내 집 마련 꿈, 똑똑하게 알아봐요! 주택 공급부터 리모델링까지 😉

안녕하세요! 오늘은 우리 삶과 정말 밀접한 ‘집’에 대한 이야기를 해볼까 해요. 특히 주택 공급 방식과 여러 규제들, 그리고 오래된 집을 새롭게 바꾸는 리모델링까지! 조금 복잡하게 느껴질 수 있지만, 제가 최대한 쉽고 재미있게 풀어드릴게요. ^^

## 새 아파트, 어떻게 공급될까요? 주택 공급의 A to Z

새 집을 분양받고 싶은 마음, 누구나 한 번쯤 가져보셨을 텐데요. 이 주택 공급에도 정해진 규칙이 있다는 사실, 알고 계셨나요?!

### 누가, 어떻게 공급하나요? 사업주체의 역할!

기본적으로 아파트를 짓는 사업주체(건축 허가를 받아 주택 외 시설과 주택을 함께 짓는 건축주 포함!)는 정해진 기준에 따라 주택을 건설하고 공급해야 해요. 공공주택사업자가 아니라면, 입주자를 모집할 때 시장, 군수, 구청장의 승인(복리시설은 신고!)을 받아야 한답니다. 생각보다 절차가 까다롭죠?

또, 아무 때나 입주자를 모집할 수 있는 건 아니에요. 입주자 모집 시기, 조건, 방법, 절차 등이 법(「주택공급에 관한 규칙」)으로 정해져 있고요, 입주금(우리가 내는 분양대금!) 납부 방법이나 계약 절차도 맞춰야 합니다. 특히, 벽지나 바닥재, 주방용구, 조명기구 등을 제외한 기본 건축 비용(일명 ‘깡통 가격’이라고도 하죠?)을 따로 제시해서 입주자가 선택할 수 있도록 해야 해요! 옵션 장사를 너무 심하게 하지 말라는 취지겠죠?!

### 나도 청약할 수 있을까? 입주자 자격 확인은 필수!

주택을 공급받으려는 우리 같은 사람들은 입주자 자격, 재당첨 제한(이거 중요해요!), 공급 순위 등을 잘 확인해야 해요. 아무나 막 신청할 수 있는 게 아니거든요. 특히 투기과열지구나 조정대상지역 같은 규제 지역은 일반 지역보다 자격 요건이나 재당첨 제한이 더 까다로울 수 있으니, 내가 청약하려는 지역의 규정을 꼼꼼히 살펴보는 것이 정말 중요해요. 내가 원하는 아파트, 청약 자격이 되는지 미리미리 체크해두자고요!

### 특별 공급, 나에게도 기회가?!

국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택 소유자, 신혼부부, 다자녀 가구 등 특정 대상에게는 일반 공급과 다른 조건으로 별도로 공급될 수 있어요. 이걸 ‘특별공급’이라고 하는데요. 일반공급보다 경쟁률이 낮을 수 있어서 잘 활용하면 내 집 마련의 기회를 잡을 수도 있겠죠? 혹시 내가 해당되는지 꼭 확인해보세요! 놓치면 아까우니까요!

## 집값 안정의 열쇠? 분양가상한제와 전매제한

‘분양가상한제’, ‘전매제한’ 뉴스에서 정말 많이 들어보셨죠? 이게 왜 필요하고, 우리에게 어떤 영향을 미치는지 한번 자세히 알아볼게요!

### 분양가상한제, 왜 하는 걸까요?

분양가상한제는 말 그대로, 아파트 분양 가격에 상한선을 두는 제도예요. 쉽게 말해 “너무 비싸게 팔지 마!” 하는 거죠. 주로 공공택지(LH 등이 개발한 땅)나 주택가격 상승 우려가 커서 정부가 지정한 민간택지 지역에 적용되는데요. 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로만 분양가를 책정할 수 있도록 해서, 과도한 집값 상승을 막고 실수요자의 부담을 덜어주려는 아주 중요한 목적이랍니다.

