불법건축물 종류 행정 제재 벌칙

안녕하세요! 😊 여러분의 보금자리, 혹시 나도 모르는 사이에 법을 어기고 있지는 않을까 걱정될 때 있으시죠? 오늘은 우리 주변에서 생각보다 흔하게 발견되는 ‘불법건축물’에 대해 속 시원하게 알아보려고 해요. 어떤 것들이 불법건축물에 해당하고, 만약 위반했을 때 어떤 행정 제재나 벌칙을 받게 되는지! 꼼꼼하게 알려드릴게요. 조금 딱딱할 수 있는 내용이지만, 최대한 쉽고 재미있게 풀어보겠습니다!

이런 것도 불법건축물이라고요?! 😮 흔한 위반 유형 알아보기

‘설마 이게 불법이겠어?’ 했던 것들이 사실은 건축법을 위반한 경우가 꽤 많답니다. 어떤 유형들이 있는지 한번 살펴볼까요?

나도 모르게? 흔한 신축·증축 위반 사례

가장 흔한 위반 유형 중 하나는 바로 허가나 신고 없이 건물을 새로 짓거나(신축), 기존 건물을 늘리는(증축) 경우예요. 특히 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적 비율)이나 용적률(대지 면적 대비 연면적 비율)을 초과해서 짓는 경우가 많죠.

• 빈 땅(나대지)이나 밭(전, 답)에 허가 없이 집을 짓거나 컨테이너, 비닐하우스를 설치하는 경우는 명백한 신축 위반이에요.
• 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나, 계단탑이나 물탱크실을 주거용으로 몰래 개조해서 사용하는 경우도 용적률 위반 등으로 증축에 해당할 수 있어요.
• 필로티 공간(기둥만 있고 벽이 없는 공간)을 창고나 다른 용도로 사용하기 위해 벽체를 만드는 경우 역시 증축 위반이 될 수 있답니다.

베란다 확장, 옥탑방… 이것도 불법?

일상생활에서 편리함을 위해 시도하는 변경들이 불법이 되는 경우도 많아요.

• 베란다에 새시(창호)로 기둥을 세우고 지붕을 씌우는 행위는 증축에 해당하며, 용적률이나 일조권 관련 높이 제한 등에 걸릴 수 있어요. 허가나 신고는 필수!
• 커피숍이나 가게 앞에 예쁜 테라스를 만들고 천막 지붕을 설치하는 것도 용적률, 건폐율 등을 따져봐야 하는 증축 행위예요. 신고나 허가 없이 진행하면 안 돼요!
• 층고가 높은 상가나 예식장 등에 복층 구조를 만드는 것도 용적률 제한에 걸리는 증축 위반일 가능성이 높습니다.
• 다락 공간을 주거용 방처럼 사용하는 경우도 용적률 산정 등에서 문제가 될 수 있는 증축이에요.
• 현관이나 외부 계단에 비나 햇빛을 가리기 위해 새시나 아크릴판으로 구조물을 만드는 것도 증축으로 간주될 수 있으니 주의해야 해요.
• 아파트 지하주차장 입구 위에 지붕을 설치하는 것도 건폐율 등 관련 규정을 확인해야 하는 증축 행위랍니다.
• 준공 허가 후에 발코니를 기준 이상으로 확장하는 공사도 용적률 위반 등의 문제가 될 수 있어요. (합법적인 발코니 확장은 절차가 다르니 꼭 확인하세요!)

개축·재축 시 주의할 점

기존 건물을 철거하고 다시 짓거나(개축), 재해로 없어진 건물을 다시 지을 때(재축)도 주의해야 해요. 허가나 신고를 받았더라도, 원래 있던 건물의 규모를 초과해서 지으면 안 된답니다. 만약 기존보다 더 크게 짓는다면, 그건 개축이나 재축이 아니라 ‘신축’으로 간주되어 새로운 허가나 신고 절차를 밟아야 해요!

딱 걸렸네! 위반 시 받게 되는 행정 제재는?

만약 불법건축물로 판단되면 어떤 제재를 받게 될까요? 생각보다 무서울 수 있어요! 😱

첫 번째 경고! 시정명령이란?

