정비사업 시행 절차, 드디어 관리처분계획 인가! 🎉

안녕하세요! 여러분의 부동산 궁금증 해결사, 오늘은 많은 분들이 기다리시고 또 궁금해하시는 정비사업 절차 중에서도 아주 중요한 단계! 바로 ‘관리처분계획 인가’에 대해 이야기 나눠볼까 해요. 재개발이나 재건축 소식을 접하다 보면 ‘관리처분인가 임박!’ 이런 뉴스 많이 보셨을 텐데요, 이게 도대체 뭐고 왜 중요한지, 오늘 쉽고 재미있게 풀어드릴게요! ^^

정비사업, 관리처분계획 인가가 뭔가요?

정비사업은 정말 오랜 시간과 복잡한 절차를 거쳐 진행되는데요, 그중에서도 관리처분계획 인가는 사업의 중반부를 넘어서는 아주 결정적인 단계라고 할 수 있어요.

복잡한 정비사업 절차 속 핵심 단계!

정비사업은 크게 보면 [정비구역 지정 → 조합설립추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주 및 철거 → 착공 및 분양 → 준공 및 입주 → 조합 해산] 이런 흐름으로 진행된답니다. 와, 정말 길죠? 여기서 오늘 우리가 주목할 관리처분계획 인가는 바로 사업시행계획인가 이후, 조합원들의 분양신청을 바탕으로 이루어지는 단계예요. 사업의 구체적인 청사진이 나오는 사업시행계획인가를 받았다면, 관리처분계획은 그 청사진을 바탕으로 ‘누가, 무엇을, 어떻게 받을지’ 구체적으로 정하는 분배 계획이라고 생각하시면 쉬워요.

그래서, 관리처분계획이 뭐예요?

쉽게 말하면, 정비사업을 통해 새로 지어지는 아파트나 상가 같은 대지 및 건축물을 기존의 토지나 건물 소유자(토지등소유자)들에게 어떻게 배분할 것인지를 정하는 아주 상세한 계획이에요. 기존에 가지고 있던 땅이나 건물의 가치를 평가하고(종전자산평가), 새로 받게 될 아파트 등의 추정 가치(분양가)를 계산해서, 각 조합원이 얼마를 더 내야 하는지(분담금) 또는 얼마를 돌려받는지(청산금) 등을 명확하게 정하는 거죠. 정말 중요한 내용들을 담고 있겠죠?! 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에서는 이 관리처분계획에 포함되어야 할 사항들을 구체적으로 명시하고 있어요. 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액, 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시일 기준 가격 등이 바로 그것입니다.

왜 이렇게 중요할까요?!

관리처분계획 인가가 중요한 이유는 바로 조합원들의 재산권에 직접적인 영향을 미치기 때문이에요! 내가 기존에 얼마짜리 자산을 가지고 있었고, 새로 어떤 집을 얼마에 받게 되는지, 그래서 추가로 얼마를 부담해야 하는지가 이 계획을 통해 확정되는 거니까요. 또한, 관리처분계획이 인가·고시되면 종전 토지나 건축물의 사용·수익이 정지되고, 본격적인 이주와 철거 절차가 시작될 수 있는 법적인 기반이 마련됩니다. 즉, 사업이 실질적인 다음 단계로 나아갈 수 있게 하는 신호탄과 같은 역할을 하는 셈이죠! 그래서 많은 분들이 이 단계를 손꼽아 기다리시는 거랍니다.

관리처분계획 인가, 어떻게 진행되나요?

이렇게 중요한 관리처분계획, 그럼 어떤 절차를 거쳐 인가를 받게 될까요? 하나씩 살펴볼게요.

분양 신청부터 시작!

사업시행자는 사업시행계획인가 고시일로부터 120일 이내에 개략적인 부담금 내역, 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 해요(「도시 및 주거환경정비법」 제72조 제1항). 그럼 토지등소유자들은 이 통지를 받은 날로부터 30일 이상 60일 이내의 기간 동안 분양신청을 하게 됩니다. 사업시행자는 필요하다고 판단되면 관리처분계획 수립에 지장이 없는 범위에서 20일간 한 차례 연장할 수도 있어요(같은 법 제72조 제2항). 이 기간 안에 분양신청을 해야만 새로 지어지는 아파트 등을 받을 권리가 생기니, 정말 중요한 기간이죠!

