주택연금 담보주택 거주 의무 제한

안녕하세요! 든든한 노후를 위한 준비, 주택연금에 대해 관심 많으시죠? 평생 내 집에서 살면서 매달 연금처럼 생활비도 받을 수 있다니 정말 매력적인 제도인데요. 😊 하지만 주택연금을 이용하기 위해서는 꼭 지켜야 할 약속, 바로 의무사항들이 있답니다. 특히 내가 살고 있는 담보주택에 계속 거주해야 하는지 궁금해하시는 분들이 많더라고요. 오늘은 그 부분, 속 시원하게 알려드릴게요!

주택연금, 계속 살아야만 받을 수 있나요? (거주 의무 기본 원칙)

기본 원칙: 담보주택에 꼭 거주해야 해요!

네, 기본적으로 주택연금을 받는 동안에는 가입자 본인 또는 배우자가 해당 담보주택에 계속 거주하는 것이 원칙입니다. 이건 아주 중요한 약속이에요. 만약 가입자와 배우자 두 분 모두가 1년 이상 연속해서 담보주택에 살지 않게 되면, 안타깝게도 주택연금 지급이 정지될 수 있어요. 이건 「주택담보노후연금보증규정」(제48조제1항제3호 본문)에도 명시된 내용이랍니다.

‘담보주택’이란 무엇일까요?

여기서 말하는 ‘담보주택’은 어렵게 생각할 필요 없어요. 바로 주택연금을 받기 위해 한국주택금융공사(HF)나 금융기관에 담보로 제공한 바로 그 주택을 의미합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제2조제7호). 내가 살고 있는 소중한 우리 집이죠!

잠깐! 지급 정지되면 어떻게 되죠?

혹시라도 거주 의무를 지키지 못해 지급이 정지되면 연금 수령이 중단됩니다. 물론, 정지 사유가 해소되면 다시 연금을 받을 수 있는 절차가 있지만, 애초에 이런 일이 생기지 않도록 주의하는 것이 좋겠죠? 지급 정지 및 해소에 관한 자세한 내용은 별도로 확인해 보시는 것을 추천드려요.

걱정 마세요! 예외적으로 집을 비워도 괜찮은 경우가 있어요 😊

“그럼, 아프거나 자녀 집에 잠시 가 있는 것도 안 되나요?” 하고 걱정하실 수 있는데요. 다행히도 피치 못할 사정이 있는 경우에는 예외적으로 1년 이상 집을 비우더라도 주택연금을 계속 받을 수 있도록 인정해주고 있습니다. 정말 다행이죠?!

미리 알리고 인정받으면 OK!

중요한 것은 반드시 사전에 한국주택금융공사(HF)에 서면으로 알리거나, 공사가 직접 확인하여 불가피한 사유라고 인정하는 경우여야 한다는 점이에요. 그냥 말없이 집을 비우시면 안 됩니다! 꼭 기억해주세요. (「주택담보노후연금보증규정」 제48조제1항제3호 단서 및 관련 공고 사항 참조)

어떤 경우에 해당될까요? (주요 예외 사유)

공사에서 인정하는 주요 예외 사유는 다음과 같아요. 우리 실생활과 밀접한 내용들이니 잘 살펴보세요!

• 질병 치료나 요양: 병원이나 요양시설 등에 입원해서 장기간 집을 비우게 되는 경우. 건강이 최우선이니까요.
• 자녀의 봉양: 자녀나 다른 가족의 돌봄을 받기 위해 다른 주택에서 장기간 머무르는 경우. 가족의 따뜻한 보살핌이 필요할 때죠.
• 노인복지시설 입주: 노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정 같은 곳으로 이주하는 경우도 해당됩니다. 새로운 보금자리로 옮기시는 거죠.
• 정부 명령 등: 관공서의 명령에 따라 격리되거나 수용, 수감되는 불가피한 경우도 있어요.
• 기타 특별한 사정: 위에 해당하지 않더라도 개인적인 특별한 사정 등을 고려해서 공사가 인정하는 경우도 있습니다.

이처럼 정말 어쩔 수 없는 상황에 대해서는 유연하게 대처해주니 너무 걱정하지 않으셔도 된답니다.

담보주택, 함부로 다른 용도로 사용하면 안 돼요! (저당권 설정 등 제한)

거주 의무 외에도 담보주택과 관련해서 지켜야 할 중요한 사항이 또 있어요. 바로 담보주택의 가치를 훼손하거나 권리관계에 변동을 주는 행위를 제한하는 것인데요. 이것도 꼭 알아두셔야 합니다!

