정비구역 지정? 어렵지 않아요! 기본계획부터 행위제한까지 싹~ 알려드릴게요 😊

안녕하세요! 부동산이나 우리 동네 개발 소식에 관심 많으신 분들 많으시죠? 특히 ‘정비구역’이라는 말, 여기저기서 들어보셨을 텐데요. 이게 도대체 뭐고, 어떻게 지정되는 건지, 지정되면 뭐가 달라지는지 궁금하셨을 거예요. 오늘은 바로 그 정비구역 지정 절차와 기본계획 수립, 그리고 중요한 행위제한에 대해 알기 쉽게 풀어보려고 해요. 저와 함께 차근차근 알아보시죠!

도시 정비의 첫걸음: 기본계획 수립은 어떻게?

도시를 새롭게 정비하려면 먼저 큰 그림을 그려야겠죠? 이게 바로 ‘기본계획’ 수립 과정이에요. 무턱대고 시작할 수는 없으니까요!

큰 그림 그리기: 도시·주거환경정비 기본방침

먼저 국가 차원에서 큰 방향을 정하는 것이 ‘도시·주거환경정비 기본방침’입니다. 이건 국토교통부장관이 도시와 주거환경 개선을 위해 10년마다 정하는 거고요, 5년마다 타당성을 검토해서 내용을 보완한다고 해요. 국가 전체의 도시 정비 방향을 제시하는 중요한 지침이죠.

우리 동네 청사진: 도시·주거환경정비기본계획 (기본계획)

이 기본방침 아래에서, 이제 각 도시별로 구체적인 계획을 세우게 됩니다. 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장 (이하 ‘기본계획 수립권자’)이 관할 구역에 대해 10년 단위로 ‘도시·주거환경정비기본계획’, 줄여서 ‘기본계획’을 수립해요. 이 기본계획도 5년마다 타당성을 검토해서 현실에 맞게 계속 업데이트한답니다. 우리 동네가 앞으로 어떻게 변화할지에 대한 구체적인 청사진이 바로 이 기본계획에 담겨 있어요!

기본계획, 이렇게 만들어져요! (수립 절차)

기본계획은 그냥 뚝딱 만들어지는 게 아니랍니다. 여러 단계를 거쳐 신중하게 수립되는데요.

1. 주민 및 지방의회 의견청취: 먼저 계획안을 만들어서 14일 이상 주민들에게 공람시켜 의견을 듣습니다. 이때 지방의회의 의견도 함께 듣는다고 해요. 주민들의 목소리가 반영될 수 있는 중요한 절차죠!
2. 지방도시계획위원회 심의: 주민과 의회의 의견을 들은 후에는 관계 행정기관과 협의를 거치고, 지방도시계획위원회의 심의를 받아요. 전문가들이 계획의 타당성을 검토하는 과정입니다. (다만, 대도시가 아닌 시장은 이 단계 전에 도지사 승인을 먼저 받아야 해요.)
3. 도지사 승인 (해당 시): 대도시가 아닌 시장이 기본계획을 수립할 때는 도지사의 승인을 받아야 해요. 도지사는 승인 전에 역시 관계 행정기관 협의와 지방도시계획위원회 심의를 거칩니다.
4. 고시: 이 모든 과정을 거쳐 기본계획이 확정되면, 해당 지자체 공보에 고시하고 일반인들이 언제든 열람할 수 있도록 공개해요. 이제 우리 동네 정비 계획이 공식적으로 발표되는 거죠!

드디어 지정! 정비구역은 누가, 어떻게 지정하나요?

기본계획이라는 큰 그림이 그려졌다면, 이제 실제 사업을 진행할 구체적인 지역, 즉 ‘정비구역’을 지정하게 됩니다.

정비구역, 누가 지정할까요? (지정권자)

정비구역을 지정하는 권한은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 (광역시의 군수는 제외)에게 있어요. 이들을 ‘정비구역의 지정권자’라고 부릅니다. 이들은 기본계획에 적합한 범위 내에서, 노후·불량 건축물이 밀집된 곳 등 법에서 정한 요건을 충족하는 구역에 대해 정비계획을 결정하고 정비구역을 지정할 수 있답니다.

정비계획 세우기: 아이디어는 어디서? (입안 절차)

정비구역 지정의 핵심은 ‘정비계획’인데요, 이 계획을 만드는 것을 ‘입안’이라고 해요.

• 직접 입안: 정비구역 지정권자가 직접 정비계획을 입안할 수 있어요.
• 신청 입안: 자치구의 구청장이나 광역시의 군수는 정비계획을 입안해서 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청해야 합니다. 이때 지방의회 의견을 첨부해야 하고요.
• 주민 제안: 놀랍게도! 해당 지역의 토지등소유자들이 직접 정비계획 입안권자에게 “우리 동네 정비계획 좀 만들어주세요!” 하고 제안할 수도 있답니다 (「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항).

정비계획을 입안할 때도 주민 의견 수렴은 필수예요. 주민에게 서면으로 통보하고, 주민설명회를 열고, 30일 이상 공람을 통해 의견을 듣습니다. 타당한 의견은 계획에 반영해야 하고요. 지방의회 의견도 듣는데, 의회는 통지받은 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 합니다. 60일이 지나도록 의견이 없으면 이의가 없는 것으로 본다고 하네요.

