공장설립, 아무 데나 할 수 없다고요?! 용도지역과 수도권 규제 완전정복!

안녕하세요! 여러분의 든든한 사업 파트너가 되고 싶은 블로그 지기입니다. ^^ 오늘은 공장 설립을 준비하시는 대표님들이라면 꼭! 알아두셔야 할 입지 규제, 그중에서도 ‘용도지역’과 ‘수도권 제한’에 대해 쉽고 재미있게 풀어보려고 해요. 공장 부지 찾는 게 생각보다 복잡하고 어렵다고 느끼셨다면, 오늘 이 글이 속 시원한 해답이 되어드릴 거예요! 자, 그럼 시작해볼까요?

땅에도 이름이 있다고요? 용도지역별 공장 설립 제한!

우리가 사는 땅은 다 똑같아 보여도 저마다 정해진 역할과 이름, 즉 ‘용도지역’이라는 것이 있어요. 마치 사람에게 이름이 있듯이 말이죠! 이 용도지역에 따라 공장을 지을 수 있는지, 어떤 종류의 공장만 가능한지가 결정된답니다.

대한민국 땅, 어떻게 나뉠까요? (용도지역 구분)

우리나라 국토는 크게 4가지 용도지역으로 나뉘어요. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 근거하는데요, 한번 살펴볼까요?

1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 그럴 가능성이 높아 체계적인 개발·관리가 필요한 곳이에요. 우리가 흔히 생각하는 도시들이죠.
2. 관리지역: 도시지역에 준하거나, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역이에요. 도시와 농촌의 완충지대 같은 느낌이랄까요?
3. 농림지역: 농업진흥지역이나 보전산지 등 농림업 발전과 산림 보전이 중요한 지역이랍니다.
4. 자연환경보전지역: 말 그대로 자연환경, 수자원, 문화유산 등을 보호하고 보전하기 위해 지정된 곳이에요.

이렇게 땅의 쓰임새를 미리 정해놓고, 그 목적에 맞게 이용하도록 관리하는 것이죠!

용도지역, 왜 중요할까요? (행위 제한)

바로 이 용도지역별로 할 수 있는 행위, 특히 우리에게 중요한 공장 설립 가능 여부가 달라지기 때문이에요! 예를 들어 자연환경보전지역에서는 환경 보호가 최우선이기 때문에 공장 설립이 엄격하게 제한되겠죠? 반면, 도시지역 내 공업지역은 공장 설립이 비교적 자유로울 수 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조에서는 각 용도지역에서 허용되는 건축물의 종류를 상세하게 규정하고 있어요. 따라서 공장 부지를 알아볼 때는 가장 먼저 해당 토지의 용도지역이 무엇인지, 그리고 내가 하려는 업종의 공장이 해당 용도지역에 들어설 수 있는지를 확인해야 하는 것이죠.

복잡한 법률들, 이것만은 꼭! (관련 법령 언급)

용도지역 확인은 시작일 뿐이에요! 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 외에도 정말 다양한 법률들이 공장 설립 가능 여부에 영향을 미친답니다. 대표적으로는 아래와 같은 법들이 있어요.

• 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 (이하 ‘산집법’)
• 「건축법」
• 「농지법」
• 「산지관리법」
• 환경 관련 법률 (「물환경보전법」, 「대기환경보전법」 등)
• 「수도법」 등등…

아이고~ 머리 아프시다고요? ^^; 맞아요, 정말 복잡하죠. 각 법률마다 공장 설립을 제한하는 기준(업종, 규모, 환경 기준 등)이 다르기 때문에 꼼꼼한 확인이 필수랍니다.

어디서 확인하나요? (공장입지 기준고시 언급)

다행히도 이 복잡한 내용을 조금 더 쉽게 확인할 수 있는 방법이 있어요! 바로 산업통상자원부에서 고시하는 「공장입지 기준고시」인데요, 이 고시의 [별표 2]를 보면 용도지역별로 어떤 업종의 공장이 어떤 규모로 허용되는지, 환경 기준은 무엇인지 등을 자세히 알 수 있답니다. 공장 설립 전 반드시 확인해야 할 필수 자료라고 할 수 있어요!

수도권 공장 설립, 더 까다롭다고요?!

용도지역 확인을 마쳤다고 해도, 만약 공장을 세우려는 곳이 ‘수도권’이라면 한 가지 더 넘어야 할 산이 있습니다! 바로 수도권 규제인데요, 수도권은 다른 지역보다 공장 설립 요건이 훨씬 까다롭습니다.

수도권이 어디까지인가요? (수도권 정의)

법에서 말하는 ‘수도권’은 서울특별시, 인천광역시, 그리고 경기도 전역을 의미해요(「수도권정비계획법」 제2조 제1호). 생각보다 범위가 넓죠? 이 지역들에 공장을 새로 짓거나 늘리려면 특별한 규제를 적용받게 됩니다.

총량제? 그게 뭔가요? (공장건축 총 허용량 설명)

수도권에는 ‘공장건축 총 허용량’이라는 제도가 있어요. 수도권에 공장이 너무 몰리는 것을 막기 위해 국토교통부장관이 연도별로 수도권 전체 및 각 시·도(서울, 인천, 경기)별로 신설·증설할 수 있는 공장 건축 면적의 총량을 정해놓고 관리하는 제도랍니다(「수도권정비계획법」 제18조 제1항). 즉, 해당 연도의 허용량이 다 차면 더 이상 공장을 짓거나 늘릴 수 없게 되는 거죠! 2024년부터 2026년까지 적용되는 총 허용량은 국토교통부 고시로 이미 나와 있으니 참고하셔야 해요.

