안녕하세요! 여러분의 부동산 궁금증 해결사 인사드립니다. ^^ 오늘은 조금 복잡하지만 꼭 알아둬야 할 ‘토지거래허가구역’에 대해 쉽고 재미있게 풀어보려고 해요. 땅에 관심 있으시거나, 특히 특정 지역의 토지 매매를 생각 중이시라면 오늘 포스팅 주목해주세요!

토지거래허가구역? 그게 뭔가요?

혹시 뉴스나 주변에서 “어디어디가 토지거래허가구역으로 묶였다더라~” 하는 이야기 들어보신 적 있으신가요? 이게 대체 뭘 의미하는 걸까요? 🤔

왜 지정하는 걸까요?

토지거래허가구역은 이름 그대로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역을 말해요. 이걸 왜 지정하냐면요, 바로 땅값 안정과 투기 방지를 위해서랍니다! 특정 지역의 땅값이 갑자기 너무 오르거나, 투기꾼들이 몰려들 것 같은 조짐이 보일 때 정부나 지자체에서 “이 지역은 당분간 거래할 때 신중하게 허가받고 하세요!” 하고 지정하는 거죠. 국토의 합리적인 이용을 위한 중요한 제도라고 할 수 있어요.

누가 지정할 수 있나요?

이 중요한 구역 지정은 아무나 할 수 있는 게 아니에요. 국토교통부장관 또는 시·도지사(특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사)가 지정 권한을 가지고 있습니다. 국가 전체적으로 필요하다고 판단되면 국토부장관이, 특정 시·도 차원에서 필요하면 해당 시·도지사가 지정할 수 있는 거죠.

어떤 지역이 대상이 될까요?

그럼 어떤 지역들이 주로 지정될까요? 법에서는 몇 가지 기준을 제시하고 있어요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항)

1. 도시계획 등이 새로 수립되거나 변경되는 지역: 개발 호재 등으로 땅값 상승이 예상되는 곳이죠.
2. 법령 개정 등으로 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역: 규제가 풀리면 개발 기대감에 투기가 몰릴 수 있으니까요!
3. 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역 및 그 인근 지역: 당연히 관심이 뜨거울 수밖에 없겠죠?
4. 그 외 투기 우려가 있다고 인정되는 지역: 관계 행정기관장이 요청하는 경우 등도 포함됩니다.

이런 지역들을 대상으로 최대 5년 이내의 기간을 정해서 허가구역으로 지정하게 된답니다. 때로는 특정 대상자(예: 투기 우려가 있는 자), 특정 용도(예: 나대지), 특정 지목만 대상으로 지정할 수도 있다고 하네요! (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제7조)

지정 절차, 이렇게 진행돼요!

자, 그럼 어떤 과정을 거쳐 허가구역이 지정되는지 살펴볼까요? 이것도 그냥 뚝딱 정하는 게 아니랍니다.

심의는 필수!

국토교통부장관이나 시·도지사가 허가구역을 지정하려면 반드시 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 해요. 전문가들의 신중한 검토 과정을 거치는 거죠. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제2항)

공고와 통지, 꼭 확인하세요!

심의를 통과하면 지정권자는 지체 없이 허가구역 지정 내용을 공고해야 합니다. 어떤 내용이냐면요, 허가구역의 범위(소재지, 지번, 지목 등), 지정 기간, 허가 면제 대상 토지 면적 같은 중요한 정보들이에요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제7조 제4항)

이렇게 공고된 내용은 국토부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수·구청장에게, 시·도지사는 국토부장관과 시장·군수·구청장에게 각각 통지하게 됩니다. 통지를 받은 시장·군수·구청장은 다시 관할 등기소장에게 알리고, 7일 이상 공고하고 15일간 일반인이 열람할 수 있도록 해야 해요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제4항) 관심 있는 지역이라면 이 공고 내용을 꼭 확인해야겠죠?!

효력은 언제부터?

가장 중요한 것! 허가구역 지정의 효력은 언제 발생할까요? 바로 공고일로부터 5일 후에 발생합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제5항) 날짜 계산 잘 하셔야 해요!

허가구역 안에서 땅 사려면? 허가받아야 해요!

이제 허가구역으로 지정된 곳에서 토지를 거래할 때의 절차를 알아볼게요. 이게 핵심이죠!

어떤 거래가 허가 대상일까요?

허가구역 내 토지의 소유권이나 지상권(을 취득할 목적의 권리 포함)을 대가(돈)를 받고 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)을 체결할 때는 반드시 계약 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 내용을 변경할 때도 마찬가지구요! (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항)

허가가 필요 없는 경우도 있다구요?

네, 모든 거래에 허가가 필요한 건 아니에요. 다행이죠? ㅎㅎ 크게 두 가지 경우가 있는데요.

