설계변경에 따른 공사 계약금액 조정, 확실하게 알아볼까요? ^^

안녕하세요! 건설 현장에서 땀 흘리시는 모든 분들, 정말 고생 많으십니다. 공사를 진행하다 보면 예상치 못했던 변수들이 참 많죠? 그중에서도 ‘설계변경’은 정말이지 신경 써야 할 부분이 한두 가지가 아닌데요. 😅 이게 또 바로 공사비, 즉 계약금액 조정과 직결되니까요!

“아니, 갑자기 왜 설계를 바꾼다는 거야?”, “그래서 공사비는 어떻게 되는 건데?!” 이런 궁금증들, 오늘 시원하게 풀어드릴게요. 복잡하게 느껴질 수 있는 설계변경에 따른 계약금액 조정 기준과 절차, 제가 친구처럼 옆에서 하나하나 설명해 드릴 테니 걱정 마세요!

설계변경, 대체 왜 하는 걸까요?

공사 시작 전에 모든 걸 완벽하게 예측하면 좋겠지만, 현실은 그렇지 않을 때가 많아요. 그래서 부득이하게 설계를 변경해야 하는 상황들이 생기는데요, 어떤 경우들이 있는지 한번 살펴볼까요?

설계서 자체에 문제가 있을 때

가장 기본적인 경우인데요. 설계서 내용이 좀 불분명하거나, 중요한 내용이 빠져있거나, 오류가 있을 때, 또는 설계서 내용끼리 서로 맞지 않는 모순점이 발견될 때 설계변경을 하게 됩니다. 꼼꼼히 봤다고 해도 놓치는 부분이 있을 수 있거든요.

현장 상황이 설계와 다를 때

도면만 보고는 알 수 없었던 현장의 실제 상황! 예를 들어 땅을 파보니 설계서에 나온 지질과 전혀 다르다거나, 예상치 못한 지하수가 나온다거나 할 때죠. 이런 현장 조건의 차이는 공사 방법이나 물량 변경으로 이어지기 때문에 설계변경이 필요합니다.

더 좋은 기술이나 공법이 등장했을 때

세상은 계속 발전하잖아요? 공사 중에 새로운 기술이나 공법이 나왔는데, 이걸 적용하면 공사비도 줄이고 공사 기간도 단축시키는 등 훨씬 효율적일 것 같다고 판단될 때! 이럴 때도 계약자의 제안 등으로 설계변경을 할 수 있어요. 이건 정말 긍정적인 변경이죠!

발주기관이 변경을 원할 때

그 외에도 여러 가지 이유로 발주기관(공사를 맡긴 곳)에서 직접 설계 변경을 요구하는 경우도 있습니다. 정책 변경이나 예산 상황 등 다양한 요인이 있을 수 있겠죠?

중요한 건 타이밍!

설계변경은 원칙적으로 변경이 필요한 부분의 시공 전에 완료해야 해요. 이게 중요합니다! (「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제74조의2 제1항 본문) 하지만 공사가 너무 지연돼서 품질에 문제가 생길 것 같거나, 정말 급하게 공사를 해야 할 필요가 있을 때는 예외적으로 계약자와 협의해서 변경 완료 전에 우선 시공을 지시할 수도 있습니다. 이때는 변경 시점이나 내용 등을 명확히 정해야겠죠? (같은 법 시행규칙 제74조의2 제1항 단서)

계약금액 조정, 어떻게 진행되나요?

자, 설계가 변경됐으면 이제 돈 문제, 바로 계약금액 조정 단계로 넘어가야죠. 이건 선택이 아니라 필수 과정입니다!

조정은 필수! 법적 근거는요?

「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제19조에 따르면, 공사계약 체결 후에 설계변경으로 계약금액을 조정할 필요가 생기면 반드시 조정하도록 되어 있어요. 특히 공사량이 늘거나 줄어든 경우에는 당연히 계약금액을 조정해야 합니다. (같은 법 시행령 제65조 제1항 본문)

언제까지 신청해야 할까요? (놓치면 안 돼요!)

이거 정말 중요해요! 계약금액 조정 신청은 준공대가(공사가 완전히 끝나고 받는 돈)를 받기 전까지 해야 합니다. 장기계속공사 계약이라면 각 차수별 준공대가를 받기 전까지 신청해야 하고요. (「(계약예규) 공사계약일반조건」 제20조제10항) 시기를 놓치면 조정받기 어려울 수 있으니 꼭 기억하세요!

조정 기간은 얼마나 걸리나요?

보통 계약자가 계약금액을 증액해달라고 조정을 청구하면, 발주기관은 그 청구를 받은 날부터 30일 이내에 계약금액을 조정해줘야 합니다. (「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제74조의2 제2항 및 제74조 제9항 전단) 물론 예산 배정이 늦어지는 등 어쩔 수 없는 사정이 있다면 계약자와 협의해서 조정 기한을 연장할 수도 있어요. 만약 당장 증액할 예산이 없다면 공사량을 조정해서 대가를 지급하는 방법도 가능하고요. (같은 법 시행규칙 제74조 제9항 후단)

금액이 크다면? 심의와 승인 절차

만약 예정가격의 86% 미만으로 낙찰된 공사인데, 설계변경으로 공사금액을 늘려야 할 때! 그 늘어나는 금액(만약 이전에 이미 조정된 금액이 있다면 그 금액까지 합쳐서)이 원래 계약서에 적힌 계약금액의 10% 이상이라면 좀 더 까다로운 절차를 거쳐야 해요. 계약심의위원회나 기술자문위원회 같은 곳의 심의를 받고, 소속 중앙관서의 장(예: 장관)의 승인까지 받아야 합니다. (「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제65조 제2항)

그래서, 돈은 어떻게 계산하는 거죠? 조정 기준 파헤치기!

