공인중개사 중개사무소 개설등록 신청 절차, 차근차근 알아봐요!

안녕하세요! 공인중개사 시험 합격의 기쁨을 누리고, 이제 어엿한 사장님으로서 첫발을 내딛으려는 여러분! 정말 축하드려요! ^^ 아마 지금쯤 중개사무소 개설은 어떻게 해야 하나, 절차가 복잡하진 않을까 궁금한 점이 많으실 텐데요.

걱정 마세요! 생각보다 어렵지 않답니다. 제가 오늘 여러분의 성공적인 개업을 위해 중개사무소 개설등록 신청 절차를 하나부터 열까지 쉽고 친절하게 알려드릴게요. 저만 따라오시면 든든하실 거예요! 자, 그럼 시작해 볼까요?!

1단계: 개설등록 전, 필수 준비! 실무교육부터 챙기세요!

개설등록 신청서를 내기 전에 반드시 거쳐야 하는 과정이 있어요. 바로 ‘실무교육’ 수료인데요, 이건 개업공인중개사로서 꼭 갖춰야 할 기본 소양과 같아요.

실무교육, 꼭 받아야 하나요?

네, 그렇습니다! 「공인중개사법」 제34조 제1항에 따르면, 중개사무소 개설등록을 신청하려는 분(법인은 사원·임원, 분사무소는 책임자 포함)은 등록 신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(실무수습 포함)을 꼭 이수해야 해요. 마치 운전면허 따기 전에 도로주행 연수받는 것과 비슷하다고 생각하시면 이해가 쉬울까요?

잠깐! 예외도 있다고요?

물론 예외도 있습니다. 모든 경우에 다 받아야 하는 건 아니에요.

• 폐업신고 후 1년 이내에 다시 개설등록을 신청하는 경우
• 소속공인중개사로 일하다가 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 개설등록을 신청하는 경우

이 두 가지 경우에는 실무교육이 면제된답니다. 하지만 1년이 넘었다면? 다시 교육을 받으셔야 해요!

어떤 교육을, 얼마나 받아야 해요?

실무교육은 개업공인중개사로서 직무를 수행하는 데 필요한 법률 지식, 부동산 중개 및 경영 실무, 그리고 직업윤리 등을 배우는 과정이에요. 교육 시간은 28시간 이상 32시간 이하로 진행됩니다(「공인중개사법 시행령」 제28조 제1항).

아! 그리고 중요한 점 하나 더! 개업 후에도 공부는 계속되어야 합니다. 실무교육을 받은 개업공인중개사는 2년마다 시·도지사가 실시하는 연수교육(12시간 이상 16시간 이하)을 받아야 한다는 사실, 잊지 마세요! 연수교육 대상자에게는 교육 2개월 전까지 미리 통지해주니 너무 걱정은 마시고요 (「공인중개사법」 제34조 제4항, 「공인중개사법 시행령」 제28조 제4항).

2단계: 본격적으로! 개설등록 신청, 어떻게 하나요?

실무교육까지 잘 마치셨다면, 이제 본격적으로 개설등록을 신청할 차례예요!

어디에 신청해야 할까요?

중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 없는 시의 시장, 특별자치시장 등)·군수 또는 구청장, 즉 ‘등록관청’에 신청해야 합니다(「공인중개사법」 제9조 제1항). 예를 들어 서울 강남구에 사무실을 얻으셨다면 강남구청에, 경기도 수원시 팔달구라면 팔달구청에 신청하면 되는 거죠. 쉽죠?

다만, 공인중개사 자격이 없거나 법인이 아닌 경우에는 개설등록 신청 자체가 불가능하다는 점, 꼭 기억해주세요(「공인중개사법」 제9조 제2항).

필요한 서류는 무엇인가요?

개설등록 신청 시에는 ‘부동산중개사무소 개설등록신청서’와 함께 다음 서류들을 준비해야 해요(「공인중개사법 시행규칙」 제4조 제1항).

