산업단지 입주계약 체결, 변경, 해지 방법 A to Z!

안녕하세요! ^^ 오늘은 사업 확장의 부푼 꿈을 안고 산업단지 입주를 고민하시는 대표님, 그리고 실무자분들을 위해 아주 중요하고 꼭 필요한 정보를 가져왔어요! 바로 산업단지 입주계약의 모든 것인데요~ 처음 계약을 맺는 순간부터, 사업 내용이 바뀌었을 때 필요한 변경 절차, 그리고 혹시 모를 상황에 대비한 해지 과정까지! 어쩌면 조금 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 제가 옆에서 친구처럼 하나하나 친절하게 설명해 드릴게요. 저만 따라오세요!

산업단지 입주, 첫걸음은 입주계약부터!

산업단지에 멋지게 공장을 짓고 사업을 시작하려면 가장 먼저 해야 할 일이 바로 ‘입주계약’입니다. 이게 모든 절차의 시작이라고 할 수 있죠.

누가, 왜 계약해야 하나요?

기본적으로 산업단지 안에서 제조업을 하시려는 분들은 반드시! 해당 산업단지를 관리하는 ‘관리기관’과 입주에 관한 계약, 즉 ‘입주계약’을 체결해야 합니다 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제38조 제1항 본문). 이게 바로 첫 단추를 꿰는 중요한 과정이에요.

여기서 잠깐, ‘관리기관’이 누구냐구요? 산업단지의 종류(국가산업단지, 일반산업단지, 농공단지 등)에 따라 조금씩 다른데요.
* 국가산업단지: 산업통상자원부 장관
* 일반산업단지/도시첨단산업단지: 시·도지사 (또는 시장·군수·구청장)
* 농공단지: 시장·군수·구청장

이런 관리권자 본인이 직접 관리할 수도 있고요, 관리권자로부터 관리업무를 위임받은 지방자치단체의 장, 또는 위탁받은 한국산업단지공단, 산업단지관리공단, 입주기업체협의회 등이 관리기관이 될 수도 있습니다. 생각보다 다양하죠?

잠깐! 예외도 있다구요?

네, 맞아요! 모든 경우에 입주계약을 해야 하는 건 아니에요. 몇 가지 예외 상황이 있는데요 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령 제48조의2 제3항).
* 산업단지개발사업을 직접 시행해서 입주하는 경우
* 입주기업체에 공공서비스를 제공하기 위해 공공기관이 입주하는 경우
* 지원시설구역 내 근린생활시설(상가 등)로 입주하는 경우
* 이미 입주계약을 체결한 업체의 부지나 건물을 임대/분양받아 입주하는 경우 (지원시설구역 해당)
* 관리기관과 직접 임대차 계약을 맺고 입주하는 경우 등등

이런 경우에는 입주계약을 생략할 수도 있답니다. 그래도 혹시 모르니, 본인이 예외 경우에 해당하는지는 관리기관에 꼭 한번 확인해 보세요!

신청은 어떻게 하나요?

입주계약을 체결하려면, 산업용지나 공장 등을 분양받거나 임대하기 전에! 관리기관에 필요한 서류를 제출해야 합니다. 미리 관리기관에서는 입주대상 산업, 자격, 우선순위 등을 정해서 ‘공장설립온라인지원시스템'(FactoryOn, www.femis.go.kr) 같은 곳에 15일 이상 공고를 하니, 이것부터 확인하시는 게 좋아요.

필요한 서류는 크게 두 가지입니다 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙 제34조 제1항).
1. 산업단지입주계약 신청서 (시행규칙 별지 제25호서식)
2. 사업계획서 (시행규칙 별지 제2호의2서식): 어떤 사업을, 어떻게 할 것인지 구체적으로 작성해야 해요!

이 서류들을 제출하면, 관리기관에서는 보통 영업일 기준 5일 이내에 계약 체결 여부를 결정하고 알려줍니다. 만약 관련 법규 확인이나 관계 기관 협의가 필요하면 5일 범위 내에서 기간이 연장될 수도 있어요. 계약이 성사되면 짜잔~! ‘입주계약 확인서’를 발급받게 됩니다.

계약하면 뭐가 좋나요? (feat. 승인 의제)

산업단지 입주계약, 그냥 형식적인 절차가 아니랍니다! 이 계약을 체결하면 아주 중요한 혜택이 있어요. 바로 복잡할 수 있는 공장설립 등의 승인을 받은 것으로 본다는 점입니다 (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조 제2항제2호). 즉, 입주계약 하나로 공장설립 승인 절차를 상당 부분 간소화할 수 있다는 거죠! 시간과 노력을 아낄 수 있는 정말 큰 장점이에요.

하지만 만약 입주계약 없이 산업단지에서 제조업 사업을 하시면… 헉! 법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 (법 제52조 제2항제5호), 반드시 계약 절차를 지켜주셔야 해요!

계약 내용이 바뀌었다면? 입주변경계약!

사업을 운영하다 보면 처음 계획과 달라지는 부분이 생기기 마련이죠. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 바로 ‘입주변경계약’을 해야 합니다.

어떤 경우에 변경해야 할까요?