1. 일정 면적 이하의 토지 거래: 이게 가장 흔한 경우인데요, 지역별·용도별로 기준 면적이 정해져 있어요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조)
   • 도시지역 내: 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 용도 미지정 60㎡ 이하
   • 도시지역 외: 농지 500㎡, 임야 1,000㎡, 기타 250㎡ 이하
   • 주의! : 지정권자가 이 기준 면적의 10%~300% 범위에서 따로 정해서 공고할 수도 있으니, 꼭 해당 지역의 공고를 확인해야 합니다!
2. 허가 공고 내용에 해당하지 않는 경우: 지정 시 특정 대상자, 용도, 지목만 허가 대상으로 정했다면, 그 외의 경우는 허가가 필요 없겠죠.
3. 기타 법률에 따른 경우: 공익사업을 위한 토지 수용, 민사집행법상 경매 등 법에서 정한 특정 경우는 허가 대상에서 제외됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항)

허가 신청, 어떻게 하나요?

허가를 받으려면 허가신청서에 계약 내용, 토지 이용 계획, 취득 자금 조달 계획 등을 상세히 적어서 해당 토지가 있는 곳의 시장·군수·구청장에게 제출해야 해요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제3항) 자금 조달 계획이 변경되면 등기 전까지 변경 사항을 제출할 수 있어요.

신청서를 받은 시장·군수·구청장은 민원 처리 기간 내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 결과를 알려줍니다. 만약 선매협의(국가 등이 먼저 살 수 있는지 협의하는 절차)가 진행 중이면 그 사실을 알려주고요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제4항) 만약 기간 내에 아무런 통지가 없다면? 그 기간이 끝난 다음 날 허가받은 것으로 간주하고, 허가증을 발급해줘야 한답니다! (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제5항)

허가 안 받으면 큰일 나요!

만약 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하면 어떻게 될까요? 😱 그 계약은 법적으로 효력이 전혀 발생하지 않습니다! (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항) 즉, 무효가 되는 거예요. 정말 중요하니 꼭 기억하세요!

허가받은 후에도 지켜야 할 것들!

허가받았다고 끝이 아니에요! 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 있답니다.

허가 목적대로 사용해야 해요!

토지거래허가를 받은 사람은 정해진 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 할 의무가 있어요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조 제1항) 농사짓겠다고 허가받았으면 농사를 지어야 하고, 집 짓겠다고 했으면 집을 지어야 하는 거죠.

이용 의무 기간은 얼마나 될까요?

이용 목적에 따라 의무 기간이 다른데요, 보통 2년에서 5년 사이입니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조)

• 2년: 자기 거주용 주택 용지, 주민 편익시설 용지, 농업·임업·어업 경영용 등
• 4년: 공익사업용, 지역 발전을 위한 사업용, 인근 사업 연관 사업용 등 (분양 목적 개발 후 4년 내 분양 완료 시 그 시점까지)
• 5년: 현상 보존 목적, 그 외 경우

시장·군수·구청장은 이 의무를 잘 이행하는지 매년 1회 이상 실태조사를 한다고 해요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조 제2항)

지키지 않으면 어떻게 되나요? (이행강제금!)

만약 정당한 사유 없이 허가받은 목적대로 이용하지 않으면, 먼저 이용 의무를 이행하라는 이행명령이 내려집니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조 제1항) 그런데도 정해진 기간 안에 이행하지 않으면?! 무시무시한 이행강제금이 부과될 수 있어요! 😨 금액은 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 결정되고, 이행될 때까지 매년 1회 반복 부과될 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조 제2항, 제3항) 물론 이용 의무 기간이 지나면 부과할 수 없고, 이행명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 것은 내야 해요.

불허가 처분, 이의신청도 가능해요!

혹시 허가 신청을 했는데 불허가 처분을 받았다면? 너무 실망하지 마세요. 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제13조 제1항) 이의신청이 접수되면 시·군·구 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과를 알려주게 됩니다. 또한, 불허가 처분을 받은 경우 해당 토지를 매수해 달라고 청구할 수도 있어요. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제16조 제1항)

와~ 토지거래허가구역, 정말 알아야 할 내용이 많죠? ^^;; 복잡해 보이지만, 투기를 막고 건전한 토지 시장을 만들기 위한 중요한 제도이니만큼 잘 이해하고 지키는 것이 중요해요. 특히 해당 지역에서 토지 거래를 계획하고 계시다면, 오늘 알려드린 지정 절차와 허가 절차, 의무 사항 등을 꼼꼼히 확인하셔서 불이익을 당하는 일이 없도록 하세요!

이 정보는 2025년 3월 15일 기준으로 작성되었으니 참고하시구요, 더 자세한 내용이나 개별적인 상황에 대해서는 전문가나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다! 😊 다음에 또 유용한 부동산 정보로 찾아뵐게요!