토지 등록 지적공부 지적측량, 핵심만 쏙쏙 정리했어요! 🏡

안녕하세요! 오늘은 부동산 거래나 내 땅 관리에 꼭 필요한 정보, 바로 토지 등록과 지적공부, 그리고 지적측량에 대해 쉽고 재미있게 알아보려고 해요. 조금 어렵게 느껴질 수 있지만, 알고 보면 정말 유용한 내용들이니 저와 함께 차근차근 따라와 보세요! ^^

토지 등록: 내 땅은 어떻게 기록될까요?

우리나라의 모든 땅은 국가에서 관리하는 공식적인 기록부에 등록되어 있어요. 이게 바로 토지 등록인데요, 내 소중한 재산인 토지가 어떻게 등록되고 관리되는지 알아두는 건 기본이겠죠?!

누가, 무엇을 등록하나요?

• 총괄 관리: 국토교통부장관이 우리나라 모든 토지에 대해 필지별로 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표 등을 조사하고 측량해서 지적공부에 등록하는 총괄 책임을 져요 (「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제64조 제1항).
• 실질적인 결정: 실제 등록되는 구체적인 내용들(지번, 지목, 면적, 경계, 좌표)은 토지 이동이 있을 때 토지 소유자가 신청하면 지적소관청(시·군·구청장 등)이 결정한답니다. 물론 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사하거나 측량해서 결정할 수도 있어요 (같은 법 제64조 제2항).

땅의 경계, 어떻게 정해지나요?

토지의 경계는 눈에 보이는 둑이나 담장, 그 외 구획 목표가 될 만한 구조물이나 경계점표지 등으로 구분해요 (제65조 제1항). 만약 토지 이동으로 경계를 새로 정하면, 지적소관청은 지상경계점등록부라는 것을 만들어 관리하는데요, 여기에는 토지 소재, 지번, 경계점 좌표(시행지역 한정), 위치 설명도, 실제 이용 지목, 경계점 사진 파일 등이 꼼꼼하게 기록된답니다 (제65조 제2항).

경계를 정하는 기준도 법에 명확히 나와 있어요. 예를 들면,
* 높낮이 차이가 없는 땅 사이는 구조물 중앙!
* 높낮이 차이가 있다면 구조물 하단부!
* 도로 등 절토된 부분이 있다면 경사면 상단부!
* 바다나 강과 접하면 최대만조위 또는 최대만수위선!
이런 식으로 구체적인 기준에 따라 경계가 결정됩니다 (시행령 제55조 제1항).

지번은 어떤 규칙으로 붙이나요?

땅마다 부여되는 고유번호인 지번! 이것도 규칙이 있어요. 지적소관청이 지번부여지역별로 차례대로 부여하는데요 (제66조 제1항), 보통 아라비아 숫자로 표기하고 임야는 숫자 앞에 ‘산’ 자를 붙여요. ‘100-1’처럼 본번과 부번으로 구성되고, ‘의’라고 읽는답니다 (시행령 제56조).

지번 부여는 기본적으로 북서쪽에서 시작해서 남동쪽으로 순차적으로 부여하고요, 토지를 분할하면 필지 하나는 기존 지번을 쓰고 나머지는 본번의 최종 부번 다음 순번으로 부번을 붙이는 식이에요. 합병할 때는 보통 선순위 지번을 쓰지만, 건물이 있는 지번을 합병 후 지번으로 신청하면 그걸 우선 부여해 주기도 한답니다!

땅의 쓰임새, 지목 이야기

지목은 토지의 주된 용도에 따라 구분하는 건데요, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조 제1항에 따라 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대(대지), 공장용지, 학교용지, 도로, 하천 등 총 28가지로 정해져 있어요. 중요한 원칙은 1필지 1지목! 만약 한 필지가 여러 용도로 쓰이면 주된 용도에 따라 지목을 정하고, 일시적인 사용은 지목 변경 사유가 되지 않아요 (시행령 제59조).

지적공부: 땅의 주민등록증 살펴보기! 🤔

자, 그럼 이렇게 등록된 토지 정보는 어디에 기록될까요? 바로 ‘지적공부’랍니다. 사람에게 주민등록증이 있듯, 땅에는 지적공부가 있는 셈이죠!

지적공부가 뭔가요?

지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등을 말해요. 지적측량 등을 통해 조사된 토지의 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등)와 해당 토지의 소유자 정보 등을 기록한 공식 장부 및 도면이에요 (제2조 제19호). 전산 시스템으로 기록·저장된 것도 포함됩니다!

어디에 어떻게 보관되나요?

지적공부는 해당 지적소관청(시·군·구청 등) 청사 내 지적서고에 영구히 보존하는 것이 원칙이에요 (제69조 제1항). 천재지변이나 특별한 승인 없이는 밖으로 반출할 수 없답니다. 전산화된 지적공부는 지적정보관리체계에 안전하게 영구 보존되고요 (제69조 제2항), 국토교통부장관이 이 효율적인 관리와 활용을 위해 지적정보 전담 관리기구를 설치·운영하고 있어요 (제70조).

주요 지적공부 등록사항 파헤치기!

각 지적공부에는 어떤 내용이 담겨 있을까요? 대표적인 것만 살펴볼게요!