입주계약 후에 다음과 같은 중요한 사항들이 변경되었다면, 반드시 관리기관과 새로 변경계약을 체결해야 해요 (법 제38조 제2항 및 시행규칙 제35조 제1항).
* 회사명 또는 대표자 성명 (법인이 대표자 성명 변경을 요청하는 경우)
* 업종 또는 사업 내용
* 부지 면적 (단, 기준공장면적률에 적합한 범위 내 20% 이내 경미한 변경 등은 제외될 수 있음)
* 건축 면적 (공장 건축면적 변경 시, 위 부지면적 변경 제외 요건 충족 시 제외 가능)
* 공장(사업장) 소재지 (같은 산업단지 내에서 이전하는 경우)

이런 변경 사항이 발생했는데 변경계약을 하지 않으면 불이익이 있을 수 있으니 주의해야 합니다.

변경 절차는 복잡한가요?

변경 절차도 처음 입주계약 신청과 크게 다르지 않아요. 다음 서류들을 준비해서 관리기관에 제출하면 됩니다 (시행규칙 제35조 제2항).
1. 입주계약 변경신청서 (시행규칙 별지 제25호서식)
2. 변경된 내용을 증명할 수 있는 서류
3. 변경된 내용이 반영된 사업계획서

제출 후 처리 기간 역시 보통 5일 이내이며, 변경계약이 완료되면 ‘입주계약 변경확인서’를 발급받게 됩니다. 간단하죠?

깜빡하면 안 돼요!

사소한 변경이라고 생각해서 그냥 넘어가시면 안 됩니다~! 만약 변경계약을 체결하지 않고 사업 내용 등을 임의로 변경하여 운영하면, 1,500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있어요 (법 제53조 제4호). 그러니 계약 내용에 변동이 생기면 지체 없이 관리기관과 상의하고 변경 절차를 밟으시는 것이 현명합니다!

어쩔 수 없이 떠나야 한다면… 입주계약 해지

안타깝지만 여러 가지 사정으로 인해 계약이 해지되는 경우도 발생할 수 있습니다. 어떤 경우에 해지될 수 있는지, 그리고 그 후 절차는 어떻게 되는지 알아볼게요.

계약 해지는 어떤 경우에?

관리기관은 입주기업체가 다음 중 하나에 해당하면 입주계약을 해지할 수 있습니다 (법 제42조 제1항).
* 입주계약 체결 후 정당한 사유 없이 3년 이내에 공장 등의 건설에 착수하지 않은 경우
* 공장 등 준공이 사실상 불가능하다고 인정될 경우
* 준공 후 1년 이내에 정당한 사유 없이 사업을 시작하지 않거나, 계속해서 1년 이상 휴업한 경우
* 변경계약 없이 업종, 면적 등 중요 계약 사항을 변경한 경우
* 입주계약을 위반한 경우
* 산업용지나 공장 등을 불법으로 임대하거나 처분한 경우 (법 제38조의2 또는 제39조 위반)
* 분할된 산업용지 또는 공유지분을 불법으로 처분한 경우 (법 제39조의2 제4항 위반)

그냥 바로 해지되나요?

아니에요! 관리기관이 위에 해당하는 사유를 발견했다고 해서 바로 계약을 해지하는 것은 아닙니다. 먼저 해당 기업에게 6개월 이내의 기간을 정해 시정하도록 명령(시정명령)을 내립니다. 만약 이 기간 내에 시정명령을 이행하지 않으면, 그때 비로소 입주계약을 해지할 수 있는 것이죠. 기회를 한번 주는 셈이에요.

해지되면 어떻게 되나요?

만약 입주계약이 최종적으로 해지되었다면, 해당 기업은 계약 해지 시점을 기준으로 진행 중이던 사업을 즉시 중단해야 합니다. 다만, 이미 계약이 체결된 물품의 제조, 가공, 운송, 보관 등의 업무와 관련 부대 업무는 3개월 이내에 처리할 수 있도록 유예 기간을 줍니다 (법 제42조 제2항, 시행령 제56조).

만약 계약 해지 후에도 사업 중지 의무를 위반하고 계속 사업을 영위한다면? 이는 법 위반으로 간주되어 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이라는 무거운 처벌을 받을 수 있습니다 (법 제52조 제2항제6호). 정말 조심해야겠죠?

꼭 알아두세요!

• 관리기관과의 소통이 핵심!: 입주계약부터 변경, 해지까지 모든 과정에서 ‘관리기관’과의 원활한 소통이 정말 중요해요. 궁금하거나 확실하지 않은 부분은 언제든 관리기관에 문의해서 정확한 안내를 받으세요.
• 법령 확인은 필수!: 관련 법률인 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」과 그 시행령, 시행규칙은 계속 개정될 수 있습니다. 특히 2025년 7월 22일에도 변경될 예정이라고 하니, 항상 최신 법령 정보를 확인하는 습관이 필요해요. (이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었습니다.)
• 혼자 고민하지 마세요: 절차가 복잡하게 느껴진다면 공장설립 관련 전문가나 행정기관의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

자, 오늘은 산업단지 입주계약의 체결부터 변경, 해지까지 전 과정을 함께 살펴보았는데요! 어떠셨나요? 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다. 산업단지 입주는 새로운 도약의 발판이 될 수 있는 만큼, 첫 단추인 입주계약부터 꼼꼼하게 챙기셔서 성공적인 사업 운영하시기를 응원할게요! 😊 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글 남겨주세요~!