꼭 지켜야 할 약속: 담보 가치를 지켜주세요!

주택연금은 담보주택의 가치를 기반으로 연금을 지급하는 구조입니다. 따라서 연금을 받는 동안에는 담보주택에 다음과 같은 행위를 해서는 안 돼요(「한국주택금융공사법」 제43조의7 제1항).

1. 추가 담보 설정 금지: 담보주택에 새로운 저당권이나 가등기담보권 같은 담보물권을 설정하는 행위.
2. 전세권 설정 금지: 담보주택에 전세권을 설정하는 행위.
3. 임대 금지: 담보주택을 다른 사람에게 빌려주는 임대 행위 (일부 예외는 아래에서 설명드릴게요!).

이런 행위들은 담보주택의 가치나 권리관계에 영향을 줄 수 있기 때문에 원칙적으로 금지되는 것이랍니다.

등기부등본에 남는 기록: 부기등기란?

주택연금을 받게 되면, 담보주택의 소유권 등기에 ‘부기등기’ 라는 것을 해야 해요. 이건 뭐냐면, “이 집은 주택연금 담보주택이니까 한국주택금융공사 동의 없이는 함부로 제한물권 설정하거나 압류, 임대차 등을 할 수 없다!” 라고 공식적으로 기록해두는 거예요(「한국주택금융공사법」 제43조의7 제2항·제4항).

• 언제? 보통 주택연금 대출을 위한 저당권 설정 등기를 할 때 동시에 진행합니다(「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의6 제1항).
• 내용은? “이 주택은 「한국주택금융공사법」 에 따른 한국주택금융공사의 동의를 받지 아니하고는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음” 이라는 문구가 명시돼요(동법 시행령 제28조의6 제2항).
• 효과는? 이 부기등기가 된 이후에 만약 공사 동의 없이 제한물권 설정이나 압류, 임대차 등이 이루어졌다면 그 행위는 법적으로 효력이 없게 됩니다(「한국주택금융공사법」 제43조의7 제3항). 아주 강력한 보호 장치죠!
• 말소는? 나중에 주택연금 대출금을 모두 갚았다면 공사 동의 없이도 말소할 수 있지만, 그전에는 공사 동의가 필요합니다(동법 시행령 제28조의6 제3항).

예외적으로 가능한 경우는 없을까요?

“그럼 방 하나 정도 월세 주는 것도 안 되나요?” 궁금하실 수 있죠. 다행히 예외적으로 허용되는 경우도 있습니다!

가장 대표적인 것이 바로 담보주택에 계속 거주하면서, 보증금 없이 월세(月貰)를 받고 주택의 일부를 임대하는 경우인데요. 이때는 공사의 사전 동의가 필요 없어요! (「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의5). 예를 들어 방 한 칸을 학생에게 월세로 내주는 경우 등이 해당될 수 있겠네요. 생활에 조금이나마 보탬이 될 수 있겠죠?

하지만 주택 전체를 임대하거나 보증금이 있는 임대차, 또는 추가적인 저당권 설정 등은 원칙적으로 금지되며, 만약 꼭 필요한 사정이 있다면 반드시 사전에 공사의 동의를 받아야만 가능합니다. 물론, 이 경우에도 담보주택의 가치를 해치지 않는 범위 내에서만 예외적으로 허용될 수 있다는 점, 잊지 마세요! (「한국주택금융공사법」 제43조의7 제1항 및 동법 시행령 제28조의5)

마무리하며: 슬기로운 주택연금 생활을 위해

오늘은 주택연금을 이용할 때 꼭 알아야 할 담보주택 거주 의무와 저당권 설정 등 제한에 대해 자세히 알아봤어요. 조금 복잡하게 느껴질 수도 있지만, 안정적인 연금 수령과 소중한 내 집을 지키기 위한 중요한 약속들이니 꼭 기억해주시면 좋겠습니다.

혹시라도 개인적인 사정으로 거주가 어렵거나 담보주택 관련 변동 사항이 생길 것 같다면, 주저하지 마시고 미리 한국주택금융공사(HF)에 문의하고 상담받으시는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이에요!

이 정보는 2025년 3월 15일을 기준으로 작성되었습니다. 법령이나 규정은 변경될 수 있으니, 실제 가입 시점에는 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다.

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