금전거래 물적담보: 저당권과 질권 설정 계약, 제대로 알고 안전하게!

안녕하세요! 살다 보면 가까운 사이에 돈을 빌려주거나 빌리는 일이 종종 생기죠? ^^ 액수가 크지 않다면 서로 믿고 진행할 수도 있겠지만, 금액이 좀 커지거나 혹시 모를 상황에 대비하려면 안전장치가 필요하기 마련이에요. 그래서 오늘은 소중한 내 돈을 지키는 방법! 금전거래 시 활용할 수 있는 물적담보, 그중에서도 저당권과 질권 설정 계약에 대해 쉽고 재미있게 알아보려고 해요!

돈 빌려줄 때, 그냥 믿기만 할 순 없죠?! 물적담보가 필요한 이유!

금전거래, 신뢰도 중요하지만 안전장치는 필수!

‘설마 떼먹겠어?’ 하는 마음도 들지만, 사람 일은 한 치 앞을 모르는 법이잖아요? 친한 사이일수록 돈 문제로 껄끄러워지면 관계까지 망가질 수 있고요. 그래서 채권자(돈을 빌려주는 사람) 입장에서는 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있는 확실한 방법을 마련하는 게 중요해요. 반대로 채무자(돈을 빌리는 사람) 입장에서도 명확한 담보를 제공하면 더 원활하게 돈을 빌릴 수 있겠죠?

물적담보란 무엇일까요?

물적담보란, 쉽게 말해 ‘물건’을 담보로 잡는 것을 의미해요. 만약 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 못하면, 채권자는 담보로 잡은 물건을 처분해서 빌려준 돈을 회수할 수 있는 권리를 가지게 되는 거죠. 인적담보(보증인)와 달리 특정 ‘물건’의 가치에 기반하기 때문에 좀 더 확실한 변제 확보 수단이 될 수 있습니다.

저당권과 질권, 대표적인 물적담보!

물적담보에는 여러 종류가 있지만, 가장 대표적인 것이 바로 저당권과 질권이에요. 어떤 상황에 어떤 담보를 설정해야 할지, 지금부터 자세히 알아볼까요?!

부동산이 있다면? 든든한 저당권 설정 알아보기!

저당권, 그게 뭔가요?

저당권은 주로 부동산(토지, 건물 등)처럼 움직이지 않는 재산이나 지상권, 전세권 같은 권리를 담보로 잡는 것을 말해요(「민법」 제356조, 제371조 제1항). 돈을 빌려주는 채권자가 ‘저당권자’가 되고, 담보로 제공하는 부동산 등의 소유자(주로 채무자이지만, 제3자도 가능해요!)가 ‘저당권설정자’가 되는 계약이죠.

저당권 설정, 어떻게 하나요?

저당권은 당사자 간의 ‘저당권설정계약’만으로는 부족하고, 반드시 ‘등기’까지 마쳐야 효력이 발생해요(「민법」 제186조). 계약서만 쓰고 등기를 안 하면 나중에 권리를 주장하기 어려우니, 이 점 꼭! 기억하셔야 합니다! 등기는 해당 부동산의 등기부등본에 “어떤 채권을 담보하기 위해 저당권이 설정되었다”는 내용을 기록하는 절차예요.

어디까지 담보해주나요?

저당권을 설정하면 어디까지 보장받을 수 있을까요? 기본적으로 빌려준 원본(원금)은 물론이고, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상금, 그리고 나중에 혹시 저당권을 실행하게 될 경우(경매 등) 발생하는 실행 비용까지 담보된답니다(「민법」 제360조).

다만! 한 가지 알아둘 점은, 채무자가 돈 갚을 날짜를 넘겨서 발생하는 지연배상(연체이자)에 대해서는, 원본의 이행기일이 지난 후 1년분에 한해서만 저당권을 행사하여 우선적으로 변제받을 수 있다는 거예요. 이 점은 유의해야겠죠?

돈 못 갚으면 어떻게 되죠? (저당권의 효력과 실행)

만약 채무자가 변제기에 돈을 갚지 못하면, 저당권자는 저당 잡은 부동산 등을 경매에 넘겨서 그 매각 대금으로 다른 채권자들보다 우선하여 빌려준 돈을 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 가져요(「민법」 제356조). 이걸 ‘저당권 실행’이라고 부르는데, 보통 「민사집행법」에 따른 경매 절차(경매 신청 → 개시결정 → 현황조사/감정평가 → 매각 → 허가결정 → 대금 배당)를 통해 진행됩니다.