1. 실무교육 수료확인증 사본 1부: 요즘은 등록관청에서 전자적으로 확인 가능한 경우도 많으니 미리 확인해보세요!
2. 여권용 사진 1매: 반명함판 아니에요! 꼭 여권용 사진으로 준비해주세요.
3. 중개사무소 확보 증명 서류: 건축물대장에 기재된 건물이어야 해요(준공·사용승인 등 받은 건물 포함). 소유, 전세, 임대차, 사용대차 계약서 등이 해당됩니다. 만약 건축물대장에 아직 기재되지 않은 건물이라면, 기재가 지연되는 사유서도 함께 내야 해요.
4. 외국인 또는 외국 법인의 경우 추가 서류:
   • 개설등록 결격사유에 해당하지 않음을 증명하는 서류 (해당 국가 정부 발행 서류 + 영사 확인 또는 아포스티유 확인서)
   • 영업소 등기를 증명할 수 있는 서류

참고로, 공인중개사 자격증 사본은 제출할 필요가 없어요. 등록관청에서 직접 자격 발급 시·도지사에게 확인 요청을 하거든요. 법인 등기사항증명서나 건축물대장도 행정정보 공동이용을 통해 확인하니, 우리가 직접 뗄 필요는 없답니다. 편리하죠?

신청하면 얼마나 걸리나요?

서류를 모두 갖춰 신청하면, 등록관청에서는 신청 내용을 확인하고 신청일로부터 7일 이내에 개설등록 여부를 서면으로 통지해줍니다(「공인중개사법 시행규칙」 제4조 제2항). 생각보다 오래 걸리진 않죠?

3단계: 꼼꼼 체크! 개설등록 기준과 결격사유

신청한다고 해서 무조건 등록이 되는 건 아니에요. 법에서 정한 기준을 충족해야 하고, 결격사유에도 해당하지 않아야 하죠.

개설등록, 아무나 할 수 있나요? – 등록 기준 확인!

개설등록을 위한 기본 조건, 즉 ‘개설등록 기준’은 다음과 같아요(「공인중개사법」 제9조 제3항, 「공인중개사법 시행령」 제13조 제1항).

• 공인중개사가 개설하는 경우:
  • 실무교육을 받았을 것
  • 건축물대장(가설건축물대장 제외)에 기재된 건물에 중개사무소를 확보했을 것 (소유, 전세, 임대차, 사용대차 등)
• 법인이 개설하는 경우:
  • 「상법」상 회사 또는 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합(사회적협동조합 제외)으로서 자본금 5천만원 이상일 것
  • 「공인중개사법」 제14조에서 정한 업무만 영위할 목적으로 설립되었을 것
  • 대표자는 공인중개사여야 하며, 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 1/3 이상이 공인중개사일 것
  • 대표자, 임원 또는 사원 전원 및 분사무소 책임자가 실무교육을 받았을 것
  • 건축물대장(가설건축물대장 제외)에 기재된 건물에 주된 중개사무소를 확보했을 것

이 기준들을 꼼꼼히 확인하고 준비해야겠죠?

이런 경우는 등록이 안 돼요! – 결격사유

만약 다음 중 하나라도 해당된다면, 안타깝게도 중개사무소 개설등록을 할 수 없어요(「공인중개사법」 제10조 제1항). 이걸 ‘개설등록 결격사유’라고 부릅니다.

