도시개발사업 시행 방식: 수용 vs 환지, 알기 쉽게 설명해 드릴게요! ^^
안녕하세요! 오늘은 우리 주변의 도시가 새롭게 태어나는 과정, 바로 도시개발사업에 대해 이야기 나눠보려고 해요. 특히 사업을 진행하는 방식에는 여러 가지가 있는데, 그중 대표적인 수용(또는 사용) 방식과 환지 방식에 대해 집중적으로 알아보겠습니다! 복잡하게 느껴질 수 있는 내용이지만, 최대한 쉽고 재미있게 풀어드릴게요~!
도시개발사업, 어떻게 진행될까요?
도시개발사업은 낙후되거나 계획이 필요한 지역을 체계적으로 개발해서 쾌적한 도시 환경을 만들고 공공복리를 증진시키는 중요한 사업이에요. 이 사업을 시행하는 방식은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
- 수용 또는 사용 방식: 사업에 필요한 땅을 시행자가 사들이거나 사용하는 방식이에요.
- 환지 방식: 기존 땅 주인들에게 개발 후 새로 정리된 땅으로 바꿔주는 방식이죠.
- 혼용 방식: 위 두 가지 방식을 섞어서 사용하는 방식입니다.
오늘은 이 중에서 가장 대표적인 수용 방식과 환지 방식에 대해 자세히 알아보도록 할게요. 어떤 차이가 있는지, 장단점은 무엇인지 궁금하시죠?!
첫 번째 방식: 수용 또는 사용 방식 알아보기
수용 또는 사용 방식은 도시개발사업을 비교적 신속하게 추진할 수 있다는 장점이 있어요. 사업에 필요한 토지 등을 시행자가 확보해서 진행하는 방식이기 때문이죠.
수용/사용 방식이란?
말 그대로 시행자가 사업 구역 내 필요한 토지 등을 법 절차에 따라 수용하거나 사용하는 방식입니다. 토지 소유자의 의사와 관계없이 강제적으로 취득할 수 있는 권한이지만, 당연히 정당한 보상이 이루어져야 하죠!
누가, 어떻게 토지를 수용하나요?
도시개발사업의 시행자라면 기본적으로 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있어요. (「도시개발법」 제22조 제1항)
다만, 민간 시행자의 경우에는 조건이 좀 더 까다롭습니다! 그냥 막 수용할 수 있는 건 아니고요, 사업 대상 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 사람들의 동의를 받아야만 수용 또는 사용이 가능하답니다. 공공성과 개인의 재산권 사이의 균형을 맞추려는 노력이라고 볼 수 있겠죠?
보상은 어떻게 이루어지나요? (토지상환채권)
토지를 수용당하는 소유주 입장에서는 보상이 가장 중요할 텐데요. 기본적으로는 현금 보상이 원칙이지만, 토지 소유자가 원할 경우에는 매수 대금의 일부를 ‘토지상환채권’으로 지급할 수도 있습니다. (「도시개발법」 제23조 제1항)
이건 나중에 사업이 완료된 후, 새로 조성된 토지나 건축물로 돌려받을 수 있는 채권이에요! 다만, 이 채권으로 상환할 토지나 건축물의 규모는 해당 도시개발사업으로 조성되는 전체 분양 토지 또는 분양 건축물 면적의 2분의 1을 초과할 수 없다는 제한이 있습니다. (「도시개발법 시행령」 제45조) 전부 채권으로만 줄 수는 없다는 뜻이죠!
원주민 이주 대책과 선수금
갑작스럽게 삶의 터전을 잃게 되는 분들을 위한 대책도 마련되어야겠죠? 시행자는 토지 제공으로 생활 근거를 잃게 되는 분들을 위해 법에 따라 이주대책 등을 수립하고 시행해야 합니다. (「도시개발법」 제24조)
또한, 시행자는 사업 자금 조달 등을 위해 필요한 경우, 지정권자의 승인을 받아서 토지를 공급받거나 이용하려는 사람들에게 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수도 있어요 (선수금). (「도시개발법」 제25조)
땅은 어떻게 공급되나요? (원형지 vs 조성토지)
수용 방식으로 확보된 땅은 어떻게 공급될까요? 크게 두 가지로 나눌 수 있어요.