꼼꼼히 따져봐야 할 수도권 규제 (권역별 구분)

수도권이라고 다 같은 규제를 받는 건 아니에요. 수도권은 다시 3개의 권역으로 나뉘어 관리되고, 권역별로 공장 설립 제한 내용이 다릅니다(「수도권정비계획법」 제6조).

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 이미 너무 많거나 그럴 우려가 커서 이전·정비가 필요한 지역이에요. 공장 신설·증설이 가장 엄격하게 제한됩니다. (서울 대부분, 인천 일부, 경기 일부)
2. 성장관리권역: 과밀억제권역에서 이전하는 인구·산업을 계획적으로 유치하고 관리할 필요가 있는 지역이에요. 과밀억제권역보다는 규제가 덜하지만, 여전히 제한이 존재합니다. (인천 일부, 경기 대부분)
3. 자연보전권역: 한강 수계 수질이나 녹지 등 자연환경 보전이 중요한 지역이에요. 환경 보호를 위해 공장 입지 제한이 강합니다. (경기 동·남부 일부)

각 권역의 구체적인 범위는 「수도권정비계획법 시행령」 [별표 1]에서 확인할 수 있어요. 내가 공장을 지으려는 곳이 수도권 어디에 속하는지 정확히 파악하는 것이 중요하겠죠?!

수도권 제한, 그래도 길은 있다! (예외 규정 파헤치기)

이렇게 까다로운 수도권 규제! 그럼 수도권에서는 아예 공장 설립이 불가능한 걸까요? 그렇지는 않아요! 특정 조건 하에서는 예외적으로 공장 설립이 가능하기도 하답니다.

500제곱미터의 벽! (기본 제한 설명)

기본적으로 수도권의 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역에서는 공장 건축면적 500제곱미터 이상인 공장(지식산업센터 포함)의 신설, 증설, 이전, 업종변경이 원칙적으로 금지돼요(「산집법」 제20조 제1항 본문). 500제곱미터면 약 151평 정도인데, 생각보다 작은 규모죠? 이 기준 때문에 많은 기업들이 수도권 내 공장 설립에 어려움을 겪고 있어요.

숨겨진 예외 조항들! (권역별 허용 행위 요약)

하지만! 법에는 항상 예외가 있는 법이죠? ^^ 국민 경제 발전이나 지역 주민 생활환경 조성 등을 위해 부득이하다고 인정되는 경우에는 시장·군수·구청장의 승인을 받아 제한된 행위(신설, 증설, 이전, 업종변경)가 가능합니다(「산집법」 제20조 제1항 단서, 제2항).

각 권역별로 허용되는 행위는 「산집법 시행령」 제26조, 제27조, 제27조의2에 아주 상세하게 나와 있는데요, 예를 들면 다음과 같은 경우들이 있어요.

• 과밀억제권역: 도시형공장이나 첨단업종 공장의 이전, 산업단지 내 지식산업센터 신설 등 (시행령 별표 1 참고)
• 성장관리권역: 과밀억제권역보다는 허용되는 공장의 종류가 더 많아요. (시행령 별표 2 참고)
• 자연보전권역: 환경오염이 적은 특정 업종의 공장이나 폐수 배출이 거의 없는 공장을 유치하기 위한 지식산업센터 등 (시행령 별표 3 참고)

이 외에도 공장의 부대시설 증설, 법령상 의무 시설 설치를 위한 증설 등 다양한 예외 조항들이 존재하니, 포기하지 마시고 관련 규정을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요해요!

업종 변경도 마음대로는 안 돼요! (업종 변경 규정)

기존에 운영하던 공장의 업종을 변경하는 것도 수도권에서는 제한될 수 있어요. 하지만 다음과 같은 경우에는 업종 변경이 가능합니다(「산집법 시행령」 제27조의3).

• 기존 업종보다 공해 정도가 낮은 업종으로 변경하는 경우
• 첨단업종으로 변경하는 경우
• 해당 권역에서 신설이 허용되는 업종으로 변경하는 경우 (허용 규모 내에서)
• 기존 공장의 최종 제품 생산에 필요한 공정을 추가하는데, 그 면적이 전체 공장 건축면적의 50% 이하인 경우

어기면 어떻게 되나요? (벌칙 조항)

만약 이러한 수도권 규제를 위반하여 허가 없이 공장을 신설·증설·이전하거나 업종을 변경하면 어떻게 될까요? 법에서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이라는 무거운 처벌을 규정하고 있어요(「산집법」 제52조 제2항 제3호). 정말 조심해야겠죠?!

마무리하며

오늘은 공장 설립 시 반드시 고려해야 할 용도지역별 제한과 까다로운 수도권 규제에 대해 알아보았어요. 공장 부지를 선정하는 것이 정말 간단한 문제가 아니라는 점, 느끼셨을 거라 생각합니다. 용도지역 확인부터 시작해서 각종 개별법 검토, 그리고 수도권이라면 총량제와 권역별 제한까지! 확인해야 할 사항이 정말 많죠?

오늘 알려드린 내용이 대표님들의 공장 설립 과정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 하지만 법령은 계속해서 개정될 수 있고, 개별적인 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으니 실제 공장 설립을 진행하실 때는 반드시 관련 지자체나 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시길 바랍니다! 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글 남겨주세요~ ^^