# 꿈꿔왔던 내 집 확장! 단독주택 증축 & 대수선 A to Z 알아보기 😊
안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 이루고, 이제 그 공간을 좀 더 넓고 편리하게 만들고 싶다는 생각, 다들 한 번쯤 해보셨을 거예요. 기존 주택을 더 넓히는 '증축'이나 대대적으로 수리하는 '대수선'은 우리 집의 가치를 높이고 삶의 질을 향상시키는 아주 좋은 방법인데요!
하지만 막상 시작하려고 하면 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막하게 느껴지기도 하죠? 용어도 어렵고, 절차도 복잡해 보이고요. 그래서 오늘은 단독주택 증축과 대수선이 정확히 무엇인지, 어떤 절차를 거쳐 진행되는지 쉽고 명확하게 알려드리려고 해요. 저와 함께 차근차근 알아보실까요?!
## 도대체 증축? 대수선? 그게 뭔가요??
먼저 용어부터 확실히 짚고 넘어가야겠죠? 비슷해 보이지만 법적으로는 명확히 구분되는 개념이랍니다.
### 주택의 기본 개념부터!
우리가 흔히 말하는 '주택'은 세대 구성원이 오랫동안 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속 토지를 의미해요 (「주택법」 제2조 제1호). 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉘는데요. 오늘 우리가 집중할 것은 바로 **단독주택**입니다!
* **단독주택이란?** 우리가 흔히 생각하는 일반적인 단독주택 외에도, 여러 가구가 거주하지만 소유권은 하나인 다가구주택, 학생이나 직장인이 사는 다중주택, 그리고 공관까지 포함하는 개념이에요 (「건축법」 제2조 제2항제1호). 이 포스팅은 이런 단독주택의 증축, 대수선에 초점을 맞출 거예요!
### 증축(增築): 공간을 더 넓게!
**증축**은 아주 간단하게 말해서, **기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 크기를 '늘리는' 모든 행위**를 말해요. 구체적으로는 건축면적, 연면적, 층수, 또는 높이 중 하나라도 늘어나면 증축에 해당합니다 (「건축법 시행령」 제2조 제2호).
* **헷갈리는 개념들:**
* **신축:** 아무것도 없는 땅에 새로 짓는 것.
* **개축:** 기존 건물을 허물고 이전과 '같은 규모'로 다시 짓는 것.
* **재축:** 태풍, 지진 등 재해로 없어진 건물을 '종전 규모 이하'로 다시 짓는 것.
* **이전:** 주요 구조부를 해체하지 않고 같은 대지 내에서 위치만 옮기는 것.
증축은 이들과 명확히 다르다는 점, 기억해주세요! 기존보다 더 크게 만드는 것이 핵심이에요.
### 대수선(大修繕): 건물의 주요 부분을 크게 손보는 것!
**대수선**은 건물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 같은 **주요 구조부나 외부 형태를 수선, 변경, 또는 증설하는 행위**를 말하는데요. 중요한 점은 '증축·개축·재축에 해당하지 않는 것' 중에서 아래와 같은 경우를 의미한다는 거예요 (「건축법」 제2조 제1항제9호).
* 내력벽(건물 무게를 지탱하는 벽)을 만들거나 없애거나, 벽 면적을 **30제곱미터 이상** 수선·변경하는 경우
* 기둥이나 보를 만들거나 없애거나, **세 개 이상** 수선·변경하는 경우
* 지붕틀(서까래 제외 한옥 포함)을 만들거나 없애거나, **세 개 이상** 수선·변경하는 경우
* 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥/벽을 손보는 경우
* 주계단·피난계단·특별피난계단을 손보는 경우
* 다가구주택의 가구 간, 다세대주택의 세대 간 경계벽을 손보는 경우
* 건축물 외벽 마감재료를 증설/해체하거나 벽 면적 **30제곱미터 이상** 수선·변경하는 경우
단순한 인테리어 공사나 보일러 교체 같은 건 대수선이 아니랍니다. 건물의 구조적인 부분이나 안전과 관련된 부분을 크게 건드릴 때 대수선이라고 하는 거죠!
## 증축·대수선, 어떤 절차로 진행될까요?
자, 개념을 알았으니 이제 실제 진행 과정을 살펴볼 차례예요. 크게 사전 준비, 설계 및 허가(신고), 착공 및 공사, 완료 후 절차로 나눌 수 있습니다.
### 첫걸음: 사전 준비 및 가능성 검토
가장 먼저 해야 할 일은 내 집, 내 땅에 증축이나 대수선이 **법적으로 가능한지 확인**하는 거예요.
* **법규 체크는 기본! (가능 여부 확인):** 해당 지역의 용도지역(주거지역, 상업지역 등)에 따라 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적 비율)과 용적률(대지 면적 대비 연면적 비율) 제한이 달라요. 이걸 먼저 확인해야 얼마나 증축할 수 있는지 알 수 있겠죠? 무작정 계획만 세울 수는 없으니까요!