하나는 원형지 공급인데요, 이건 자연친화적 개발 등을 위해 최소한의 기반시설만 갖춘 상태의 땅을 공급하는 거예요. 국가, 지자체, 공공기관 등에 공급될 수 있고, 전체 도시개발구역 면적의 3분의 1 이내로 제한됩니다. (「도시개발법」 제25조의2)
다른 하나는 기반시설 공사까지 완료된 조성토지 공급입니다. 시행자는 조성토지 등 공급 계획을 작성해서 지정권자의 승인(시행자가 지정권자가 아닌 경우)을 받아야 해요. (「도시개발법」 제26조 제1항) 공급 방법은 경쟁입찰이 원칙이지만, 국민주택규모 이하 주택 용지나 330㎡ 이하 단독주택 용지 등은 추첨으로 분양할 수도 있고요. 학교 용지나 2회 이상 유찰된 토지 등은 수의계약으로 공급할 수도 있답니다. (「도시개발법 시행령」 제57조)
두 번째 방식: 환지 방식 파헤치기
환지 방식은 수용 방식과는 조금 다른 접근법이에요. 기존 토지 소유자들의 권리를 최대한 보장하면서 개발을 진행하는 방식이라고 할 수 있습니다.
환지 방식이란?
쉽게 말해, 개발 전 토지 소유자에게 개발 후 새롭게 구획된 땅으로 바꾸어 주는 방식입니다. 토지의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 등을 고려해서 합리적으로 ‘환지’를 해주게 되죠. 사업비는 ‘체비지’라는 땅을 확보해서 매각한 돈으로 충당하는 경우가 많아요.
환지 계획, 이것만은 꼭! (핵심 내용)
환지 방식의 핵심은 바로 ‘환지 계획’입니다! 시행자는 아주 꼼꼼하게 환지 계획을 작성해야 하는데요, 여기에는 다음과 같은 중요한 내용들이 포함되어야 해요. (「도시개발법」 제28조)
- 환지 설계: 어떤 기준으로 땅을 바꿔줄지 설계하는 거죠.
- 필지별 환지 명세: 원래 땅과 바꿔 받을 땅의 목록이에요.
- 필지별, 권리별 청산 대상 토지 명세: 돈으로 정산해야 할 대상 목록입니다.
- 체비지 또는 보류지 명세: 사업 비용 충당이나 공공시설 확보 등을 위해 남겨두는 땅 목록이에요. (체비지는 비용 충당용, 보류지는 공공 목적용 등으로 쓰이죠!)
- 입체 환지 계획: 토지 대신 아파트 같은 건축물의 일부와 토지 지분을 주는 경우, 그 내용과 공급 방법 등.
이 계획은 행정청이 아닌 시행자가 작성했을 경우, 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 효력이 발생합니다. (「도시개발법」 제29조)
환지 예정지 지정과 그 효과는?
공사가 진행되는 동안 기존 토지를 계속 사용하기는 어렵겠죠? 그래서 시행자는 필요한 경우 ‘환지 예정지’를 지정할 수 있습니다. (「도시개발법」 제35조)
환지 예정지가 지정되면 어떤 효과가 있을까요?
- 사용·수익권 이동: 지정 효력 발생일부터 환지처분 공고일까지, 원래 토지 소유자 등은 환지 예정지를 사용·수익할 수 있게 되고, 원래 땅은 사용·수익할 수 없게 됩니다. (「도시개발법」 제36조 제1항)
- 권리 행사 제한: 환지 예정지의 원래 소유자는 이 기간 동안 자신의 땅을 사용·수익할 수 없고, 새로운 권리자의 권리 행사를 방해해서도 안 돼요. (「도시개발법」 제36조 제3항)
- 체비지 사용·처분: 체비지로 지정된 환지 예정지는 시행자가 사업 비용 마련을 위해 사용하거나 수익하게 하거나, 심지어 처분할 수도 있습니다. (「도시개발법」 제36조 제4항)
최종 단계! 환지처분과 권리 확정
모든 공사가 끝나면 드디어 최종 단계인 ‘환지처분’을 하게 됩니다. 절차는 다음과 같아요.