관할 구청이나 시청(허가권자)에서 불법건축물을 발견하면, 먼저 건축주 등에게 ‘시정명령’을 내립니다. “언제까지 위반 사항을 철거하거나, 고치거나, 사용을 중지하세요!” 하고 알려주는 거죠. 이 시정명령을 받으면 건축물대장에도 ‘위반건축물’이라고 딱! 기록된답니다. (「건축법」 제79조)

말 안 들으면? 무시무시한 이행강제금! 💸

시정명령을 받았는데도 정해진 기간 안에 이행하지 않으면… 그때부터는 ‘이행강제금’이라는 금전적 제재가 부과돼요. 이게 정말 무서운 게, 한번 내고 끝나는 게 아니라는 점이에요! 시정될 때까지 1년에 최대 2회까지 반복해서 부과될 수 있답니다. (지방자치단체 조례에 따라 횟수는 다를 수 있어요.) (「건축법」 제80조)

이행강제금, 얼마나 나올까요? (계산 맛보기)

이행강제금은 위반 내용과 면적, 그리고 해당 건물의 시가표준액에 따라 계산되는데요, 좀 복잡하긴 해요.

• 기본적으로 위반 면적(㎡) × 1㎡당 시가표준액 × 50/100을 기준으로 해요.
• 여기에 위반 내용별 비율을 곱하는데요, 예를 들면:
  • 허가 없이 건축: 100/100
  • 용적률 초과: 90/100
  • 건폐율 초과: 80/100
  • 신고 없이 건축: 70/100
• 단, 연면적 60㎡ 이하의 주거용 건물은 이 금액의 절반 범위에서 조례로 정하는 금액이 부과돼요.
• 만약 임대 등 영리 목적으로 위반했거나(위반면적 50㎡ 초과 시), 3년 내 2회 이상 상습적으로 위반했다면? 최대 100%까지 가중될 수도 있답니다! 헉! (「건축법」 제80조, 「건축법 시행령」 제115조의3)

(시가표준액은 「지방세법」에 따라 공시된 가격이나, 공시되지 않은 경우 지자체장이 산정한 가액을 따릅니다.)

이행강제금, 감경받을 수도 있다고요?

다행히 특정 경우에는 이행강제금을 감경받을 수도 있어요.

• 농업·어업용 축사 등 (500㎡ 이하, 수도권 외 1,000㎡ 이하) : 1/5 감경
• 위반행위 후 소유권이 변경된 경우
• 임차인이 있어 당장 시정이 어려운 경우 (단, 계약 조건 확인 필요)
• 위반 면적이 매우 작은 경우 (주거용 30㎡ 이하, 집합건물 구분소유 5㎡ 이하 등)
• 이런 경우는 100분의 75까지 감경될 수 있어요. (「건축법」 제80조의2, 「건축법 시행령」 제115조의4)
• 1992년 6월 1일 이전에 위반한 주거용 건물은 연면적에 따라 최대 80%까지 감경 가능성도 있습니다.

행정 제재로 끝나지 않아요! 형사 처벌까지?

“이행강제금만 내면 되는 거 아냐?”라고 생각하시면 큰 오산이에요! 불법건축은 행정 제재뿐만 아니라 형사 처벌 대상이 될 수도 있습니다.

허가 없이 지으면? 징역 또는 벌금!

건축 허가를 받지 않거나, 건폐율·용적률을 위반하여 건물을 지었다면 처벌 수위가 꽤 높아요.

• 도시지역에서 위반 시: 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금 (「건축법」 제108조)
• 도시지역 외에서 위반 시: 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 (「건축법」 제110조)

정말 무섭죠? ㅠ_ㅠ

신고 안 하고 지어도 처벌받나요?

네, 그렇습니다! 건축 신고 대상인데 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우, 또는 가설건축물 축조 신고/허가 없이 지은 경우에도 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있어요. (「건축법」 제111조)

오늘은 불법건축물의 종류와 그에 따른 행정 제재, 그리고 벌칙까지 자세히 알아봤어요. 생각보다 우리 생활과 밀접한 부분에서 위반 사례가 발생할 수 있다는 점, 그리고 그 결과가 결코 가볍지 않다는 점! 꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다. 내 집 마련이나 인테리어, 증축 등을 계획하고 계시다면 반드시 사전에 관련 법규를 확인하고 전문가와 상담하여 불이익을 받는 일이 없도록 주의해주세요!

(이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 되거나 증거자료로 사용될 수 없습니다. 구체적인 법령 해석이나 적용은 관련 행정기관 또는 전문가에게 문의하시기 바랍니다.)