집합건물법 관리단 관리인 구분소유자 권리 의무: 알기 쉽게 풀어봐요! ^^

안녕하세요! 오늘은 아파트나 상가처럼 여러 사람이 함께 소유하고 살아가는 ‘집합건물’에 대한 이야기를 나눠볼까 해요. 우리가 사는 공간, 혹은 투자한 공간이 더 나은 곳이 되려면 법을 잘 아는 것이 중요하잖아요? 특히 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 줄여서 집합건물법은 우리 생활과 아주 밀접하게 관련되어 있답니다. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 관리단, 관리인, 그리고 가장 중요한 우리 구분소유자의 권리와 의무에 대해 쉽고 재미있게 알아볼게요! 😊

구분소유자, 바로 당신의 이야기!

집합건물에 살거나 상가를 가지고 계신다면, 당신은 바로 구분소유자예요! 법률 용어라 조금 어렵게 느껴질 수 있지만, 사실 아주 간단하답니다.

구분소유자가 뭐에요?

쉽게 말해서, 구분소유자는 집합건물 내에서 독립된 소유권의 대상이 되는 부분(전유부분), 예를 들면 아파트의 각 세대나 상가의 각 호실을 소유한 사람을 말해요(집합건물법 제2조 제2호). 즉, 등기부등본 상에 해당 호실의 소유자로 등록된 분이 바로 구분소유자인 거죠. 1동의 건물이라도 구조적으로 나뉘어 있고 독립적으로 사용할 수 있다면, 그 각 부분을 소유권의 목적으로 삼을 수 있습니다(집합건물법 제1조). 상가 건물의 경우에도 특정 요건(판매/운수시설 용도, 바닥 경계 표시, 건물번호표지 부착 등)을 갖추면 구분점포로서 소유권의 대상이 될 수 있어요(집합건물법 제1조의2).

누릴 건 누려야죠! 구분소유자의 권리

구분소유자로서 당연히 누려야 할 권리가 있어요!

1. 전유부분 사용·수익·처분권: 내 집, 내 가게니까 당연히 자유롭게 사용하고, 세를 주거나 팔 수 있는 권리가 기본적으로 있죠.
2. 공용부분 사용권: 복도, 계단, 엘리베이터, 주차장 등 공용부분은 다른 구분소유자들과 함께 그 용도에 맞게 사용할 수 있어요(집합건물법 제11조). 이 권리는 내가 가진 전유부분 면적 비율(지분)에 따라 주어집니다(집합건물법 제12조).
3. 관리단집회 참여 및 의결권: 건물의 중요한 사항을 결정하는 관리단집회에 참여해서 의견을 내고 투표할 권리가 있어요. 의결권은 특별한 규정이 없다면 전유부분 면적 비율에 따라 정해집니다(집합건물법 제37조).
4. 필요한 경우 타인 전유부분 사용 청구권: 내 집이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위해 꼭 필요한 경우, 다른 구분소유자의 전유부분이나 내 지분이 없는 공용부분 사용을 청구할 수 있어요. 물론, 이때 손해가 발생하면 보상해야 하고요(집합건물법 제5조 제3항).

지킬 건 지켜야죠! 구분소유자의 의무

권리가 있다면 당연히 의무도 따르겠죠? 우리 모두의 편안하고 안전한 공동생활을 위해 꼭 지켜야 할 것들이에요.

1. 건물 보존 및 공동 이익 존중 의무: 건물의 보존에 해가 되는 행동이나, 다른 구분소유자들의 공동 이익에 어긋나는 행동은 절대 안 돼요!(집합건물법 제5조 제1항) 예를 들어, 마음대로 내력벽을 철거하거나 소음, 악취 등으로 이웃에게 피해를 주는 행위는 금지됩니다. 특히 주거용으로 분양받았다면, 정당한 이유 없이 주거 외 용도로 사용하거나 내부 벽을 함부로 철거/파손/증축/개축해서는 안 됩니다(집합건물법 제5조 제2항).
2. 관리비 등 납부 의무: 공용부분 유지보수를 위한 관리비, 수선적립금 등 관리단 운영에 필요한 비용을 지분 비율에 따라 부담해야 해요(집합건물법 제17조). 내가 안 쓴다고 안 내면 안 되겠죠?! 이 채권은 특별승계인(새로운 소유자)에게도 이어지니 주의해야 합니다(집합건물법 제18조).
3. 규약 및 관리단집회 결의 준수 의무: 관리단에서 정한 규약이나 관리단집회에서 결정된 사항은 모든 구분소유자와 그 뒤를 잇는 사람(특별승계인), 심지어 세입자(점유자)에게도 효력이 미치므로 반드시 지켜야 합니다(집합건물법 제42조).