1. 미성년자
2. 피성년후견인 또는 피한정후견인
3. 파산선고를 받고 복권되지 않은 자
4. 금고 이상 실형 선고받고 집행 종료(또는 면제)된 날부터 3년이 지나지 않은 자
5. 금고 이상 형의 집행유예를 받고 유예기간 만료일부터 2년이 지나지 않은 자
6. 공인중개사 자격 취소 후 3년이 지나지 않은 자
7. 공인중개사 자격 정지 기간 중에 있는 자
8. 법 위반 등으로 개설등록 취소 후 3년이 지나지 않은 자 (폐업 기간 고려)
9. 업무정지 처분 받고 폐업신고 한 자로서 업무정지 기간이 지나지 않은 자
10. 업무정지 처분 받은 법인의, 사유 발생 당시 사원 또는 임원이었던 자로서 해당 법인의 업무정지 기간이 지나지 않은 자
11. 「공인중개사법」 위반으로 300만원 이상 벌금형 선고받고 3년이 지나지 않은 자
12. 위 1~11에 해당하는 자가 사원 또는 임원으로 있는 법인

이 결격사유에 해당하면 소속공인중개사나 중개보조원이 되는 것도 제한되니(「공인중개사법」 제10조 제2항), 꼭 확인해야 합니다!

등록 거부될 수도 있나요?

네, 등록관청은 신청 내용이 다음 중 하나에 해당하면 등록을 거부해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제13조 제2항).

• 공인중개사 또는 법인이 아닌 자가 신청한 경우
• 신청자가 결격사유 중 어느 하나에 해당하는 경우
• 개설등록 기준에 적합하지 않은 경우
• 그 밖에 「공인중개사법」 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우

그러니 앞서 설명드린 기준과 결격사유를 잘 확인하고 준비하는 것이 중요해요!

4단계: 마지막 관문! 등록증 교부와 주의사항

개설등록 기준과 결격사유에 문제가 없다면, 드디어 등록증을 받을 수 있어요! 하지만 그전에 한 가지 절차가 더 남아있습니다.

등록증은 언제 받나요?

등록관청은 개설등록을 한 자가 업무보증(보증보험 또는 공제 가입, 공탁 등)을 설정했는지 확인한 후에 중개사무소등록증을 지체 없이 교부해야 합니다(「공인중개사법」 제11조 제1항, 「공인중개사법 시행규칙」 제5조 제1항). 즉, 등록 통지를 받으면 바로 업무보증 설정을 하고 등록관청에 신고해야 등록증을 받을 수 있다는 뜻이죠. 등록증을 교부할 때는 부동산중개사무소등록대장에 관련 사항을 기록하게 됩니다.

이것만은 꼭! 금지 행위

개업공인중개사가 되면 몇 가지 중요한 금지사항을 꼭 지켜야 해요. 위반 시 행정처분이나 벌칙을 받을 수 있으니 주의해야 합니다!

• 이중등록 금지: 두 개 이상의 중개사무소 개설등록을 할 수 없어요(「공인중개사법」 제12조 제1항).
• 이중소속 금지: 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사, 중개보조원 또는 법인의 사원·임원이 될 수 없습니다(「공인중개사법」 제12조 제2항).
• 등록증 양도·대여 금지: 다른 사람에게 자기 성명이나 상호를 사용하게 하거나, 등록증을 빌려주는 행위는 절대 금지! 반대로 다른 사람의 것을 빌려 사용하는 것도 당연히 안 됩니다(「공인중개사법」 제19조 제1항, 제2항). 이를 알선하는 행위도 금지됩니다(「공인중개사법」 제19조 제3항).

자, 어떠셨나요? 중개사무소 개설등록 절차, 생각보다 체계적이죠? 실무교육부터 서류 준비, 등록 기준 확인, 그리고 마지막 등록증 교부까지! 단계별로 차근차근 준비하시면 문제없이 해내실 수 있을 거예요.

이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었어요. 법령은 계속 바뀔 수 있으니, 실제 등록 시점에는 최신 정보를 꼭 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다. 그리고 이 글은 법적 효력을 갖는 유권해석이나 증거자료가 아니니, 구체적인 법령 해석이 필요하시면 관련 기관에 문의하시는 걸 추천드려요.

이제 정말 여러분의 꿈을 펼칠 시간이에요! 꼼꼼하게 준비하셔서 성공적인 개업 이루시길 진심으로 응원합니다! 화이팅! ^^