- 공사 완료 공고 및 공람: 시행자는 공사가 끝나면 지체 없이 공고하고 관련 서류를 일반인에게 보여줘야 해요. (「도시개발법」 제40조 제1항)
- 의견 청취 및 조치: 토지 소유자 등은 이 기간에 의견을 낼 수 있고, 시행자는 타당하면 조치를 취해야 합니다. (「도시개발법」 제40조 제2항)
- 준공 검사: 의견 제출이 없거나 조치가 완료되면 지정권자에게 준공 검사를 신청합니다. (「도시개발법」 제40조 제3항)
- 환지처분 및 공고: 준공 검사를 받으면 60일 이내에 환지처분을 하고, 그 내용을 토지 소유자에게 알리고 공고해야 합니다. (「도시개발법」 제40조 제4항, 제5항)
- 등기: 환지처분 공고 후 14일 이내에 시행자는 관할 등기소에 등기를 촉탁하거나 신청해야 합니다. (「도시개발법」 제43조 제1항)
환지처분이 공고되면 어떤 법적 효과가 발생할까요?
- 권리 이전: 환지 계획에서 정해진 환지는 환지처분 공고일 다음 날부터 종전 토지로 간주됩니다! 환지를 받지 못한 종전 토지의 권리는 공고일이 끝나는 때 소멸해요. (「도시개발법」 제42조 제1항)
- 체비지/보류지 소유권: 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 공고일 다음 날 소유권을 취득합니다. (단, 이미 팔린 체비지는 매수자가 등기해야 소유권 취득!) (「도시개발법」 제42조 제5항)
- 청산금 확정: 더 받거나 덜 받은 부분에 대한 청산금은 공고일 다음 날 확정됩니다. (「도시개발법」 제42조 제6항)
잠깐! 도시개발채권은 뭔가요?
도시개발사업 이야기를 할 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 ‘도시개발채권’이에요.
도시개발채권이란?
도시개발사업이나 도시·군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권입니다. (「도시개발법」 제62조)
누가 발행하고 언제 갚나요?
특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 (시·도지사)가 지방자치단체의 조례에 따라 발행해요. 상환 기간은 5년부터 10년까지 범위에서 조례로 정해집니다. (「도시개발법 시행령」 제83조 제3항) 소멸시효는 원금 5년, 이자 2년이니 잊지 마세요! (「도시개발법」 제62조 제3항)
누가 꼭 사야 하나요? (매입 의무)
이 채권은 특정 경우에 의무적으로 매입해야 하는데요. 예를 들어, 수용 방식으로 사업하는 공공시행자와 공사 도급 계약을 체결하는 자, 도시개발사업을 시행하는 민간 시행자, 토지 형질변경 허가를 받은 자 등이 해당됩니다. (「도시개발법」 제63조, 시행령 제84조) 일종의 개발 이익 환수 또는 자금 조달 협조의 성격이라고 볼 수 있겠네요.
마무리하며
오늘은 도시개발사업의 대표적인 시행 방식인 수용 방식과 환지 방식에 대해 자세히 알아봤어요. 수용 방식은 신속한 사업 추진에 유리하고, 환지 방식은 기존 권리자들의 권리를 존중하는 방식이라고 정리할 수 있겠네요! 물론 혼용 방식도 많이 쓰이고요.
각 방식마다 장단점이 있고, 절차도 복잡하지만 우리 도시가 발전하고 변화하는 중요한 과정이니만큼 기본적인 내용을 알아두시면 좋을 것 같아요. 특히 부동산 투자나 관련 업무를 하시는 분들께는 필수적인 지식이겠죠?
오늘 내용이 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다! 다음에 더 유익한 정보로 찾아뵐게요. 감사합니다! 😊