공인중개사 복대리 무권대리 표현대리: 알쏭달쏭 대리 관계, 확실히 파헤쳐 봐요!

안녕하세요! 😊 공인중개사 시험을 준비하시거나, 부동산 계약에 대해 좀 더 깊이 알고 싶은 분들 모두 주목해주세요! 오늘은 민법에서 정말 중요하지만 또 은근히 헷갈리는 부분이죠? 바로 ‘대리’ 그중에서도 복대리, 무권대리, 그리고 표현대리에 대해 쉽고 재미있게 이야기 나눠보려고 해요. 어렵게만 느껴졌던 법률 용어들, 저와 함께라면 술술 이해될 거예요! 자, 그럼 시작해볼까요?

복대리, 대리인이 또 다른 대리인을 선임한다구요?!

대리인이 바쁘거나 특별한 전문 지식이 필요할 때, 혼자 모든 일을 처리하기 어려울 수 있겠죠? 이럴 때 등장하는 개념이 바로 ‘복대리’랍니다.

복대리가 뭔가요? 🤔

복대리란, 대리인이 자신의 이름과 책임으로 선임한 ‘본인’의 대리인을 말해요. 여기서 중요한 포인트! 대리인이 선임했지만, 복대리인은 대리인의 대리인이 아니라 본인의 대리인이라는 점! 꼭 기억해야 합니다. 대리인이 복대리인을 선임할 수 있는 권한을 복임권(複任權), 선임하는 행위 자체를 복임행위라고 불러요.

아무나 막 선임해도 되나요? (복임권과 책임)

그렇지는 않아요. 대리인의 종류에 따라 복대리인 선임 가능 여부와 책임 범위가 달라진답니다.

• 임의대리인 (본인이 직접 선임한 대리인): 원칙적으로는 마음대로 복대리인을 선임할 수 없어요. 본인의 승낙이 있거나, 부득이한 사유가 있을 때만 가능합니다(「민법」 제120조). 만약 선임했다면, 그 선임과 감독에 대해 본인에게 책임을 져야 해요(「민법」 제121조 제1항). 하지만 본인이 직접 복대리인을 ‘콕’ 찍어 지정해준 경우에는, 그 사람이 부적임하거나 불성실하다는 걸 알면서도 본인에게 알리거나 해임하지 않았을 때만 책임을 진답니다(「민법」 제121조 제2항). 책임 범위가 좀 줄어들죠?
• 법정대리인 (친권자, 후견인 등 법률 규정에 의해 정해진 대리인): 법정대리인은 그 책임 하에 자유롭게 복대리인을 선임할 수 있어요. 이게 원칙입니다! 다만, 부득이한 사유로 선임했을 경우에는 임의대리인처럼 선임·감독상의 책임만 부담하게 됩니다(「민법」 제122조).

복대리인의 지위와 권한은?

앞서 말했듯이 복대리인은 ‘본인’의 대리인이에요. 따라서 법률행위를 할 때도 본인의 이름으로 해야 하고, 본인이나 제3자와의 관계에서도 원래의 대리인과 동일한 권리와 의무를 가집니다(「민법」 제123조). 대리인이 두 명 있는 것과 비슷하다고 생각하면 이해하기 쉬울까요~?

복대리권은 언제 사라지나요?

복대리권도 영원한 것은 아니에요. 다음과 같은 경우에 소멸합니다.

• 대리권 자체의 공통된 소멸 사유 (본인의 사망, 복대리인 본인의 사망·성년후견 개시·파산 등 – 「민법」 제127조)
• 원래 대리인의 대리권 자체가 소멸하는 경우 (원인된 법률관계의 종료 등 – 「민법」 제128조 전단)
• 원래 대리인이 복대리인 선임을 철회하는 경우 (「민법」 제128조 후단)

어이쿠, 권한이 없다구요? 무권대리 이야기

이제부터는 조금 더 골치 아픈(?) 상황으로 가볼게요. 바로 ‘무권대리’입니다. 말 그대로 대리권이 없는 사람이 대리 행세를 한 경우를 말하는데요, 크게 두 가지로 나눌 수 있어요.