함께 쓰는 공간, 공용부분 관리하기

아파트 복도, 엘리베이터, 주차장, 화단 등등… 혼자 쓰는 공간은 아니지만 우리 모두에게 꼭 필요한 곳이 바로 공용부분이죠.

어디까지가 공용부분일까요?

법에서는 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공동 사용에 제공되는 건물 부분(복도, 계단 등)은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다고 명시해요(집합건물법 제3조 제1항). 즉, 이런 곳들은 당연히 공용부분이고, 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 특정 구분소유자들만 사용하는 일부공용부분(예: 특정 라인 전용 엘리베이터)은 그들만의 공유가 되고요(집합건물법 제10조 제1항).

공용부분, 어떻게 관리하고 결정하나요?

공용부분 관리는 기본적으로 관리단집회의 통상 결의(구분소유자 과반수 및 의결권 과반수 찬성)로 결정해요(집합건물법 제16조 제1항, 제38조 제1항). 다만, 건물을 단순히 보존하는 행위(ex: 깨진 유리창 교체)는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다.

공용부분을 변경(ex: 주차 시스템 변경)하려면 좀 더 신중해야 하는데요. 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 필요해요(집합건물법 제15조 제1항 본문). 하지만 개량을 위한 것이고 비용이 과도하지 않다면 통상 결의로도 가능합니다(집합건물법 제15조 제1항 단서). 만약 변경으로 인해 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 그 사람의 승낙도 받아야 하고요(집합건물법 제15조 제2항). 건물의 노후화 억제나 기능 향상을 위한 변경 중 구분소유권이나 대지사용권 범위/내용에 변동을 일으키는 경우는 더 엄격해서, 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다(집합건물법 제15조의2 제1항).

비용은 어떻게 나누죠?

공용부분 관리비용이나 기타 의무는 규약에 다른 정함이 없다면, 각 구분소유자가 가진 전유부분 면적 비율(지분 비율)에 따라 부담해요. 공용부분에서 발생하는 이익(ex: 광고판 수입)도 마찬가지로 지분 비율에 따라 나눕니다(집합건물법 제17조). 공평하죠?!

우리 건물의 운영 주체, 관리단!

건물을 체계적으로 관리하기 위한 핵심 조직, 바로 관리단입니다.

관리단은 언제 어떻게 만들어지나요?

아주 중요한 점! 관리단은 별도의 설립 절차 없이, 건물에 구분소유 관계가 성립되면 법률상 당연히 설립돼요(집합건물법 제23조 제1항). 모든 구분소유자는 자동으로 관리단의 구성원이 됩니다. 건물과 대지, 부속시설 관리가 목적이죠. 일부공용부분이 있다면, 해당 구분소유자들만으로 구성된 별도의 관리단을 규약에 따라 만들 수도 있습니다(집합건물법 제23조 제2항).

관리단은 무슨 일을 하나요? (관리단집회)

관리단의 사무는 관리인에게 위임된 사항 외에는 관리단집회의 결의를 통해 수행해요(집합건물법 제31조). 관리단집회는 정기총회(매년 회계연도 종료 후 3개월 이내 소집)와 임시총회(필요시 또는 구분소유자 1/5 이상 청구 시 소집)가 있습니다(집합건물법 제32조, 제33조). 관리단은 구분소유자들의 공동 이익을 위해 선량한 관리자의 주의로 권리와 의무를 행사하고 이행해야 하는 의무가 있습니다(집합건물법 제23조의2).

