농지법 농지취득자격증명 소유 요건, 쉽게 알아봐요! 😉

안녕하세요! 오늘은 조금 딱딱하게 느껴질 수 있지만, 농지를 가지려면 꼭 알아야 하는 ‘농지법’과 ‘농지취득자격증명’에 대해 이야기 나눠볼까 해요. 특히 농지 소유 요건에 대해서 자세히 파헤쳐 볼 테니, 귀 쫑긋 세우고 따라와 주세요! 농지 취득, 생각보다 알아야 할 게 많더라고요~?!

농지, 아무나 소유할 수 없는 이유? 🌱

경자유전의 원칙: 농사짓는 사람이 땅 주인!

우리나라 농지법의 가장 기본 원칙은 바로 ‘경자유전(耕者有田)’이에요. 이게 무슨 말이냐면, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다는 아주 중요한 원칙이랍니다 (「농지법」 제6조 제1항). 쉽게 말해서, 농사지을 생각 없이 투기 목적으로 농지를 소유하는 것을 막기 위한 것이죠. 땅은 정말 소중하니까요!

농업경영이란 무엇일까요?

그렇다면 법에서 말하는 ‘농업경영’은 정확히 뭘까요? 이건 농업인 또는 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 의미해요 (「농지법」 제2조 제4호). 단순히 주말에 텃밭 가꾸는 수준을 넘어서, 본격적으로 농사를 업으로 삼는 것을 생각하시면 이해가 쉬울 거예요.

그럼 누가 ‘농업인’일까요?

아무나 농업인이라고 할 수는 없겠죠? 법에서는 ‘농업인’의 기준을 꽤 구체적으로 정해 놓았어요 (「농지법」 제2조 제2호 및 「농지법 시행령」 제3조). 다음 중 하나라도 해당되면 농업인으로 인정받을 수 있습니다.
* 1,000㎡ (약 302평) 이상의 농지에서 농작물이나 다년생식물을 직접 경작 또는 재배하는 사람. 생각보다 넓죠?
* 1년 중 90일 이상 농업에 꾸준히 종사하는 사람.
* 농지에 330㎡ (약 100평) 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 같은 시설을 설치해서 농작물이나 다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람. 시설 농업도 당연히 포함돼요!
* 대가축 2마리, 중가축 10마리, 소가축 100마리, 가금(닭, 오리 등) 1,000마리, 꿀벌 10통 이상을 사육하거나, 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람. 축산업도 농업의 중요한 부분이죠.
* 농업경영을 통해 얻는 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람. 판매 실적도 중요한 기준이 된답니다.

이 기준들을 보면, 정말 농업에 진심인 분들을 위한 제도라는 게 느껴지시죠?

농업법인도 있어요!

개인 농업인뿐만 아니라 법인 형태로 농업을 경영하는 경우도 있어요. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따라 설립된 영농조합법인이나 농업회사법인이 바로 그것인데요 (「농지법」 제2조 제3호). 특히 농업회사법인의 경우에는 업무집행권을 가진 사람 중 3분의 1 이상이 농업인이어야 한다는 조건이 붙어요. 전문성을 갖춘 법인만 인정하겠다는 의미겠죠!

경자유전, 예외는 없을까요? 🤔

예외적으로 농지 소유가 가능한 경우들!

맞아요, 법에는 늘 예외가 있는 법이죠! 농사를 직접 짓지 않더라도 다음과 같은 특별한 경우에는 농지를 소유할 수 있도록 허용하고 있어요 (「농지법」 제6조 제2항). 생각보다 경우가 꽤 다양하답니다.
* 국가나 지방자치단체: 공적인 목적으로 당연히 소유 가능해요.
* 학교, 공공단체, 연구기관 등: 시험지, 연구지, 실습지 등 목적사업 수행을 위해 필요한 경우 소유할 수 있습니다.
* 주말·체험영농: 요즘 많이 하시죠? 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취미나 여가로 농사를 짓기 위해 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우예요. 단, 면적 제한이 있다는 점! (이건 아래에서 더 자세히 설명드릴게요!)
* 상속: 부모님이나 가족으로부터 농지를 물려받는 경우(유증 포함)예요. 농사를 짓지 않더라도 일단 상속받은 농지는 소유할 수 있어요.
* 8년 이상 농업경영 후 이농: 오랫동안(8년 이상!) 농사를 짓다가 다른 사정으로 농사를 그만두게 된(이농) 경우, 이농 당시에 가지고 있던 농지를 계속 소유할 수 있도록 해줍니다. (이것도 면적 제한이 있어요!)
* 담보농지 취득: 금융기관 등이 대출 담보로 잡았던 농지를 법적인 절차에 따라 취득하는 경우예요.
* 농지전용허가·신고·협의: 농지를 농사 외 다른 용도(건축 등)로 사용하기 위해 합법적인 허가나 신고, 협의 절차를 마친 경우, 해당 농지를 소유할 수 있습니다. 당연하겠죠?
* 기타 법률 규정: 한국농어촌공사가 개발한 농지, 농어촌정비법에 따른 취득, 공유수면 매립 농지 취득, 토지수용, 공익사업을 위한 취득 등 법에서 구체적으로 정한 여러 경우가 더 있답니다.

잠깐! 예외에도 조건이 있어요!

이렇게 예외적으로 농지를 소유하게 되었더라도 주의할 점이 있어요! 대부분의 경우(예: 상속, 이농 등)에는 그 농지를 농업경영에 이용되도록 해야 한다는 조건이 붙는답니다 (「농지법」 제6조 제2항 단서). 즉, 농사를 직접 짓지 않더라도 다른 농업인에게 임대하는 등의 방식으로 농지가 계속 농업에 활용되도록 해야 한다는 뜻이에요. 그냥 방치해두면 안 돼요! 물론, 주말·체험영농이나 학교 실습지 같은 경우는 제외하고요.

