# 부동산 등기 절차 신청 원칙 예외 이의, 이것만 알면 반은 성공!
안녕하세요! 오늘은 부동산 거래나 상속 시 꼭 거쳐야 하는 '부동산 등기' 절차에 대해 이야기해보려고 해요. 😊 뭔가 이름부터 어렵고 복잡하게 느껴지지만, 기본적인 원칙과 예외, 그리고 혹시 모를 이의신청 방법까지 차근차근 알아보면 생각보다 어렵지 않답니다! 부동산 등기, 왜 해야 하고 어떻게 하는 건지, 저와 함께 쉽고 재미있게 알아볼까요?
## 부동산 등기 신청, 누가 어떻게 해야 할까요? (기본 원칙 알아보기)
부동산 등기는 내 소중한 재산권을 공적으로 인정받고 보호받기 위한 아주 중요한 절차예요. 그럼 이 중요한 등기 신청은 어떤 원칙을 따를까요?
### 꼭 알아야 할 첫 번째! 당사자 신청주의
등기는 가만히 있는다고 저절로 되는 게 아니에요! 반드시 **등기를 원하는 당사자가 신청**하거나, **관공서에서 필요에 의해 촉탁**하는 경우에만 등기 절차가 시작된답니다. 즉, 누군가가 "등기해주세요!"라고 요청해야 한다는 거죠. (「부동산등기법」 제22조 제1항) 가만히 기다리면 안 돼요~!
### 함께 가야 해요! 공동 신청주의
부동산 매매를 예로 들어볼까요? 집을 파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인)이 있죠. 일반적으로 등기는 이렇게 **권리를 잃는 사람(등기의무자)**과 **권리를 얻는 사람(등기권리자)**이 **함께 신청**하는 것이 원칙이에요. 혼자서는 안 되고, 둘이 손잡고 가야 하는 거죠! (「부동산등기법」 제23조 제1항)
*   **등기권리자:** 등기를 통해 권리를 얻거나 이익을 보는 사람 (예: 부동산 매수인, 저당권자)
*   **등기의무자:** 등기를 통해 권리를 잃거나 불이익을 받는 사람 (예: 부동산 매도인, 저당권설정자)
### 직접 가야 하나요? 출석주의와 전자신청
원칙적으로는 등기 신청 시 **당사자나 그 대리인이 직접 등기소에 출석**해야 해요. (「부동산등기법」 제24조 제1항제1호) 물론, 바쁘신 분들을 위해 변호사나 법무사, 또는 그 사무원이 대신 출석해서 신청할 수도 있답니다.
하지만! 요즘 같은 스마트 시대에 발맞춰, 직접 등기소에 가지 않고 **인터넷을 이용한 전자신청**도 가능해졌어요. (「부동산등기법」 제24조 제1항제2호) 훨씬 편리해졌죠? ^^ 다만, 모든 등기가 전자신청이 가능한 건 아니니 미리 확인해보는 센스가 필요합니다!
## 혼자서도 등기 신청 가능! 공동 신청의 예외들
"함께 신청하는 게 원칙이라고 했는데, 그럼 무조건 둘이 가야 하나요?" 라고 물으실 수 있어요. 물론 예외도 있습니다! 어떤 경우에 혼자서도 등기 신청이 가능한지 알아볼게요.
### 판결 받았다면? 승소자의 단독 신청
만약 법원 판결을 통해 등기 절차 이행이나 인수를 명령받았다면, **승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 등기를 신청**할 수 있습니다. (「부동산등기법」 제23조 제4항) 법원의 힘을 빌리는 거죠! 공유물 분할 판결도 마찬가지로 혼자 신청 가능해요.
### 상속 받으셨나요? 상속인의 단독 신청
부모님께 부동산을 상속받는 경우처럼 **상속으로 인한 등기**는 권리를 넘겨줄 사람(피상속인, 즉 돌아가신 분)이 없으니, **상속인(등기권리자)이 단독으로 신청**합니다. (「부동산등기법」 제23조 제3항) 이건 당연하겠죠?
### 이름이나 주소가 바뀌었다면? 등기명의인 표시변경
등기부에 기록된 **소유자의 이름이나 주소 등이 변경**되었을 때, 이를 바로잡는 등기(등기명의인 표시 변경 또는 경정 등기)는 **해당 등기명의인이 단독으로 신청**할 수 있어요. (「부동산등기법」 제23조 제6항) 간단한 정보 변경이니까요!
### 잠깐! 더 많은 예외 사항들
이 외에도 여러 예외적인 단독 신청 경우가 있어요.
*   **가등기:** 가등기의무자의 승낙서나 가처분명령 정본이 있으면 가등기권리자 혼자 신청 가능해요 (「부동산등기법」 제89조).
*   **부동산 표시 변경:** 토지 분할이나 건물 증축 등으로 부동산 자체의 내용이 바뀐 경우, 소유자가 단독 신청합니다 (「부동산등기법」 제23조 제5항).
*   **수용:** 국가나 공공기관이 토지를 수용한 경우, 사업시행자(등기권리자)가 단독으로 소유권 이전등기를 신청할 수 있어요 (「부동산등기법」 제99조 제1항).
*   **신탁등기:** 부동산을 신탁하는 경우, 수탁자(맡아서 관리하는 사람)가 단독으로 신청합니다 (「부동산등기법」 제23조 제7항).
