# 농지전용 용도변경 승인 5년 조건 절차: 쉽고 따뜻하게 알아봐요!

안녕하세요! 😊 오늘은 살짝 복잡하게 느껴질 수 있지만, 농지를 다른 용도로 사용하게 된 후 꼭 알아두어야 할 '용도변경 승인'에 대해 이야기 나눠볼까 해요. 특히 '5년'이라는 기간이 아주 중요하다고 하는데요! 농지전용 후 계획이 변경될 가능성이 있는 분들이라면 오늘 이야기에 귀 기울여 주세요! 저와 함께 차근차근 알아보자고요!

## ## 농지전용 용도변경, 이게 뭔가요?

농지를 농사짓는 것 외 다른 목적으로 사용하려면 '농지전용허가'나 '신고' 절차를 거쳐야 하잖아요? 그렇게 해서 건물을 짓거나 다른 사업을 시작했는데, 시간이 지나서 원래 목적과는 다른 용도로 그 땅을 쓰고 싶을 때가 있을 수 있어요. 바로 이럴 때 필요한 것이 '용도변경 승인'이랍니다!

### ### 용도변경 승인이란 구체적으로?

쉽게 말해, 농지전용 허가나 신고를 통해 **농지 외 다른 용도로 사용하고 있거나 사용했던 땅**을, **정해진 기간 안에 또 다른 목적**으로 바꾸고 싶을 때! 그냥 내 마음대로 바꾸는 게 아니라, "이렇게 용도를 바꿔도 될까요?" 하고 **시장·군수 또는 자치구구청장의 승인**을 받는 절차를 말해요. 이게 바로 「농지법」 제40조 제1항에 나와 있는 내용이죠.

### ### 5년! 이 기간이 중요해요!

가장 핵심적인 부분인데요! 용도변경 승인이 필요한 경우는 **농지전용 목적사업이 완료된 날로부터 5년 이내**에 다른 목적으로 사용하려고 할 때예요. 그럼 '완료된 날'은 언제를 기준으로 할까요?

*   시설물의 **준공검사필증을 받은 날**
*   **건축물대장에 등재된 날**
*   그 외 **농지의 전용목적이 실제로 완료된 날**

이 날짜들로부터 5년이라는 기간을 세는 거랍니다 (「농지법 시행령」 제59조 제2항). 생각보다 기준이 명확하죠? 5년이라는 기간, 꼭 기억해두세요!

## ## 어떤 경우에 용도변경 승인이 필요할까요?

모든 경우에 용도변경 승인을 받아야 하는 건 아니에요. 법에서는 특정 경우들을 콕 집어서 이야기하고 있답니다. 어떤 경우들인지 한번 살펴볼까요?

### ### 용도변경 승인, 꼭 받아야 하는 경우!

「농지법 시행령」 제59조 제3항 본문에 따르면, 다음 세 가지 경우 중 하나에 해당하면 5년 이내 용도변경 시 승인이 필요해요.

1.  **환경 관련 법규상 사업장 규모 변경**: 「대기환경보전법 시행령」 별표 1의3이나 「물환경보전법 시행령」 별표 13에 따른 사업장 규모 구분을 다르게 할 정도로 시설을 변경하려는 경우. 예를 들어, 작은 규모의 공장이었는데 더 큰 규모로 변경하는 경우가 해당될 수 있겠죠?
2.  **농지전용 제한 시설 종류 변경**: 원래 허가받았던 시설이 아닌, 농지법상 농지전용이 제한되는 다른 종류의 시설로 변경하려는 경우 (「농지법」 제44조 제3항 관련). 아무 시설로나 막 바꿀 수는 없다는 뜻이에요!
3.  **농지보전부담금 감면 혜택 변경**: 처음에 농지보전부담금을 감면받는 시설을 지었는데, 감면 혜택이 없거나 감면 비율이 더 낮은 시설로 변경하려는 경우. 이건 세금과 관련된 중요한 문제겠죠?!

### ### 잠깐! 예외도 있어요

하지만 모든 땅에 위 세 가지 기준이 다 적용되는 건 아니에요! 만약 해당 토지가 **도시지역, 계획관리지역, 또는 개발진흥지구** 안에 있다면, 위 세 가지 경우 중 **3번(농지보전부담금 감면 혜택 변경)**에 해당하는 경우에만 용도변경 승인을 받으면 된답니다 (「농지법 시행령」 제59조 제3항 단서). 지역에 따라 적용 기준이 다르니, 내 땅이 어디에 속하는지 확인하는 것이 중요하겠어요!

