민간임대주택 계약, 언제 ‘끝’이라고 할 수 있을까요? 🤷‍♀️

안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 민간임대주택 계약의 해지, 해제, 그리고 갱신 거절 사유에 대해 속 시원하게 알아보려고 해요. 살다 보면 예기치 못한 상황으로 계약을 중간에 끝내야 하거나, 반대로 계약 연장을 원치 않는 경우가 생기곤 하죠. 하지만 민간임대주택은 임차인의 주거 안정을 위해 임대의무기간 동안에는 함부로 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없도록 법으로 정해져 있답니다.

임대차 계약, 생각보다 복잡하죠?

집을 빌리고 빌려주는 임대차 계약! 간단해 보이지만 사실 여러 법적인 내용들이 얽혀 있어요. 특히 민간임대주택은 일반적인 전월세 계약과는 조금 다른 규정들이 적용되기도 하는데요. 그래서 계약을 맺을 때나, 혹은 계약 기간 중에 어떤 문제가 생겼을 때 관련 법규를 잘 알아두는 것이 정말 중요해요. 모르면 손해 볼 수도 있거든요!

민간임대주택 특별법, 왜 중요할까요?

바로 「민간임대주택에 관한 특별법」 때문인데요. 이 법은 임대사업자와 임차인 양측의 권리와 의무를 명확히 규정하고 있어요. 특히 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 임대의무기간 동안에는 임대사업자가 정당한 사유 없이 임차인을 내보내거나 계약 갱신을 거부하지 못하도록 보호 장치를 마련해두고 있답니다. (참고로 이 법은 2025년 6월 4일에 일부 변경될 예정이라고 하니, 이 점도 기억해두시면 좋겠네요!)

계약 해지/해제/갱신 거절, 함부로 못 하는 이유!

네, 맞아요. 임대사업자는 법에서 정한 특별한 사유가 없으면 임대의무기간 동안에는 마음대로 계약을 끝낼 수 없어요. 만약 법에서 정한 사유 없이 계약을 해지·해제하거나 갱신을 거절하면 어떻게 될까요? 헉! 무려 1천만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있답니다! (「민간임대주택에 관한 특별법」 제67조 제2항제4호) 그러니 임대사업자분들도, 임차인분들도 어떤 경우에 계약 관계가 종료될 수 있는지 정확히 알아두셔야겠죠? ^^

임대사업자가 계약을 끝내고 싶을 때! (갱신 거절, 해지·해제 사유)

임대사업자 입장에서는 임차인이 계약 내용을 잘 지키지 않거나, 더 이상 임대차 관계를 유지하기 어려운 특별한 상황이 발생했을 때 계약 해지나 갱신 거절을 고려하게 될 텐데요. 법에서는 다음과 같은 경우를 인정하고 있어요. (「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조, 같은 법 시행령 제34조, 제35조)

임차인이 중대한 의무를 위반했을 때

• 거짓이나 부정한 방법으로 입주했어요!: 처음부터 속이고 들어왔다면 계약 유지가 어렵겠죠?
• 약속된 날짜에 입주 안 했어요 (3개월 룰!): 임대사업자 잘못 없이 입주 지정 기간(또는 실제 임대 개시일)부터 3개월이 지나도록 입주하지 않으면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 월 임대료가 3개월 이상 쭉~ 밀렸어요!: 가장 흔한 사유 중 하나인데요. 월세를 연속해서 3개월분 이상 연체하면 계약 해지 통보를 받을 수 있어요.
• 집을 마음대로 고치거나 다른 용도로 썼어요!: 임대사업자 동의 없이 집을 개축, 증축, 변경하거나 주거 외 다른 용도로 사용하면 안 돼요.
• 집이나 부대시설을 일부러 망가뜨렸어요!: 고의적인 파손이나 멸실은 당연히 계약 해지 사유가 됩니다.

공공지원민간임대주택의 특별한 경우

공공지원민간임대주택은 입주 자격 요건이 좀 더 까다로운데요. 그래서 다음과 같은 경우에도 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있어요.

• 자격 요건을 벗어났어요 (소득/자산 초과): 입주 후에 소득이나 자산이 정해진 기준을 초과하게 되면 문제가 될 수 있어요.
• 다른 주택을 소유하게 되었어요 (예외는 있어요!): 계약 기간 중에 다른 집을 사게 되면 원칙적으로는 퇴거 사유가 됩니다. 다만, 상속이나 판결, 혼인 등 부득이한 사유로 집을 갖게 된 경우, 통보받은 날로부터 6개월 안에 그 집을 처분하면 괜찮아요. 또, 혼인 등으로 세대원이 집을 갖게 된 경우 14일 이내에 전출 신고해서 세대를 분리하면 예외로 인정될 수 있답니다. 선착순으로 입주한 경우도 예외가 될 수 있고요.