농지 임대·사용대 시 계속 소유 가능!

만약 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직 취임, 3개월 이상의 치료가 필요한 부상, 교도소 수용, 3개월 이상 국외여행, 농업법인 청산 등 일시적으로 농업경영에 종사할 수 없는 정당한 사유가 있다면, 다른 사람에게 농지를 빌려주고(임대 또는 무상사용) 그 기간 동안은 계속 소유할 수 있어요 (「농지법」 제6조 제3항 및 제23조). 또한, 60세 이상 고령으로 더 이상 농업경영이 어려워진 분이 5년 이상 직접 농사지었던 농지를 임대하는 경우도 가능하고요.

농지 소유, 얼만큼 가질 수 있을까요? 📏

농업경영 목적이라면? 제한 없어요!

원칙적으로, 자신의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람은 농지취득자격증명만 제대로 발급받으면 소유 면적에 상한 없이 농지를 취득하고 소유할 수 있어요 (「농지법」 제8조 제1항). 열심히 농사지을 의지와 능력이 있는 사람에게는 제한을 두지 않는 것이죠! 대규모 영농도 가능하다는 이야기입니다.

농업경영 안 하면? 소유 상한선 있어요!

하지만 위에서 본 예외적인 경우처럼 농사를 직접 짓지 않는 사람이 농지를 소유할 때는 무한정 가질 수 없어요. 법에서 소유 상한을 정해두었답니다 (「농지법」 제7조). 과도한 농지 소유를 막기 위한 조치예요.
* 상속받았지만 농사 안 짓는 경우: 상속받은 농지 중에서 총 10,000㎡ (약 3,025평)까지만 소유할 수 있어요. 생각보다 꽤 넓죠?
* 8년 이상 농사짓다 이농한 경우: 이농 당시 소유하고 있던 농지 중에서 총 10,000㎡까지만 소유할 수 있습니다. 상속과 동일한 면적 제한이네요.
* 주말·체험영농 목적: 이건 면적 제한이 훨씬 작아요! 세대원 전부가 소유하는 총 면적을 합해서 1,000㎡ (약 302평) 미만이어야 합니다. 취미 농장의 규모로는 적당해 보이죠? ^^

소유 상한 초과 시 예외?

만약 상속이나 이농으로 인해 법에서 정한 소유 상한(10,000㎡)을 어쩔 수 없이 초과하게 되었다면 어떻게 할까요? 이때는 초과하는 부분의 농지를 한국농어촌공사에 위탁해서 임대하거나 무상사용하게 하면, 그 위탁 기간 동안은 상한을 넘어서는 농지도 계속 소유할 수 있는 예외 규정이 마련되어 있어요 (「농지법」 제7조 제4항). 농지를 놀리지 않고 활용하라는 취지겠죠!

농지 취득의 필수템! 농지취득자격증명 (농취증) 📄

농지 사려면 꼭 필요해요!

자, 이제 농지 취득의 핵심 서류! 바로 농지취득자격증명(농취증)입니다. 농지를 취득하려는 사람은 반드시! 해당 농지가 소재하는 곳을 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 농취증을 발급받아야 해요 (「농지법」 제8조 제1항 본문). 이게 없으면 농지에 대한 소유권 이전 등기 자체가 불가능하답니다! 정말 정말 중요하니까 꼭 기억하세요!!

농취증 없이도 농지 취득 가능?

물론 여기에도 예외는 있어요! 다음 중 어느 하나에 해당하면 농취증을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있답니다 (「농지법」 제8조 제1항 단서 및 「농지법 시행령」 제6조).
* 국가나 지방자치단체가 소유하는 경우
* 상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 취득하는 경우 (가장 흔한 예외 중 하나죠!)
* 담보농지를 취득하는 경우
* 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 (허가나 신고와는 달라요!)
* 한국농어촌공사가 특정 법률에 따라 농지를 취득하는 경우
* 농어촌정비법에 따라 농지를 취득하는 경우
* 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에 따라 매립농지를 취득하는 경우
* 토지수용으로 농지를 취득하는 경우
* 농림축산식품부장관과의 협의를 마친 공익사업용 농지 취득
* 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우
* 공유 농지의 분할로 자신의 지분만큼 취득하는 경우
* 시효의 완성(취득시효)으로 농지를 취득하는 경우
* 법률에 따른 환매권 행사에 따라 농지를 취득하는 경우 등등…

정말 다양한 예외 규정이 있죠? 하지만 일반적인 매매, 증여 등의 방법으로 농지를 취득할 때는 농취증이 반드시 필요하다고 생각하시는 게 안전해요!

토지거래허가구역이라면?

만약 취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있다면 어떨까요? 이 경우에는 조금 절차가 다를 수 있어요. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 토지거래계약 허가를 받으면, 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다는 규정이 있거든요 (「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제20조 제1항). 즉, 토지거래허가를 받으면 농취증 발급 절차를 거치지 않아도 된다는 거죠! 편리하죠?!

휴~ 오늘은 농지법에서 규정하고 있는 농지취득자격증명과 소유 요건에 대해 꽤 자세히 알아봤어요. 내용이 조금 복잡하고 어렵게 느껴질 수도 있지만, 농지를 취득하거나 관련 업무를 하실 때는 정말 필수적으로 알아야 하는 내용들이에요! 😊 혹시 더 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 댓글로 물어봐 주시고요, 다음번에도 여러분께 도움이 될 만한 유익하고 알찬 정보로 다시 찾아오겠습니다! 기대해주세요!