하지만 모든 주택에 적용되는 건 아니었어요. 도시형 생활주택이나 경제자유구역에서 외자 유치와 관련 있다고 인정된 경우, 관광특구의 50층 이상 또는 높이 150m 이상 초고층 아파트 등 일부는 제외된답니다. 또, LH나 지방공사가 참여하는 등 공공성이 인정되는 정비사업(재개발, 재건축 등)이나 소규모주택정비사업에서 공급하는 주택도 예외가 될 수 있어요. 예외 조항도 꽤 있죠?!

### 분양 받았다고 바로 살 수 있나요? 거주의무 기간!

이거 정말 중요해요! 분양가상한제가 적용된 주택, 특히 수도권에서 건설·공급하는 주택을 분양받았다면 최초 입주가능일부터 3년 이내에 꼭! 반드시! 입주해야 하고요, 심지어 최대 5년까지 계속 거주해야 하는 ‘거주의무’가 있어요! 분양 가격이 주변 시세보다 얼마나 저렴한지에 따라 거주해야 하는 기간이 달라지는데요.

• 공공택지: 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년
• 공공택지 외 택지: 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년

이렇게 정해져 있답니다. 물론 해외 체류나 근무지 이전 같은 부득이한 사유가 있으면 그 기간 동안은 거주한 것으로 봐주기도 해요. 그래도 함부로 집 비워두면 안 된다는 거, 꼭 기억하세요!

### 샀다가 바로 팔 수 없어요! 전매제한이란?

‘전매’는 분양받은 주택이나 입주할 수 있는 권리(분양권, 입주권)를 다른 사람에게 되파는 행위를 말하는데요. 전매제한은 일정 기간 동안 이 전매를 금지하는 규제예요. 왜냐고요? 투기 세력이 분양권만 샀다 팔았다 하면서 가격을 올리는 걸 막고, 실수요자 중심의 주택 시장을 만들기 위한 조치랍니다.

투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 주택, 공공택지 외 택지에서 공급되는 주택(수도권 외 비규제 지역 등 일부 제외) 등이 대표적인 전매제한 대상인데요, 지역이나 주택 유형에 따라 최대 10년까지 전매가 제한될 수 있어요. 이 구체적인 기간은 「주택법 시행령」 별표 3에 아주 상세하게 나와 있으니, 분양받기 전에 꼭! 확인해야 합니다! 잘못하면 큰일나요!

하지만! 인생사 마음대로 안 되잖아요? 세대원 전원이 다른 지역으로 이사 가거나(수도권 내 이전 제외), 상속받은 집으로 이사, 이혼으로 인한 재산 분할, 2년 이상 해외 체류 등 정말 불가피한 사유가 인정되면 예외적으로 전매가 가능하기도 해요. 이 경우에도 분양가상한제 적용 주택 등은 한국토지주택공사(LH)가 우선적으로 매입할 수 있다는 점, 잊지 마세요!

## 낡은 우리 집, 새롭게 변신! 리모델링 알아보기

지은 지 꽤 오래된 아파트에 살고 계신가요? 아니면 그런 아파트에 투자해볼까 생각 중이신가요? 그렇다면 ‘리모델링’에 관심이 많으실 텐데요. 리모델링은 어떤 종류가 있고, 어떻게 진행되는지 한번 살펴볼게요!

### 리모델링, 어디까지 가능할까요?

리모델링은 단순히 낡은 부분을 고치는 인테리어와는 달라요. 건축물의 노후화를 막고 기능을 향상시키는, 좀 더 큰 규모의 활동을 포함해요. 크게 세 가지로 나눌 수 있답니다.

