# 주택법 주택조합 사업계획승인 요건, A부터 Z까지 알아봐요! 😊
안녕하세요! 내 집 마련의 꿈, 주택조합을 통해 이루려는 분들 많으시죠? 그런데 이 주택조합이라는 것이 생각보다 절차도 많고 알아야 할 법규도 꽤 까다롭답니다. 특히! 조합 설립 후 가장 중요한 관문 중 하나인 **'사업계획승인'**!! 오늘은 바로 이 주택조합의 사업계획승인 요건에 대해 쉽고 재미있게 풀어보려고 해요. 저와 함께 차근차근 알아보실까요?
## 주택조합, 우리도 만들 수 있을까요?
먼저 주택조합이 무엇인지, 누가 참여할 수 있는지부터 간단히 짚고 넘어가야겠죠?
### 주택조합이란 무엇일까요?
쉽게 말해서, 집이 필요한 사람들이 모여서 직접 땅을 사고 아파트를 짓거나 리모델링하는 조합을 말해요. 주택법에서는 크게 세 가지 종류로 나누고 있습니다.
1. **지역주택조합:** 특정 지역(예: 서울/인천/경기)에 사는 주민들이 모여 집을 짓기 위해 만드는 조합이에요.
2. **직장주택조합:** 같은 직장에 다니는 근로자들이 함께 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합입니다.
3. **리모델링주택조합:** 기존 공동주택 소유자들이 낡은 아파트를 고쳐 쓰기 위해 만드는 조합이죠.
각 조합마다 성격이 조금씩 다르답니다!
### 누가 조합원이 될 수 있나요? (조합원 자격 요건)
아무나 조합원이 될 수 있는 건 아니에요! 특히 지역주택조합과 직장주택조합의 경우, 자격 요건이 꽤 중요합니다. (2025년 기준)
* **무주택 또는 1주택:** 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지! 세대주를 포함한 세대원 전원이 집이 없거나, 딱 한 채! 그것도 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 소유한 세대의 세대주여야 해요. (투기과열지구는 조합설립인가 신청 1년 전 기준!)
* **거주 요건 (지역주택조합):** 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 쭉~ 거주해야 합니다.
* **중복 가입 금지:** 본인이나 배우자가 다른 주택조합(지역/직장)의 조합원이 아니어야 해요!
리모델링 주택조합은 해당 주택이나 시설의 소유자면 기본적으로 조합원 자격이 주어진다고 보시면 됩니다. 상속으로 조합원 지위를 받는 경우는 예외적으로 인정되기도 해요.
### 조합 설립, 첫 단추 꿰기! (설립인가 요건)
자, 조합원이 모였다면 이제 조합을 정식으로 만들어야 하죠? 지역주택조합이나 리모델링주택조합은 관할 시장·군수·구청장의 **설립인가**를 받아야 합니다. (직장주택조합은 신고!)
* **주택 건설 시 (지역/직장):**
* 주택건설 **대지의 80% 이상**에 해당하는 토지 사용권원 확보! (땅 주인들의 사용 동의!)
* 주택건설 **대지의 15% 이상**에 해당하는 토지 소유권 확보! (실제로 땅을 사야 해요!)
* **리모델링 시:**
* 단지 전체 리모델링: 전체 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 + 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 결의
* 특정 동만 리모델링: 그 동 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의
이 요건들을 갖춰야 비로소 조합 설립의 첫발을 내딛는 거랍니다!
## 드디어 본론! 사업계획승인, 무엇이 필요할까요?
조합 설립인가를 받았다면, 이제 본격적으로 주택 건설이나 대지 조성을 위한 **사업계획승인**을 신청해야 합니다. 이게 진짜 중요한 단계예요!
### 사업계획승인, 꼭 받아야 하나요? (승인 대상)
네, 일정 규모 이상의 주택건설사업이나 대지조성사업을 하려면 반드시 받아야 합니다.
* **주택건설:** 단독주택은 30호 이상 (한옥 등 예외는 50호), 공동주택은 30세대 이상 (도시형 생활주택 포함, 리모델링은 증가 세대수 기준). 일부 예외적으로 50세대 이상인 경우도 있어요.