### ### Q&A: 5년 지나면 마음대로?

**Q. 농지전용허가를 받아 공장을 짓고 준공 후 2년이 지났어요. 다른 종류의 공장으로 바꾸고 싶은데, 농지법 적용을 받나요?**

**A.** 네, 맞아요! 전용 목적사업 완료 후 **5년 이내**에 다른 목적으로 사용하려면 용도변경 승인을 받아야 합니다. 질문 주신 경우는 2년밖에 지나지 않았으니 당연히 승인 대상이고요.
**중요한 점!** 5년 이내에는 농지에 설치가 제한되는 시설로는 용도변경이 허용되지 않아요.
만약 **농업진흥지역**이라면? 5년이 지났다고 해도 용도변경 승인은 받지 않아도 되지만, 농업진흥지역 자체의 행위 제한은 계속 적용된다는 점! 잊지 마세요. (출처: 농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 163쪽 참고)

## ## 용도변경 승인 절차와 알아둘 점

자, 그럼 용도변경 승인이 필요하다면 어떤 절차를 거치고, 또 무엇을 알아두어야 할까요?

### ### 승인 절차, 간단히 알아볼까요?

복잡할 것 같지만, 기본적인 절차는 다음과 같아요. (농림축산식품부, 『2023년 농지업무편람』, 385쪽 참고)

1.  **용도변경 승인 신청**: 용도를 변경하려는 사람이 필요한 서류를 갖춰 관할 시장·군수·구청장에게 신청합니다.
2.  **검토**: 담당 부서에서 신청 내용이 법규에 맞는지, 타당한지 등을 꼼꼼히 검토하겠죠?
3.  **승인 또는 불승인 통보**: 검토 결과에 따라 승인 여부를 결정하고 신청인에게 알려줍니다.

물론 세부적인 서류나 절차는 지자체별로 조금씩 다를 수 있으니, 실제 진행 시에는 해당 시·군·구청에 문의하는 것이 가장 정확해요!

### ### 농지보전부담금, 추가로 내야 할 수도 있어요!

아까 용도변경 승인이 필요한 경우 중 하나가 농지보전부담금 감면 혜택 변경이었죠? 만약 처음에 부담금을 감면받았는데, 감면율이 더 낮거나 감면 대상이 아닌 시설로 용도를 변경한다면? 그 차액만큼 **농지보전부담금을 추가로 내야 해요** (「농지법」 제40조 제2항).

계산 방식은 조금 복잡할 수 있지만, 기본 원리는 이거예요. **(용도변경 하려는 면적 X 원래 부담금 부과 기준일 당시 단위당 금액 X 용도변경 승인 당시의 새로운 감면율 적용 금액) - (이미 낸 부담금)** 이랍니다 (「농지법 시행령」 제59조 제4항). 정확한 금액은 전문가나 담당 공무원과 상의하시는 게 좋겠죠?

### ### 만약 승인 없이 바꾼다면...?

"에이, 그냥 슬쩍 바꾸면 모를 거야~" 라고 생각하시면 절대 안 돼요!! 만약 용도변경 승인을 받지 않고 무단으로 용도를 변경해서 사용하다 적발되면, **5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금**에 처해질 수 있습니다 (「농지법」 제59조 제3호). 법을 어기면 이렇게 무거운 처벌을 받을 수 있으니, 꼭! 정해진 절차를 지켜야겠죠?! 정말 조심해야 해요!!

## ## 마무리하며

오늘은 농지전용 후 5년 이내에 다른 목적으로 땅을 사용하고 싶을 때 필요한 '용도변경 승인'에 대해 알아봤어요. 생각보다 신경 써야 할 부분들이 있죠? 특히 5년이라는 기간과 어떤 경우에 승인이 필요한지, 그리고 농지보전부담금 문제까지! 미리 알아두면 나중에 당황할 일이 줄어들 거예요.

혹시라도 용도변경을 계획하고 계신다면, 오늘 내용 잘 기억해 두셨다가 꼭! 관할 시·군·구청에 먼저 문의하고 정확한 절차를 밟으시길 바랄게요. 작은 실수로 큰 불이익을 당하는 일은 없어야 하니까요! ^^

(이 정보는 **2025년 3월 15일** 기준으로 작성되었으며, 법령 개정 등에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 실제 업무 처리 시에는 반드시 최신 법령 및 관련 기관의 확인을 거치시기 바랍니다.)