1. 대수선(大修繕): 건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 해체하지 않고 수선 또는 변경하는 것을 말해요.
2. 증축 (면적 증가): 사용검사일(준공일)로부터 15년 이상 지난 공동주택의 경우(시·도 조례로 15~20년 사이에서 정할 수 있어요!), 각 세대 주거전용면적의 30% 이내(만약 세대 면적이 85㎡ 미만이라면 40% 이내)에서 면적을 늘릴 수 있어요. 와우! 꽤 많이 늘릴 수 있죠? 이때, 복도나 계단 같은 공용 부분도 별도로 증축 가능하고요!
3. 세대수 증가형 리모델링: 이게 요즘 핫하죠! 위 2번에 따라 각 세대별로 늘릴 수 있는 면적을 합산한 범위 내에서 기존 세대수의 15% 이내로 세대수를 늘리는 방식이에요. 늘어난 세대를 일반분양해서 사업비를 충당할 수 있다는 장점이 있죠. 특히 수직증축(기존 건물 위로 최대 3개 층까지 올리는 방식)도 가능한데, 이건 안전 문제 때문에 구조 안전 요건을 모두 충족해야 하는 등 좀 더 까다롭답니다.

### 리모델링, 누가 어떻게 추진하나요?

아파트 리모델링은 보통 입주자, 사용자 또는 관리주체가 추진할 수 있는데요. 일반적으로는 입주자 대표회의 의결을 거치거나, 아예 리모델링 주택조합을 설립해서 진행하는 경우가 많아요. 리모델링을 하려면 주민 동의가 필수겠죠? 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상 및 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의가 필요해요. (리모델링 주택조합이 직접 시행하거나 동의 요건이 다른 경우도 있으니 확인 필수!) 주민들 마음 모으는 게 쉽지만은 않겠어요.

### 리모델링 시 주의할 점은 없나요?!

물론 있죠! 리모델링도 엄연히 건축 행위이기 때문에 안전진단을 거쳐야 하고(특히 수직증축은 2번 받아야 할 수도 있어요!), 증축 범위나 구조 변경 등에 대한 건축 심의와 행위 허가 절차를 꼼꼼히 따라야 해요. 안전이 최우선이니까요! 특히 세대수 증가형 리모델링이나 수직증축은 구조 안전 확보가 정말 매우 중요하겠죠?! 또, 리모델링 과정에서 발생하는 분담금 문제(얼마나 내야 하는지!), 공사 기간 동안 살 집을 구해야 하는 이주 문제 등도 미리 세심하게 고려하고 계획해야 할 중요한 사항이에요. 생각보다 복잡하죠?

## 꼭 알아두세요! 불법 거래는 절대 안 돼요!

마지막으로 정말 정말 중요한 점을 강조할게요! 주택을 공급받을 수 있는 입주자저축 증서(청약통장!), 주택상환사채, 시장·군수·구청장이 발행한 무허가건물 확인서나 건물철거예정 증명서, 공공사업 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자 확인서 같은 증서나 지위를 절대로! 사고팔거나(양도·양수) 이를 알선하거나 광고해서는 안 됩니다!! 매매나 증여 같은 권리 변동 행위는 다 안 돼요! (상속이나 저당권 설정은 예외지만요.)

또한, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이런 증서나 지위, 또는 주택 자체를 공급받거나 다른 사람이 받도록 도와주는 행위도 당연히! 불법입니다! 이런 공급질서 교란 행위는 만약 적발되면 주택 공급 계약이 취소되는 것은 물론이고, 최대 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(불법으로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 그 금액까지!)이라는 무서운 형사 처벌까지 받을 수 있으니, 절대로! 절대로! 해서는 안 됩니다! 정정당당하게 내 집 마련해야죠!

휴~ 오늘 정말 많은 내용을 함께 알아봤네요! 주택 공급의 기본부터 시작해서 분양가상한제, 전매제한, 그리고 리모델링까지. 조금 머리가 아프셨을 수도 있겠지만?! 그래도 내 소중한 보금자리를 마련하거나 관리하는 데 꼭 필요한 정보들이니, 이번 기회에 잘 정리해두시면 분명 도움이 될 거예요. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주시고요! 다음에는 더 알차고 유익한 부동산 이야기로 찾아올게요~! 기대해주세요! ^^