안녕하세요! 오늘은 저당권에 대해 알아볼까요? ^^

부동산 거래나 대출을 알아볼 때 꼭 등장하는 단어, 바로 ‘저당권’인데요! 이름만 들어서는 뭔가 어렵고 딱딱하게 느껴지실 수도 있겠지만, 알고 보면 우리 생활과 아주 밀접한 권리랍니다. 특히 내 집 마련이나 사업 자금 마련 등 중요한 순간에 자주 접하게 되죠. 그래서 오늘은 저당권이 대체 무엇인지, 어떻게 만들어지고 어떤 힘을 가지는지, 그리고 좀 더 특별한 경우인 법정지상권과 근저당은 또 뭔지! 핵심만 쏙쏙 뽑아서 알기 쉽게 이야기해 드릴게요. 준비되셨나요?!

저당권, 그게 뭔데요?

쉽게 말해서, 저당권은 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)이나 다른 담보 제공자(물상보증인)의 부동산을 담보로 잡는 권리를 말해요. 중요한 건, 채무자가 계속 그 부동산을 사용하면서(점유 이전 없이!) 담보로 제공한다는 점이에요. 만약 약속한 날짜에 돈을 갚지 못하면, 채권자는 그 부동산을 경매에 넘겨서 다른 채권자들보다 먼저 빌려준 돈을 받을 수 있는 우선변제권을 가지게 된답니다(「민법」 제356조). 참 강력한 권리죠?

왜 중요할까요?

저당권은 금융 거래의 안전성을 높여주는 아주 중요한 역할을 해요. 돈을 빌려주는 입장에서는 확실한 담보가 있으니 안심하고 빌려줄 수 있고, 돈을 빌리는 입장에서는 부동산을 계속 사용하면서 자금을 융통할 수 있으니 편리하죠. 우리 경제 시스템에서 없어서는 안 될 제도라고 할 수 있어요!

오늘 살펴볼 내용!

오늘은 저당권이 어떻게 성립되는지(성립 요건), 성립된 저당권은 어떤 효력을 갖는지(효력 범위, 우선변제권), 그리고 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 발생하는 특별한 권리인 ‘법정지상권’, 마지막으로 계속적인 거래 관계에서 유용한 ‘근저당’까지! 차근차근 알아보도록 할게요~!

저당권은 어떻게 만들어지나요? (성립)

저당권이 효력을 가지려면 그냥 말로만 “이 집 담보로 할게!” 해서는 안 되겠죠? 법에서 정한 요건을 갖춰야 하는데요, 크게 두 가지 방법으로 성립될 수 있어요.

계약과 등기, 필수예요!

가장 일반적인 방법은 바로 ‘저당권설정계약’을 맺고 ‘등기’를 하는 거예요. 저당권도 물권의 일종이기 때문에, 당사자 간의 합의(계약)만으로는 부족하고, 반드시 등기라는 공시 방법을 거쳐야 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있답니다(「민법」 제186조 참조). 계약서 쓰고 등기소 가서 등기까지 마쳐야 비로소 완전한 저당권이 성립하는 것이죠!

누가 계약 당사자가 될 수 있나요?

• 저당권자 (돈 빌려준 사람): 원칙적으로는 돈을 받을 권리가 있는 ‘채권자’여야 해요. 하지만 예외적으로 채권자가 아닌 제3자 명의로 저당권을 설정하는 경우도 있는데요, 이때는 채권자, 채무자, 그리고 그 제3자 사이에 합의가 있어야 하고, 채권이 실질적으로 그 제3자에게 귀속되었다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되어야 유효하답니다(대법원 2011.1.13. 선고 2010다69940 판결 참조). 좀 복잡하죠? ^^;
• 저당권설정자 (담보 제공하는 사람): 돈을 빌린 ‘채무자’ 본인일 수도 있고, 채무자를 위해 자신의 부동산을 담보로 제공하는 ‘제3자(물상보증인)’일 수도 있어요(「민법」 제356조 참조).

어떤 것에 저당권을 설정할 수 있나요?

저당권은 기본적으로 등기나 등록이 가능한 재산에 설정할 수 있어요. 가장 대표적인 것이 바로 ‘부동산'(토지, 건물)이죠(「민법」 제356조). 그 외에도 지상권이나 전세권 같은 부동산 용익물권(「민법」 제371조), 심지어 광업권(「광업법」 제11조), 어업권(「수산업법」 제16조 제2항), 자동차(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조) 등도 저당권의 객체가 될 수 있다는 사실! 정말 다양하죠?