하지만! 저당권자라고 해서 항상 1순위는 아니에요. 몇 가지 예외가 있답니다.
* 주택/상가 임차인: 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」에 따라 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인, 특히 소액보증금 임차인은 저당권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요. (각 법률 제3조, 제8조, 제14조 등 참조)
* 세금: 저당권 설정일보다 법정기일(신고일 또는 고지서 발송일)이 늦더라도, 그 부동산 자체에 부과된 국세(상속세, 증여세, 종부세 등)와 가산금은 저당권보다 우선합니다(「국세기본법」 제35조).
* 임금/퇴직금: 최종 3개월분 임금과 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 저당권보다 우선하여 변제받을 권리가 있어요(「근로기준법」 제38조, 「근로자퇴직급여 보장법」 제12조).

그리고 만약 하나의 부동산에 여러 개의 저당권이 설정되어 있다면, 등기된 순서에 따라 우선변제 순위가 결정된답니다.

동산(움직이는 재산)도 담보가 된다구요?! 질권 설정 A to Z

질권이란 무엇일까요?

부동산이 없다고 실망하긴 일러요! 시계, 보석, 귀금속, 심지어 주식이나 예금채권 같은 동산(움직이는 재산)이나 권리도 담보로 활용할 수 있답니다. 이걸 바로 ‘질권’이라고 해요(「민법」 제329조). 질권은 채권자가 담보로 받은 동산 등을 점유(가지고 있음)하면서, 채무자가 돈을 갚을 때까지 유치(돌려주지 않고 붙잡아 둠)하다가, 만약 돈을 갚지 않으면 그 물건으로부터 우선 변제를 받는 권리랍니다.

질권 설정, 이렇게 해요!

질권 설정은 저당권보다 간단해요. 별도의 등기 절차 없이, 채권자가 채무자나 제3자(물상보증인)로부터 담보물을 인도받아 점유하면 효력이 생겨요(「민법」 제330조). 예를 들어, 친구에게 100만원을 빌려주면서 담보로 그 친구의 명품 시계를 받아서 내가 보관하고 있다면, 그 시계에 질권이 설정된 거예요. 참 쉽죠?!

질권의 효력은 어디까지?

질권 역시 저당권과 비슷하게 원본, 이자, 위약금, 질권 실행 비용, 질물(담보물) 보존 비용, 채무불이행 또는 질물 하자로 인한 손해배상 채권까지 담보해요(「민법」 제334조). 물론 당사자 간에 다른 약정이 있다면 그 약정에 따르고요. 채권자는 빌려준 돈을 전부 돌려받을 때까지 질물을 유치할 수 있고(「민법」 제335조), 채무자가 돈을 갚지 않으면 질물을 처분(경매 등)해서 다른 사람보다 먼저 채권을 변제받을 수 있습니다(「민법」 제329조).

꼼꼼하게 확인하고 안전하게! 계약 시 유의사항

계약서는 필수! 꼼꼼하게 작성하세요.

저당권이든 질권이든, 담보 설정 계약을 할 때는 반드시 계약서를 꼼꼼하게 작성해야 해요! 말로만 약속하는 건 노노! 나중에 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 되거든요. 어떤 채권을 담보하는지(언제 빌려준 얼마?), 담보물은 무엇인지, 변제기는 언제인지 등을 명확하게 기재해야 합니다. 필요하다면 법원에서 제공하는 표준 계약서 양식 등을 참고하는 것도 좋아요. (예: 서울중앙지방법원 홈페이지 > 민원 > 생활 속의 계약서)

담보물의 가치를 정확히 파악해야 해요!

담보로 잡는 물건의 가치가 빌려주는 돈보다 충분한지 미리 확인하는 것이 중요해요. 부동산이라면 시세를 확인하고, 동산이라면 감정을 받아보는 등 객관적인 가치 평가가 필요하겠죠?! 가치가 부족하면 나중에 돈을 다 돌려받지 못할 수도 있으니까요.

전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법!

금액이 크거나 계약 내용이 복잡하다면, 혼자서 진행하기보다는 변호사나 법무사 등 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전해요. 혹시 모를 위험을 예방하고 나의 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있답니다.

오늘은 금전거래 시 든든한 안전장치가 되어주는 물적담보, 저당권과 질권에 대해 알아봤어요. 조금 어렵게 느껴질 수도 있지만, 내용을 잘 이해하고 활용한다면 혹시 모를 위험으로부터 여러분의 소중한 돈을 지키는 데 큰 도움이 될 거예요! 😊

참고: 본문에 언급된 「민법」 조항 등 법령 정보는 2025년 기준으로 작성되었으며, 참고로 「민법」은 2026년 1월 1일에 일부 변경될 예정이라고 하니 이 점도 알아두시면 좋겠습니다. 구체적인 법률 자문은 전문가와 상담하세요!