꼼꼼하게 계획 세우기

분양신청 기간이 끝나면, 사업시행자는 이 신청 현황을 바탕으로 관리처분계획을 수립합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 종전자산 평가액, 종후자산(새 아파트 등) 추산액, 정비사업비 추산액 등을 종합적으로 고려해서 조합원별 분담금 또는 청산금을 산출하고, 누가 어떤 동·호수를 배정받을지에 대한 기준 등을 마련하는 과정이에요. 이때 「도시 및 주거환경정비법」 제76조에 따른 주택 공급 기준(예: 1세대 1주택 공급 원칙 및 예외 사항) 등 법적 기준을 철저히 준수해야 한답니다.

주민 의견 듣고, 최종 인가!

이렇게 수립된 관리처분계획(안)은 바로 인가 신청을 하는 게 아니에요! 사업시행자는 인가 신청 전에 30일 이상 토지등소유자들이 계획안을 열람하고 의견을 제출할 수 있도록 공람 절차를 거쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제78조 제1항). 여기서 나온 타당한 의견들은 계획에 반영될 수 있어요. 이 공람 및 의견 청취 과정까지 마치고 나면, 드디어 시장·군수등에게 관리처분계획 인가를 신청하게 되고, 특별한 문제가 없으면 인가를 받게 됩니다!

인가 후에는 무엇이 달라지나요?

자, 드디어 관리처분계획 인가를 받았습니다! 그럼 이제 어떤 변화들이 생길까요?

본격적인 이주와 철거 준비

관리처분계획이 인가·고시되면, 사업시행자는 종전의 토지나 건축물 소유자, 지상권자, 세입자 등에게 사용·수익 정지 및 이주를 통보할 수 있게 돼요. 이 시점부터는 기존 주택에 거주하거나 이를 사용하는 것이 법적으로 제한될 수 있습니다. 그리고 분양신청을 하지 않거나 철회한 사람, 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 사람 등에 대해서는 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 진행해야 해요(「도시 및 주거환경정비법」 제73조 제1항). 협의가 안 되면 그 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하게 되죠. 이렇게 이주와 보상 절차가 마무리되면 본격적인 철거 공사가 가능해집니다.

권리 확정! 새 아파트 밑그림 완성

관리처분계획 인가는 ‘권리변환 확정’의 의미를 가져요. 기존 부동산에 대한 권리가 새로 지어질 아파트 등을 받을 수 있는 입주권(분양권)의 형태로 바뀌는 기준 시점이 되는 거죠. 물론 소유권 이전 고시일까지는 아직 완전한 소유권은 아니지만, 누가 어떤 평형의 아파트를 받게 될지, 얼마의 분담금을 내야 할지 등이 구체적으로 확정된다는 점에서 매우 중요합니다. 예를 들어, 「도시 및 주거환경정비법」 제76조 제1항 제6호에 따라 1세대 또는 1명이 여러 주택이나 토지를 소유해도 원칙적으로 1주택만 공급받게 되는데, 이런 구체적인 내용들이 관리처분계획을 통해 확정되는 거예요. (물론 예외 조항도 있습니다!)

이제 진짜 공사가 시작돼요~!

이주와 철거가 순조롭게 진행되면, 드디어 기다리고 기다리던 착공에 들어가게 됩니다! 관리처분계획 인가는 이 착공을 위한 사전 준비 단계가 마무리되었음을 의미하는 중요한 이정표인 셈이죠. 물론 공사 중에도 여러 변수가 있을 수 있지만, 가장 큰 고비 중 하나를 넘었다고 볼 수 있어요. 새로운 보금자리가 지어지는 모습을 지켜볼 수 있게 되는 거죠!

오늘은 정비사업의 핵심 절차인 관리처분계획 인가에 대해 자세히 알아봤어요. 복잡하고 어려운 내용이지만, 우리 동네나 내가 관심 있는 지역의 정비사업이 어떻게 진행되는지 이해하는 데 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다! 다음번에도 더 유익한 부동산 정보로 찾아뵐게요~! 😊