• 토지대장/임야대장: 토지의 기본 정보(소재, 지번, 지목, 면적)와 소유자 정보(성명, 주소, 주민번호, 지분 등), 토지 고유번호, 이동 사유, 개별공시지가 등이 등록돼요 (제71조). 소유자가 여러 명이면 공유지연명부에, 대지권 등기가 된 토지는 대지권등록부에 상세 정보가 추가로 기록됩니다.
• 지적도/임야도: 땅의 모양과 위치를 그림으로 나타낸 도면이에요. 소재, 지번, 지목, 경계선은 물론, 도면의 축척, 인접 도면과의 연결 관계(색인도), 삼각점 및 지적기준점 위치, 건축물 위치 등이 표시되죠 (제72조). 축척은 지적도의 경우 1/500, 1/600부터 1/6000까지 다양하고, 임야도는 1/3000, 1/6000 두 종류가 주로 쓰여요.
• 경계점좌표등록부: 도시개발사업 등으로 토지를 정밀하게 관리할 필요가 있는 지역에 비치하는데요, 필지 경계점의 좌표를 등록해서 경계를 명확히 해요 (제73조). 이 등록부가 있는 지역의 지적도에는 도면 제명 끝에 ‘(좌표)’라고 표시하고, “이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음”이라는 문구도 적혀 있답니다!

지적공부가 사라지거나 잘못되면?

만약 지적공부가 멸실되거나 훼손되면 지적소관청은 지체 없이 복구해야 해요. 토지 표시에 관한 사항은 멸실·훼손 당시 가장 부합한다고 인정되는 관계 자료로, 소유자에 관한 사항은 부동산등기부나 법원 확정판결에 따라 복구합니다 (제74조). 복구 측량 결과가 자료와 다를 때는 토지소유자 및 이해관계인의 동의를 얻어 경계나 면적을 조정할 수도 있어요 (시행규칙 제73조 제5항).

지적측량: 정확한 내 땅의 경계를 찾아서~

지적공부에 등록하거나 경계를 복원하려면 정확한 측량이 필수겠죠? 이게 바로 지적측량이에요.

언제 지적측량이 필요할까요?

지적측량은 생각보다 다양한 경우에 필요해요 (제23조 제1항).

• 지적공부를 복구하거나 토지를 신규등록, 등록전환, 분할할 때
• 바다로 된 토지의 등록을 말소하거나 축척을 변경할 때
• 지적공부 등록사항을 정정할 때
• 도시개발사업 등으로 토지 이동이 있을 때
• 지적재조사사업을 할 때
• 경계점을 지상에 복원할 때 (경계복원측량)
• 건축물 등의 현황을 지적도/임야도 경계와 대비하여 표시할 때 (지적현황측량)

지적측량, 누가 어떻게 의뢰하나요?

토지소유자나 이해관계인은 위에서 말한 사유들(지적재조사 관련 등 일부 제외)로 지적측량이 필요할 때 지적측량수행자(한국국토정보공사 또는 지적측량업 등록을 한 자)에게 의뢰할 수 있어요. 의뢰받은 수행자는 측량 계획서를 지적소관청에 제출하고 측량을 실시하게 된답니다.

측량 결과는 어떻게 확인하나요?

지적측량을 하고 나면 그 결과(측량성과)에 대해 지적소관청이나 시·도지사의 검사를 받아야 해요 (물론 경계복원측량이나 지적현황측량 등 검사가 필요 없는 경우도 있어요). 검사를 통과해야 비로소 그 측량 성과가 확정되고, 이를 바탕으로 지적공부를 정리하거나 의뢰인에게 성과도를 발급해 줄 수 있답니다.

추가 정보: 열람, 발급, 그리고 부동산종합공부

마지막으로 지적공부 관련 부가 정보 몇 가지 더 알려드릴게요!

지적공부 열람/등본 발급

누구나 수수료를 내면 지적공부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있어요. 해당 지적소관청에 신청하면 되고요, 전산화된 지적공부(지적도, 임야도 제외)는 읍·면·동 주민센터에서도 열람 및 등본 발급 신청이 가능해요 (제75조 제1항).

지적전산자료 이용

연구, 정책 수립 등 목적으로 지적공부 전산자료가 필요할 수도 있겠죠? 전국 단위 자료는 국토교통부장관, 시·도지사 또는 지적소관청에, 시·도 단위는 시·도지사 또는 지적소관청에, 시·군·구 단위는 해당 지적소관청에 신청하면 돼요 (제76조 제1항). 다만, 개인정보 보호 등을 위해 관계 중앙행정기관의 심사를 거쳐야 하는 경우가 많아요 (물론 공공기관 신청이나 본인 토지 자료 신청 등 예외도 있습니다!).

요즘 대세! 부동산종합공부

최근에는 토지, 건축물, 가격, 규제 등 부동산 정보를 한눈에 볼 수 있는 부동산종합공부라는 것이 운영되고 있어요 (제76조의2). 지적소관청에서 관리·운영하는데요, 여기에는 지적공부 내용은 물론 건축물대장 내용, 토지이용계획확인서 내용, 공시지가, 주택가격, 심지어 부동산 권리에 관한 사항(등기 정보)까지 통합적으로 등록되어 있답니다 (제76조의3). 이 부동산종합공부 역시 지적소관청이나 읍·면·동 주민센터에서 열람하거나 증명서를 발급받을 수 있어요 (제76조의4). 정말 편리하죠?!

휴~ 오늘은 토지 등록부터 지적공부, 지적측량까지! 부동산의 기본이 되는 중요한 정보들을 쭉 훑어봤어요. 내용이 조금 많았지만, 내 재산과 관련된 일이니만큼 꼼꼼히 알아두시면 분명 도움이 될 거예요! 혹시 내 토지 정보가 궁금하다면 지금 바로 ‘정부24’나 해당 시·군·구청 홈페이지에서 확인해보는 건 어떨까요? 😊