무권대리가 뭐길래 골치 아플까요?

무권대리는 대리인이라고 나선 사람에게 실제로는 대리권이 없는 경우를 의미해요. 계약서도 쓰고 도장도 찍었는데, 알고 보니 대리권이 없었다면?! 정말 황당하겠죠? 이런 무권대리는 크게 두 가지로 나뉩니다.

1. 표현대리(表見代理): 대리권이 없는 건 맞지만, 겉보기에는 마치 대리권이 있는 것처럼 보이는 외관이 있고, 그 외관을 믿은 상대방을 보호하기 위해 본인에게 책임을 묻는 경우예요.
2. 협의의 무권대리: 표현대리의 요건조차 갖추지 못한, 그야말로 ‘진짜’ 대리권 없는 행위를 말합니다.

겉보기엔 멀쩡한데? 표현대리 3총사!

표현대리는 상대방 보호에 초점을 맞춘 제도라고 할 수 있어요. 「민법」에서는 세 가지 유형을 규정하고 있답니다.

• ① 대리권 수여 표시에 의한 표현대리 (「민법」 제125조): 본인이 제3자에게 “아무개에게 대리권을 줬어요~”라고 표시했지만 실제로는 주지 않았거나, 표시된 범위를 넘어서 대리행위를 한 경우예요. 이때 그 표시를 믿고 거래한 선의의 제3자는 보호받을 수 있습니다. 단, 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 본인은 책임지지 않아요. 주의할 점! 유권대리 주장 속에 표현대리 주장이 포함된 것으로 보지는 않아요(대법원 83다카1489 판결). 표현대리를 주장하려면 명확히 해야 한다는 거죠!
• ② 권한을 넘은 표현대리 (「민법」 제126조): 기본 대리권은 있었지만, 그 권한 범위를 ‘넘어서’ 법률행위를 한 경우예요. 예를 들어 임대차 계약 대리권을 줬는데 매매 계약을 해버린 경우처럼요. 이때 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 ‘정당한 이유’가 있다면 본인이 책임져야 합니다. 여기서 기본대리권은 꼭 같은 종류일 필요는 없다는 판례(대법원 78다282 판결)도 있고, 심지어 복대리인의 권한도 기본대리권이 될 수 있다고 봐요(대법원 97다48982 판결). ‘정당한 이유’가 있었는지 증명할 책임은 상대방(제3자)에게 있답니다(대법원 68다694 판결).
• ③ 대리권 소멸 후의 표현대리 (「민법」 제129조): 과거에는 분명히 대리권이 있었는데, 그 대리권이 소멸한 후에 대리행위를 한 경우예요. 이 사실을 몰랐던 선의의 제3자는 보호받아요. 하지만 제3자에게 과실이 있었다면 본인에게 대항할 수 없어요. 핵심! 처음부터 대리권이 아예 없었던 경우에는 이 규정이 적용될 수 없다는 점(대법원 84다카780 판결)!

진짜 권한 없는 경우! 협의의 무권대리

표현대리 세 가지 유형 어디에도 해당하지 않는 무권대리를 협의의 무권대리라고 해요. 이 경우는 본인에게 원칙적으로 아무런 법률 효과가 발생하지 않는 것이 특징입니다. 그럼 이 상황에서는 어떤 일들이 벌어질까요?

협의의 무권대리, 그 후폭풍은?! 🌪️

대리권 없는 사람이 계약을 덜컥 해버렸다면? 관련된 사람들, 즉 본인, 상대방, 그리고 무권대리인 각자의 입장에서 어떤 권리와 의무가 발생하는지 살펴봐야겠죠!