제일 궁금한 부분이죠? 그래서 얼마를 더 받거나 덜 받게 되는 건지! 계약금액 조정 기준은 다음과 같아요. 조금 복잡할 수 있지만, 최대한 쉽게 설명해 볼게요.

기존 공사량 증감 시 단가 적용

설계변경으로 기존에 있던 공사의 물량이 늘거나 줄어들었을 때는, 산출내역서에 있는 단가(계약단가)를 기준으로 계산해요.
하지만! 만약 계약단가가 예정가격단가(발주기관이 예상했던 단가)보다 높은데 물량이 늘어나는 경우라면, 그 늘어난 물량에 대해서는 계약단가가 아닌 예정가격단가를 적용합니다. 계약자에게 너무 유리해지는 걸 막기 위한 조치라고 볼 수 있겠죠? (「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제65조 제3항 제1호)

없던 항목이 새로 생겼다면? (신규 비목)

원래 설계에는 없던 새로운 공사 항목(신규 비목)이 생긴 경우에는 어떻게 할까요? 이때는 설계변경 당시를 기준으로 새로 산정한 단가에 낙찰률 (입찰 시 써낸 금액 / 예정가격)을 곱한 금액으로 단가를 정합니다. (같은 법 시행령 제65조 제3항 제2호)

발주기관 요청 vs. 계약자 책임: 단가 계산법 차이점

여기서 중요한 포인트! 만약 정부(발주기관)가 설계변경을 요구했거나, 계약자에게 책임이 없는 사유(예: 현장 조건 상이)로 설계변경을 하는 경우라면 계산법이 좀 달라져요.
증가된 물량이나 신규 비목의 단가를 정할 때, 위 1번과 2번 방식(계약단가 또는 신규 단가 x 낙찰률)과 달리, 설계변경 당시 기준으로 산정한 단가와 그 단가에 낙찰률을 곱한 금액 사이에서 계약자와 발주기관이 서로 협의해서 결정합니다! 서로 윈-윈하는 지점을 찾는 거죠.
만약 협의가 잘 안된다면?! 그럴 때는 (설계변경 당시 산정 단가 + (산정 단가 x 낙찰률)) / 2, 즉 두 금액을 더해서 반으로 나눈 금액으로 결정됩니다. (같은 법 시행령 제65조 제3항 제3호)

기술 제안으로 비용 절감 시 인센티브?

계약자가 새로운 기술이나 공법을 제안해서 공사비가 절감되고 공사 기간도 단축되는 등 아주 좋은 효과가 있을 때! 이럴 때 설계변경을 했다면, 절감된 금액의 100분의 30(30%)에 해당하는 금액만 계약금액에서 감액합니다. 즉, 절감액의 70%는 계약자가 가져갈 수 있는 인센티브가 되는 셈이죠! 좋은 아이디어를 낸 보상이랄까요? ^^ (같은 법 시행령 제65조 제4항)

일반관리비와 이윤은 어떻게?

계약금액이 늘거나 줄면 당연히 그에 따른 일반관리비나 이윤도 조정되어야겠죠? 이때는 기존 산출내역서상의 일반관리비율이나 이윤율을 따르는데요, 무한정 인정해 주는 건 아니고 「(계약예규) 예정가격작성기준」에서 정한 비율을 넘을 수는 없습니다. (같은 법 시행령 제65조 제6항)

잠깐! 조정이 안 되는 경우도 있다고요?

네, 안타깝지만 모든 설계변경이 계약금액 조정으로 이어지는 건 아니에요. 특히 주의해야 할 경우가 있습니다.

물량내역서, 직접 작성하셨다면 주의!

입찰에 참여할 때, 발주기관이 주는 물량내역서(공사에 필요한 자재나 수량 목록)를 그대로 쓰는 게 아니라, 입찰자가 직접 물량내역서를 작성하고 단가까지 적어서 산출내역서를 제출하는 방식의 입찰이 있어요. 만약 이런 경우에 계약자가 작성한 물량내역서에 누락된 항목이 있거나 오류가 있어서 나중에 설계변경을 하게 되더라도, 그것 때문에 계약금액을 올려달라고 할 수는 없습니다! (「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제65조 제1항 단서) 직접 작성한 만큼 책임도 져야 한다는 의미겠죠? 신중하게 작성해야 합니다.

휴~ 설계변경에 따른 계약금액 조정, 생각보다 알아야 할 내용이 꽤 많죠? 하지만 공사 계약에서 정말 중요한 부분이니만큼, 오늘 알려드린 내용들을 잘 기억해두시면 분명 도움이 되실 거예요. 😊

혹시라도 설계변경 상황이 발생하면 당황하지 마시고, 관련 법령과 계약 조건을 차분히 확인하면서 절차에 맞게 진행하시는 것이 중요합니다. 이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으니 참고해주시고요, 실제 법적 효력이나 구체적인 사안에 대한 판단 근거가 되지는 않으니, 궁금한 점은 꼭 담당 기관에 문의하시는 것 잊지 마세요!

오늘도 안전하게, 성공적인 공사 진행하시기를 응원합니다! 파이팅!