*   **미등기 부동산 소유권 보존등기:** 아직 등기되지 않은 건물이나 토지에 대해 최초로 소유권 등기를 하는 경우, 특정 요건(대장 등본, 판결 등)을 갖춘 자가 단독으로 신청할 수 있습니다 (「부동산등기법」 제65조).
모든 상황을 다 외울 필요는 없지만, '아~ 이런 경우에는 혼자서도 할 수 있구나!' 정도로 알아두시면 좋겠죠?
## 등기소는 뭐 하는 곳? 등기부 열람은 어떻게?
등기 신청은 어디서 할까요? 바로 '등기소'입니다!
### 내 부동산 관할 등기소 찾기
등기 사무는 **부동산이 위치한 곳을 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소**에서 담당해요. (「부동산등기법」 제7조 제1항) 예를 들어 서울 강남구에 있는 아파트라면 서울중앙지방법원 등기국 같은 곳이 관할 등기소가 되는 거죠.
### 등기부란 무엇일까요? (토지 vs 건물)
'등기부'는 쉽게 말해 부동산의 주민등록등본 같은 거예요. 전산 시스템에 입력된 등기 정보를 모아놓은 공식 장부랍니다. (「부동산등기법」 제2조 제1호) 등기부는 크게 **토지등기부**와 **건물등기부**로 나뉘어요. (「부동산등기법」 제14조 제1항)
### 1부동산 1등기기록 원칙
하나의 중요한 원칙! 바로 **1필지의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록**을 둔다는 '1부동산 1등기기록' 원칙이에요. (「부동산등기법」 제15조 제1항) 그래야 권리관계가 명확해지겠죠? (단, 아파트 같은 구분건물은 예외적으로 1동 건물 전체에 대해 1개의 등기기록을 사용하기도 해요.)
### 등기부, 누구나 열람 가능해요!
궁금한 부동산의 등기 내용은 **누구든지 수수료를 내면 열람**할 수 있어요. (「부동산등기법」 제19조 제1항) 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 통해 집에서도 편리하게 열람하거나, 직접 등기소를 방문해서 볼 수도 있답니다. 전세 계약 전이나 부동산 매매 전에는 꼭! 등기부를 확인하는 습관을 들이세요!
## 등기관 결정에 불복하고 싶다면? 이의신청 절차
등기 신청을 했는데, 등기관이 각하(신청 거절) 결정을 내리거나 처분에 불만이 있을 수 있어요. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 바로 '이의신청' 제도를 이용할 수 있습니다.
### 이의신청, 어디에 어떻게 하나요?
등기관의 결정이나 처분에 이의가 있다면, 그 **결정이나 처분을 한 등기관이 속한 등기소를 거쳐 관할 지방법원에 이의신청**을 할 수 있습니다. (「부동산등기법」 제100조) 이의신청서에 신청인 정보, 이의 대상 결정/처분 내용, 이의신청 취지와 이유 등을 적어 제출하거나, 전산정보처리조직(인터넷 등기소 등)을 통해 신청할 수도 있어요. (「부동산등기법」 제101조)
### 주의! 새로운 주장이나 증거는 안 돼요!
여기서 중요한 점! 이의신청은 등기관이 **결정 또는 처분할 당시에 제출되었던 자료**를 바탕으로 그 결정이 타당했는지를 다시 판단하는 절차예요. 따라서 이의신청 단계에서 **새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 주장할 수는 없답니다.** (「부동산등기법」 제102조) 이 점 꼭 기억해주세요!
### 이의신청하면 바로 효력이 멈추나요? (집행부정지)
이의신청을 했다고 해서 등기관의 원래 결정이나 처분의 효력이 바로 정지되는 것은 아니에요. 이를 '집행부정지의 원칙'이라고 합니다. (「부동산등기법」 제104조) 즉, 이의신청 결과가 나올 때까지 기다려야 하는 거죠.
### 법원의 결정과 그 이후
이의신청이 접수되면 등기관은 의견서를 첨부하여 3일 이내에 관할 지방법원으로 서류를 보내요. 법원은 이의신청에 대해 이유를 붙여 결정을 내립니다. 만약 이의신청이 타당하다고 인정되면, 법원은 등기관에게 적절한 처분을 하도록 명령하고, 그 결과를 신청인과 이해관계인에게 알려줍니다. (「부동산등기법」 제105조 제1항) 이 법원의 결정에 대해서도 불복한다면 「비송사건절차법」에 따라 항고할 수 있어요. (「부동산등기법」 제105조 제2항) 또한, 법원은 결정 전에 필요하다면 등기관에게 가등기나 '이의 있음' 취지의 부기등기를 명령할 수도 있습니다. (「부동산등기법」 제106조)
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어떠셨나요? 부동산 등기 절차의 기본 원칙부터 예외적인 경우, 그리고 이의신청 절차까지! 생각보다 체계적으로 잘 짜여 있죠? 물론 세부적으로 들어가면 더 복잡한 내용들도 많지만, 오늘 알아본 내용만 잘 이해하셔도 부동산 등기에 대한 막연한 두려움은 많이 사라지셨을 거예요.
하지만 실제 등기 진행 시에는 전문가(법무사 등)의 도움을 받는 것이 안전하고 정확할 수 있다는 점도 기억해주세요!


*   ※ 이 정보는 **2025년 3월 15일** 기준으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 유권해석이나 결정·판단의 근거가 될 수 없습니다. 실제 법률 상담이나 해석이 필요한 경우 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.