* **대지조성:** 1만㎡ 이상의 땅을 개발할 때 필요합니다.
그러니까 우리가 흔히 생각하는 아파트 단지를 짓는 주택조합이라면 거의 필수적으로 사업계획승인을 받아야 하는 거죠.
### 누가 승인해주나요? (승인권자)
사업 규모에 따라 승인해주는 사람이 달라져요.
* **대지면적 10만㎡ 이상:** 시·도지사 또는 인구 50만 이상 대도시 시장
* **대지면적 10만㎡ 미만:** 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수
* **예외 (국토교통부장관 승인):** 국가적 차원의 대규모 택지개발(330만㎡ 이상) 지역, 수도권/광역시 긴급 주택난 해소 필요 지역, 국가/공공기관 등이 주도하는 특정 사업 등
어디에 신청해야 할지 헷갈리지 않게 잘 확인해야겠죠?!
### 시간은 금! 신청 기한과 처리 기간
주택조합은 설립인가를 받은 날로부터 **2년 이내**에 사업계획승인을 신청해야 해요. 꾸물거리다간 시간이 훌쩍 가버릴 수 있으니 주의해야 합니다!
승인 신청을 하면, 승인권자는 특별한 사유가 없는 한 신청받은 날로부터 **60일 이내**에 승인 여부를 통보해주어야 합니다.
### 땅 문제, 어떻게 해결하죠? (매도청구권)
사업계획승인을 받으려면 기본적으로 사업 부지 확보가 중요한데요. 만약 승인 이후에도 아직 확보하지 못한 땅(건물 포함)이 있다면 어떻게 할까요? 바로 이때 **'매도청구권'**이라는 제도를 활용할 수 있습니다.
1. **주택건설대지 95% 이상 사용권원 확보 시:** 확보 못한 **모든** 대지 소유자에게 시가로 팔라고 청구할 수 있어요.
2. **95% 미만 확보 시:** 확보 못한 대지 소유자 중, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 땅을 계속 소유해 온 원주민(상속 포함)을 **제외한** 나머지 소유자에게 매도청구가 가능합니다.
단, 매도청구를 하기 전에는 반드시 해당 토지 소유자와 **3개월 이상** 충분히 협의를 거쳐야 한다는 점! 잊지 마세요! 리모델링 조합도 결의에 반대한 사람에게 매도청구가 가능하답니다. 이 부분이 조합 사업의 성패를 가르는 중요한 포인트가 될 수 있어요.
## 승인 이후, 끝이 아니에요!
사업계획승인을 받았다고 끝난 게 아니죠! 이제부터 진짜 시작입니다.
### 꼼꼼한 관리 감독 (주택 건설 감리)
사업계획승인권자는 제대로 공사가 진행되는지 감독할 **감리자**를 지정해야 해요. 부실 공사를 막고 안전하게 집을 짓기 위한 필수 절차입니다.
### 최종 관문, 사용검사
드디어 공사가 완료되면! 시장·군수·구청장(또는 국토교통부장관)에게 **사용검사**를 받아야 합니다. 사업계획대로 잘 지어졌는지, 하자는 없는지 등을 꼼꼼히 확인하고 이상이 없어야 최종적으로 입주가 가능해지는 것이죠. 신청일로부터 15일 이내에 검사가 이루어져요.
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와~ 어떠셨나요? 주택조합의 사업계획승인, 정말 알아야 할 게 많죠? ^^ 복잡해 보이지만, 내 집 마련을 위한 중요한 과정이니만큼 조합원이라면 꼭 숙지하고 있어야 하는 내용들이에요. 특히 토지 확보율에 따른 요건이나 매도청구 관련 내용은 조합 사업의 진행 속도와 성공 가능성에 큰 영향을 미치니 더욱 신경 써서 확인해야 한답니다.
물론 이 외에도 주택법에는 더 많은 세부 규정들이 있어요. 오늘 설명해 드린 내용은 2025년 기준으로 작성되었으니 참고해주시고요! 혹시 더 궁금한 점이 있거나 실제 조합 가입/설립을 고려 중이시라면 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시길 바랍니다! 여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원할게요!