회의는 어떻게 진행되고 결정되나요?

관리단집회의 의결은 법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수로 결정해요(통상의 집회결의, 집합건물법 제38조 제1항). 의결권은 서면이나 전자적 방법, 또는 대리인을 통해서도 행사할 수 있습니다(집합건물법 제38조 제2항). 중요한 점은, 관리단집회에서 결의된 사항이나 규약은 모든 구분소유자와 그 특별승계인, 점유자에게 효력이 있다는 거예요(집합건물법 제42조). 만약 집회 소집 절차나 결의 방법, 내용이 법령/규약에 위반되거나 현저히 불공정하다면, 결의 사실을 안 날로부터 6개월, 결의한 날로부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수도 있습니다(집합건물법 제42조의2).

건물의 살림꾼, 관리인!

관리단의 업무를 실제로 집행하는 중요한 역할, 바로 관리인입니다.

관리인은 누가 어떻게 뽑나요?

구분소유자가 10명 이상이면 반드시 관리인을 선임해야 해요(집합건물법 제24조 제1항). 관리인은 꼭 구분소유자일 필요는 없고, 임차인도 가능합니다! 임기는 2년 범위 내에서 규약으로 정하고요(집합건물법 제24조 제2항). 관리인은 관리단집회 결의로 선임되거나 해임됩니다(규약으로 관리위원회 결의로 정할 수도 있음, 집합건물법 제24조 제3항). 만약 관리인에게 부정한 행위 등 직무 수행에 부적합한 사유가 있다면, 각 구분소유자는 법원에 해임을 청구할 수 있어요(집합건물법 제24조 제5항). 특히 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 선임 후 30일 이내에 관할 지자체에 신고해야 하는 의무도 있습니다(집합건물법 제24조 제6항).

관리인의 역할과 책임은 무엇인가요?

관리인은 관리단을 대표하고 다음과 같은 권한과 의무를 가져요(집합건물법 제25조 제1항).

• 공용부분 보존 행위
• 공용부분 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의 집행
• 관리비 등 징수, 수령, 관리
• 관리단을 대표한 재판상 또는 재판 외 행위
• 소음, 진동, 악취 등 공동생활 방해 행위 중지 요청 및 분쟁 조정 권고
• 기타 규약에서 정한 행위

관리인의 대표권은 제한될 수 있지만, 선의의 제3자에게는 대항할 수 없으니 주의해야 해요(집합건물법 제25조 제2항).

관리인은 투명해야 해요! (보고 및 회계)

관리인은 매년 1회 이상 구분소유자 및 점유자에게 사무에 관한 보고를 해야 합니다(집합건물법 제26조 제1항). 만약 전유부분이 50개 이상인 건물이라면, 관리비 등 모든 금전 거래에 대해 월별 장부를 작성하고 증빙서류와 함께 5년간 보관해야 할 의무가 있어요(집합건물법 제26조 제2항). 이해관계인은 이 자료들의 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있습니다(개인정보 등 제외, 집합건물법 제26조 제3항).

더 나아가, 전유부분이 150개 이상인 특정 건물(예: 직전 회계연도 수입/비용 10억 이상 또는 수선적립금 3억 이상)의 관리인은 매년 1회 이상 외부 회계감사를 받아야 해요. 다만, 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의하면 해당 연도에는 면제될 수 있습니다(집합건물법 제26조의2 제1항). 투명한 관리는 신뢰의 기본이니까요!

휴~ 어떠셨나요? 집합건물법 속 관리단, 관리인, 구분소유자의 권리와 의무, 생각보다 우리 생활과 가깝죠?! 조금 복잡해 보일 수 있지만, 내 소중한 재산을 지키고 이웃과 더불어 평화롭게 살아가기 위해 꼭 알아두어야 할 내용들이에요. 서로의 권리를 존중하고 의무를 다할 때, 우리 건물은 더욱 살기 좋은 곳이 될 거예요. 다음에 또 유익한 정보로 찾아올게요! ^^