법률로도 정해진다고요?

네, 맞아요! 당사자 간의 계약 없이도 법률 규정에 따라 저당권이 성립하는 경우도 있어요. 예를 들어, 토지 임대인이 못 받은 임대료(최후 2년분)를 받기 위해 임차인 소유의 지상 건물을 압류하면 저당권과 같은 효력이 생기고요(법정저당권, 「민법」 제649조), 부동산 공사를 한 수급인이 공사대금을 받기 위해 그 부동산에 저당권 설정을 청구할 수도 있답니다(「민법」 제666조).

저당권의 힘! 효력은 어디까지 미칠까요? (효력)

자, 그럼 이렇게 성립된 저당권은 과연 어떤 힘을 가지고 있을까요? 그 효력 범위가 생각보다 넓답니다!

부합물, 종물에도 영향이?

저당권의 효력은 저당 잡힌 부동산 자체뿐만 아니라, 그 부동산에 붙어서 하나가 된 물건(부합물)이나 그 부동산의 사용에 도움을 주는 종물에도 미치는 것이 원칙이에요(「민법」 제358조). 예를 들어 주택에 저당권을 설정했다면, 나중에 증축된 부분이나 정원의 정원석 같은 것에도 저당권의 효력이 미칠 수 있다는 거죠! 물론, 법률에 특별한 규정이 있거나 설정 계약 시 다른 약정을 했다면 달라질 수 있어요.

과실이나 다른 물건에도?

원칙적으로 저당권 설정 후 부동산에서 발생하는 과실(예: 월세 수익)에는 저당권의 효력이 미치지 않아요. 하지만! 저당권자가 경매 신청 등으로 해당 부동산을 ‘압류’한 후에는 이야기가 달라져요. 압류 이후에 발생하는 과실에는 저당권의 효력이 미친답니다(「민법」 제359조). 또한, 저당 잡힌 부동산이 멸실, 훼손되거나 공용징수(수용)되어 소유자가 돈이나 다른 물건(보상금 등)을 받게 되는 경우, 저당권자는 그 돈이나 물건에 대해서도 권리를 행사할 수 있어요. 이걸 ‘물상대위’라고 하는데요, 다만 그 돈이나 물건이 지급되거나 인도되기 전에 압류해야 한다는 점! 꼭 기억하세요(「민법」 제370조, 제342조).

빚은 얼마까지 갚아야 할까요?

저당권은 단순히 빌린 원금(원본)만 담보하는 게 아니에요. 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상(지연배상), 그리고 저당권 실행 비용까지 담보한답니다(「민법」 제360조). 다만, 지연배상금에 대해서는 원금의 이행기일이 지난 후 1년분에 한해서만 우선변제를 받을 수 있다는 제한이 있어요. 그리고 저당권은 ‘불가분성’이라는 특징이 있어서, 빚을 전부 갚을 때까지는 저당물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있답니다(「민법」 제370조, 제321조). 100만원 빌리고 99만원 갚았다고 저당권이 99% 소멸하는 게 아니라는 뜻이죠!

우선변제! 이게 핵심이죠!

저당권의 가장 강력한 힘은 바로 ‘우선변제적 효력’이에요. 채무자가 돈을 갚지 않으면, 저당권자는 저당 잡은 부동산을 경매에 넘겨 그 매각대금에서 다른 일반 채권자들보다 먼저! 자신의 채권을 변제받을 수 있어요(「민법」 제356조, 제363조 제1항). 이때, 저당 부동산의 소유권을 나중에 취득한 제3취득자도 경매에 참여해서 매수인이 될 수 있답니다(「민법」 제363조 제2항).

복잡하지만 꼭 알아야 할 법정지상권과 근저당!

저당권과 관련해서 조금 더 복잡하지만 아주 중요한 개념 두 가지가 있어요. 바로 ‘법정지상권’과 ‘근저당’인데요. 어떤 내용인지 살펴볼까요?

땅과 건물의 운명이 갈릴 때, 법정지상권!