본인은 어떻게 할 수 있나요? (추인 vs 거절)

• 추인권: 본인은 무권대리인이 한 계약을 인정하고 그 효과를 자신에게 귀속시킬 수 있어요. 이걸 추인(追認)이라고 합니다(「민법」 제130조). 추인하면 계약 시점으로 소급해서 효력이 생겨요(「민법」 제133조 본문). 마치 처음부터 유권대리였던 것처럼요! 다만, 제3자의 권리를 해칠 수는 없어요(「민법」 제133조 단서). 추인의 의사표시는 상대방에게 해야 하지만, 무권대리인에게 해도 상대방이 그 사실을 알았다면 효력이 있답니다(「민법」 제132조).
• 추인 거절권: 반대로 본인은 무권대리 행위를 인정하지 않고 그 효과를 거부할 수도 있습니다.
• 중요 판례! 만약 무권대리인이 본인을 단독으로 상속받게 되었다면? 이때는 본인의 지위에서 “나 예전에 무권대리인이었지만, 상속받았으니 이제 추인 거절할래!”라고 할 수 없다는 것이 우리 대법원의 입장이에요(대법원 94다20617 판결). 신의칙에 반하기 때문이죠.

상대방은 뭘 할 수 있죠? (최고권 vs 철회권)

계약 상대방 입장에서는 정말 불안한 상태겠죠? 그래서 상대방에게도 몇 가지 권리가 주어집니다.

• 최고권(催告權): 상대방은 상당한 기간을 정해서 본인에게 “이 계약 추인할 건가요, 말 건가요?”라고 물어볼 수 있어요. 이걸 최고권이라고 합니다. 만약 본인이 그 기간 내에 확답을 하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다(「민법」 제131조).
• 철회권(撤回權): 본인이 추인하기 전까지, 상대방은 “이 계약 없던 걸로 합시다!” 하고 철회할 수 있어요. 단, 계약 당시에 상대방이 대리권 없다는 사실을 알고 있었다면 철회할 수 없답니다(「민법」 제134조). 선의의 상대방만 보호하는 거죠.

무권대리인, 책임지셔야죠! 😨

결국 문제를 일으킨(?) 무권대리인도 책임을 져야겠죠? 본인이 추인하지 않고, 무권대리인이 자신의 대리권을 증명하지도 못하면, 상대방은 무권대리인에게 계약 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제135조 제1항). 둘 중 무엇을 청구할지는 상대방의 선택에 달려있어요!

단, 무권대리인에게도 면책 사유는 있습니다.

1. 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 경우
2. 무권대리인이 제한능력자(미성년자 등)였을 경우

이런 경우에는 무권대리인은 책임을 지지 않아요(「민법」 제135조 제2항).

계약 말고 단독행위는요?

지금까지는 주로 계약의 무권대리를 살펴봤는데요, 상대방 없는 단독행위(예: 재단법인 설립)는 무조건 무효예요. 하지만 상대방 있는 단독행위(예: 계약 해제)의 경우에는, 그 행위 당시에 상대방이 무권대리인의 행위에 동의하거나 대리권을 다투지 않았을 때에 한하여 위에서 설명한 계약의 무권대리 규정들이 준용된답니다(「민법」 제136조). 조금 더 복잡하죠? ^^;

휴~ 어떠셨나요? 복대리부터 무권대리, 표현대리까지! 공인중개사 시험이나 실제 부동산 거래에서 마주칠 수 있는 대리 관련 법률 관계들을 쭉 훑어봤어요. 용어들이 낯설고 내용이 조금 딱딱하게 느껴질 수도 있지만, 하나씩 뜯어보면 그리 어렵지만은 않답니다! 특히 표현대리나 무권대리인의 책임 부분은 실제 분쟁에서도 자주 등장하니 꼭 잘 알아두시면 좋겠죠?

이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성된 내용이며, 법적 효력을 갖는 유권해석은 아니니 참고용으로 활용해주세요. 더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글 남겨주시구요! 다음에 더 유익한 정보로 찾아올게요! 👋