* **높이 제한, 건축선 확인 (제한 사항 확인):** 일조권 확보를 위한 높이 제한이나 도로 경계로부터 일정 거리를 띄워야 하는 건축선 규제 등도 꼼꼼히 살펴야 해요. 특히 다가구/다중주택의 경우 주차 공간 확보 기준도 중요하답니다.
* **비용 지원? (지원 가능성):** 경우에 따라 정부나 지자체에서 주택 개량 비용을 지원하는 경우도 있으니, 관련 정보를 확인해보는 것도 좋아요!
### 핵심 단계: 설계 및 허가(신고)
가능성을 확인했다면 이제 구체적인 계획을 세우고 행정 절차를 밟아야 해요.
* **전문가의 손길, 건축 설계 (설계 시 검토사항):** 증축이나 대수선은 대부분 건축사의 설계가 필요해요. 단순히 공간만 늘리는 게 아니라, 구조 안전, 단열, 채광, 환기 등을 종합적으로 고려해야 하거든요. 건폐율, 용적률은 물론, 대지 안의 조경 의무나 부설주차장 확보 기준, 정화조 용량 증설 필요 여부 등도 설계 단계에서 모두 검토됩니다.
* **허가받을까? 신고만 할까? (허가 또는 신고):** 공사의 규모와 내용에 따라 **건축 허가**를 받아야 하는 경우와 **건축 신고**만으로 가능한 경우가 나뉘어요. 예를 들어 연면적 합계 100제곱미터 이하 주택의 건축, 연면적 85제곱미터 이내의 증·개·재축 등은 신고 대상일 수 있지만, 그 이상 규모나 특정 지역에서는 허가가 필요할 수 있습니다. 이건 전문가(건축사)와 상의해서 정확히 진행해야 해요!
* **절차 생략은 절대 금물! (무허가 시 조치):** 만약 허가나 신고 없이 공사를 진행하면 불법 건축물이 되어 철거 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으니, 반드시 적법한 절차를 거쳐야 합니다!!
### 드디어 시작: 착공 및 공사 진행
설계 도면대로, 허가(신고) 내용대로 공사를 시작하는 단계예요.
* **공사 시작! 알립니다! (착공신고):** 허가를 받거나 신고를 한 건축물 공사를 시작하기 전에는 해당 지자체에 착공신고를 해야 해요. 이때 공사 계획, 안전 관리 계획 등을 제출하게 됩니다.
* **안전하고 조화롭게 (토지 굴착 및 소음·진동 관리):** 터파기 등 토지 굴착 시 안전 조치는 필수! 공사 중 발생하는 소음이나 진동이 이웃에 피해를 주지 않도록 관리하는 것도 중요해요. 관련 법규 기준을 지켜야 합니다.
* **제대로 짓고 있나? (공사 감리):** 일정 규모 이상의 공사는 건축사가 공사 감리자로서 설계 도면대로 시공되는지, 안전 관리는 잘 이루어지는지 등을 확인하고 감독해요. 건물의 품질과 안전을 위해 꼭 필요한 과정이죠.
### 마무리: 완료 후 절차
길었던 공사가 끝나면, 몇 가지 마무리 절차가 남아있어요.
* **이제 입주! (사용승인):** 공사가 완료되면 허가권자(지자체)에게 사용승인을 신청해야 해요. 현장 조사를 통해 설계대로 시공되었는지, 법규에 적합한지 최종 확인 후 사용승인서가 발급되어야 건물을 정식으로 사용할 수 있습니다.
* **세금 납부는 성실하게 (취득세 납부):** 증축으로 인해 건축물 가액이 증가했다면, 증가된 부분에 대해 취득세를 납부해야 해요.
* **서류도 깔끔하게! (건축물 등기 변경):** 증축이나 대수선으로 건축물의 내용(면적, 구조 등)이 변경되었으므로, 건축물대장 변경 신청을 하고, 변경된 내용으로 부동산 등기부도 변경 등기를 해야 소유권을 확실히 할 수 있어요.
## 마치며
단독주택 증축과 대수선, 어떠셨나요? 생각보다 알아야 할 것도, 거쳐야 할 절차도 꽤 많죠? ^^ 하지만 너무 어렵게만 생각하지 마세요! 전문가(건축사)와 충분히 상의하고, 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하며 차근차근 진행한다면, 분명 꿈에 그리던 멋진 공간을 완성할 수 있을 거예요.
오래된 집을 새롭게, 좁았던 공간을 더 넓게 바꾸는 과정! 힘들지만 그만큼 보람도 클 거라 믿습니다. 여러분의 성공적인 집 꾸미기를 응원할게요!