상상해 보세요. 땅이랑 그 위에 있는 건물이 같은 사람 소유였는데, 건물에만 저당권이 설정됐어요. 그런데 나중에 돈을 못 갚아서 저당권이 실행(경매)되어 건물 주인이 바뀌었다면? 새로운 건물 주인은 남의 땅 위에 건물을 소유하게 되는 불안정한 상황에 놓이게 되겠죠? 이런 경우를 대비해서 우리 「민법」은 건물 소유자를 보호하기 위해, 마치 땅 주인이 건물 주인에게 지상권을 설정해 준 것처럼 법으로! 지상권을 인정해 준답니다. 이것이 바로 ‘법정지상권’이에요(「민법」 제366조). 토지 소유자의 의사와는 상관없이 법률 규정에 의해 당연히 성립하는 강력한 권리죠.

법정지상권, 성립하려면?

법정지상권이 인정되려면 몇 가지 요건을 충족해야 해요.

1. 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 해요. 나대지(건물 없는 땅)에 저당권 설정 후 건물을 지었다면, 나중에 경매로 땅과 건물 주인이 달라져도 법정지상권은 성립하지 않아요(대법원 95마1262 판결). 건물을 철거하고 새로 지은 경우에도 원칙적으로 성립하지 않고요(대법원 98다43601 전원합의체 판결).
2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유여야 해요. 이게 정말 중요해요! 설정 당시에 이미 토지와 건물 소유자가 달랐다면 법정지상권은 성립할 여지가 없어요. 미등기 건물을 대지와 함께 샀지만 대지만 등기하고 건물은 미등기 상태에서 대지에 저당권을 설정한 경우, 나중에 경매로 대지 소유자가 바뀌어도 법정지상권은 성립하지 않는다는 판례(대법원 2002다9660 전원합의체 판결)도 있답니다.
3. 토지 또는 건물에 저당권이 설정되어야 하고,
4. 그 저당권 실행 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 해요.

법정지상권은 등기 없이도 성립하지만(「민법」 제187조), 나중에 이 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 지상권 등기를 해야 해요. 그리고 땅 사용료(지료)는 당사자 합의나 법원의 결정으로 정하게 된답니다(「민법」 제366조 후단).

계속 거래한다면? 근저당을 알아보아요!

일반 저당권은 특정 채권(예: 2025년 5월 1일에 빌려준 1억 원)을 담보하지만, ‘근저당’은 좀 달라요. 계속적인 거래 관계(예: 외상 거래, 어음 할인)에서 발생하는, 현재는 확정되지 않은! 불특정 다수의 장래 채권을 담보하는 저당권이에요. 이때, 나중에 결산기에 실제 채무액이 얼마가 되든 미리 정해 놓은 ‘최고액’까지만 담보하는 것이 특징이랍니다(「민법」 제357조).

근저당의 특징은 뭔가요?

근저당은 일반 저당권과 달리 ‘부종성’이 완화되어 있어요. 이게 무슨 말이냐면, 일반 저당권은 빚(피담보채권)이 0원이 되면 저당권도 바로 소멸하지만, 근저당은 거래 중간에 빚이 일시적으로 0원이 되거나 채무자가 바뀌어도(채권 확정 전), 미리 정한 결산기가 도래하거나 계약이 해지되기 전까지는 소멸하지 않고 계속 효력을 유지한다는 뜻이에요(대법원 97다15777 판결 참조).

그리고 채권 최고액이 1억 원이라고 할 때, 나중에 실제 빚이 1억 2천만 원이 되더라도, 물상보증인이나 해당 부동산을 산 제3취득자는 1억 원만 갚으면 근저당권 말소를 청구할 수 있어요(대법원 74다998 판결 등). 하지만 채무자 본인은 실제 발생한 채무 전액(1억 2천만 원)을 다 갚아야 근저당권 말소를 주장할 수 있답니다(대법원 2010다3681 판결). 조금 복잡하지만 중요한 차이점이죠?!

오늘은 저당권의 성립부터 효력, 그리고 법정지상권과 근저당까지! 정말 중요한 내용들을 함께 알아봤어요. 조금 어려운 용어도 있었지만, 최대한 쉽게 풀어드리려고 노력했는데 어떠셨나요? ^^ 부동산과 관련된 법률은 우리 삶과 직결되는 만큼, 기본적인 내용을 알아두시면 분명 도움이 될 거예요!

(이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 되거나 증거자료로 사용될 수는 없습니다.)