• 중복 계약/입주가 확인됐어요!: 다른 공공지원민간임대주택이나 공공임대주택에 이중으로 입주하거나 계약한 사실이 드러나면 안 되겠죠?!

• 앗! 잠깐! 분양권은?: 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양권 등을 가진 임차인이라도, 입주예정일까지는 임대하거나 재계약을 체결해 줄 수 있다고 하니(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제14조의11 제4항), 이 부분은 임대사업자와 잘 상의해보세요!

그 외 계약서 위반사항도 중요해요!

위에 언급된 내용들 외에도, 임대차 계약 시 작성한 ‘표준임대차계약서’ 상의 중요한 의무를 위반한 경우에도 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 습관, 정말 중요해요!

임차인이 계약을 그만두고 싶을 때! (해지·해제 사유)

반대로 임차인 입장에서도 더 이상 그 집에 살기 어렵다고 판단될 때 계약을 끝낼 수 있어야겠죠? 법에서는 임차인이 계약을 해제하거나 해지할 수 있는 경우도 정해두고 있어요. (「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조 제2항, 같은 법 시행령 제35조 제2항)

집에 심각한 문제가 생겼어요!

시장, 군수, 구청장이 판단하기에 도저히 사람이 살기 어려울 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우, 임차인은 계약을 해지하고 나갈 수 있어요. 물이 심하게 샌다거나, 구조적인 안전 문제가 있다거나 하는 경우겠죠?

임대사업자가 시설을 망가뜨렸어요!

임대사업자가 임차인의 동의 없이 집의 부대시설이나 복리시설을 함부로 부수거나 망가뜨린 경우에도 임차인은 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

약속된 날짜에 입주를 못 했어요 (임대사업자 잘못!)

임대사업자의 귀책사유, 즉 임대사업자 잘못으로 인해 입주 지정 기간이 끝난 날로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있어요. 기다렸는데 못 들어가게 되면 당연히 계약을 물릴 수 있어야죠.

임대사업자가 계약 의무를 어겼어요!

표준임대차계약서에는 임대사업자가 지켜야 할 의무들도 명시되어 있는데요. 임대사업자가 이 의무를 제대로 이행하지 않는다면 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

보증보험 가입, 안 되어 있다면?

이거 정말 중요해요! 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증(보증보험)에 의무적으로 가입해야 하는데요. 만약 임대사업자가 이 의무를 지키지 않고 보증보험에 가입하지 않았다면, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위한 아주 중요한 권리랍니다!

계약 종료 후, 보증금은 어떻게 되나요?

계약 기간이 만료되거나, 위와 같은 사유로 계약이 해지/해제되면 이제 보증금을 돌려받는 절차가 남았죠.

임대인의 보증금 반환 의무!

임대차 계약이 정상적으로 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있어요. 이건 너무나 당연한 이야기죠! (대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조)

밀린 월세 등은 공제하고 받아요!

하지만 임차인이 밀린 월세나 관리비가 있다면? 혹은 임차인의 잘못으로 집에 손해가 발생했다면? 임대인은 그 금액을 보증금에서 공제하고 나머지 금액만 돌려줄 수 있어요. 보증금은 이런 임차인의 채무를 담보하는 성격도 있거든요. (대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결 참조)

임차인의 원상회복 의무도 잊지 마세요!

반대로 임차인은 집을 나올 때, 들어올 때 상태 그대로는 아니더라도 통상적인 사용으로 인한 마모 외에 본인이 설치하거나 변경한 부분이 있다면 원래대로 되돌려놓고 나가야 할 의무(원상회복 의무)가 있어요. (「민법」 제654조 및 제615조 제1항 참조)

분쟁이 생기면 어떡하죠?

만약 계약 해지 사유나 보증금 반환, 원상회복 범위 등을 놓고 임대인과 임차인 사이에 다툼이 생긴다면 어떻게 해야 할까요? 감정적으로 맞서기보다는 ‘주택임대차 분쟁조정위원회’ 등에 조정을 신청하거나 법률 전문가의 도움을 받아 원만하게 해결하는 것이 좋습니다.

오늘은 민간임대주택 계약의 해지, 해제, 갱신 거절 사유에 대해 자세히 알아봤어요. 임대인과 임차인 모두 서로의 권리와 의무를 잘 알고 존중하는 것이 원만한 임대차 관계의 첫걸음이 아닐까 싶네요! 😊