확정 땅땅! 정비구역 지정 및 고시

정비계획안이 마련되면, 정비구역 지정권자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 최종적으로 지정하거나 변경 지정해요. (경미한 변경은 심의 생략 가능!)

지정이 완료되면 정비계획 내용을 포함해서 해당 지자체 공보에 ‘고시’합니다. 이때 「토지이용규제 기본법」에 따라 지형도면 등도 함께 고시되죠. 고시 후에는 국토교통부장관에게 보고하고, 관련 서류는 일반인이 열람할 수 있도록 해야 해요.

이렇게 정비구역 지정·고시가 딱! 되면 법적인 효력이 발생하는데요. 해당 정비구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 ‘지구단위계획구역’ 및 ‘지구단위계획’으로 결정·고시된 것으로 간주됩니다. 복잡한 절차가 한 번에 처리되는 효과가 있는 거죠!

정비구역 지정 후, 이것만은 꼭! 행위제한 알아보기

자, 이제 우리 동네가 정비구역으로 지정됐어요! 그럼 이제 뭘 조심해야 할까요? 바로 ‘행위제한’입니다. 정비사업을 원활하게 추진하기 위해 특정 행위들을 제한하는 건데요.

내 땅이라도 마음대로? NO! 허가 필요한 행위들

정비구역 안에서는 다음과 같은 행위를 하려면 시장·군수 등의 허가를 받아야 해요. 허가받은 내용을 변경할 때도 마찬가지고요!

1. 건축물의 건축: 새 건물을 짓거나 기존 건물을 크게 고치는 행위 등이 해당돼요.
2. 공작물의 설치: 담장이나 광고판 같은 인공적인 시설물을 설치하는 것이죠.
3. 토지의 형질변경: 땅을 깎거나 흙을 쌓는 등 땅의 모양을 바꾸는 행위예요. 절토, 성토, 정지, 포장 등이 포함됩니다.
4. 토석의 채취: 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 캐내는 행위도 허가가 필요합니다.
5. 토지분할: 하나의 필지를 여러 개로 나누는 것도 제한될 수 있어요. 투기 등을 막기 위함이죠.
6. 물건을 쌓아 놓는 행위: 옮기기 쉽지 않은 물건을 1개월 이상 쌓아두는 행위도 해당될 수 있어요.
7. 죽목(대나무와 나무)의 벌채 및 식재: 나무를 베거나 심는 행위도 제한됩니다.

앗! 내 땅인데 왜 마음대로 못 하냐고요? 정비사업 계획에 차질이 생기는 것을 막고, 무분별한 개발 행위나 투기를 방지하기 위한 조치랍니다. 꼭 기억해두세요!

예외도 있다구요? 허가 없이 가능한 행위

물론 예외도 있습니다. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 같은 경우에는 허가 없이 할 수 있어요. 급한 상황이니까요! 그 외에도 법령에서 정하는 경미한 행위들은 허가 대상에서 제외될 수 있습니다.

이미 공사 중이었다면? 기득권 보호

만약 정비구역으로 지정·고시될 당시에 이미 합법적으로 허가를 받았거나 허가 없이 할 수 있는 행위로서 공사나 사업에 착수한 상태였다면 어떻게 될까요? 걱정 마세요! 정비구역 지정·고시일로부터 30일 이내에 진행 상황과 시행 계획 등을 시장·군수 등에게 신고하면 계속해서 사업을 진행할 수 있도록 기득권을 보호해준답니다.

정비구역, 영원하진 않아요! 해제되는 경우는?

정비구역으로 한번 지정되면 영원할까요? 그렇지 않습니다! 사업이 계획대로 진행되지 않으면 정비구역 지정이 해제될 수도 있어요.

약속된 시간이 지나면… (기한 내 미진행 시 해제)

정비구역 지정권자는 다음과 같은 경우 정비(예정)구역을 해제해야 합니다.

• 정비구역 지정 지연: 정비예정구역인데, 기본계획에서 정한 지정 예정일부터 3년이 지나도록 정비구역 지정(신청)이 안 된 경우.
• 추진위원회 승인 지연: 재개발·재건축(조합 시행)에서 토지등소유자가 정비구역 지정·고시일로부터 2년 내에 추진위원회 승인을 신청하지 않은 경우.
• 조합설립인가 지연 (추진위 없을 때): 추진위 없이 바로 조합을 만드는 경우, 토지등소유자가 정비구역 지정·고시일로부터 3년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우.
• 조합설립인가 지연 (추진위 있을 때): 추진위원회가 승인일로부터 2년 내에 조합설립인가를 신청하지 않은 경우.
• 사업시행계획인가 지연 (조합): 조합이 설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우.
• 사업시행계획인가 지연 (토지등소유자 시행): 토지등소유자가 직접 시행하는 재개발사업에서 정비구역 지정·고시일로부터 5년 내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우.

이렇게 일정 기간 안에 사업 진척이 없으면, 주민들의 불편이나 재산권 행사의 제약을 고려해서 구역 지정을 해제하는 것이죠.

어떠셨나요? 정비구역 지정 절차부터 행위제한까지, 생각보다 체계적인 과정을 거치죠? ^^ 부동산 투자나 내 집 마련을 생각하고 계시다면, 이런 정비사업 관련 내용을 잘 알아두시는 게 정말 중요해요. 물론 세부적인 내용은 더 복잡할 수 있으니, 실제 상황에서는 전문가와 상담하시는 것이 가장 좋다는 점도 잊지 마세요!