비법」 제54조 제1항)
초과용적률의 일정 비율에 해당하는 면적에는 국민주택규모 주택을 건설해야 하고요. (「도시 및 주거환경정비법」 제54조 제4항 본문) 과밀억제권역, 그 외 지역에 따라 비율이 달라져요!
사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등에 공급해야 한답니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제55조 제1항)
일부 건축물의 존치 또는 리모델링
일부 건축물을 존치하거나 리모델링하는 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 인가를 신청할 수도 있어요. (「도시 및 주거환경정비법」 제58조 제1항) 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 받아야 하고요. (「도시 및 주거환경정비법」 제58조 제3항 본문)
시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물이 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 특정 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있답니다. (「도시 및 주거환경정비법」 제58조 제2항)
마무리하며… 😊
재개발 사업시행계획 인가 조건 및 절차, 이제 좀 더 친근하게 느껴지시나요? 꼼꼼하게 준비해서 성공적인 재개발을 이루시길 바랄게요! 궁금한 점이 있다면 언제든지 다시 찾아주세요! 😉