재건축 사업, 누가 이끌어가고, 누가 지을까? 🤔 시행자 지정과 시공자 선정 파헤치기!
재건축 사업, 내 집을 새롭게 짓는다는 설렘과 기대감도 있지만, 복잡한 절차 때문에 걱정이 앞서는 분들도 많으실 텐데요. 😥 특히 누가 이 사업을 이끌어갈 ‘시행자’가 되는지, 또 어떤 건설사가 우리 집을 지어줄 ‘시공자’로 선정되는지 궁금한 점이 많으실 거예요. 그래서 오늘은 재건축 사업의 시행자 지정과 시공자 선정에 대해 쉽고 재미있게 알려드릴게요! 😉
시행자, 누가 될 수 있을까? 🤔
재건축 사업의 시행자는 크게 세 가지로 나눌 수 있어요. 누가 될 수 있는지 자세히 알아볼까요?
1. 시장·군수등의 직접 시행 또는 토지주택공사등의 지정
- 어떤 경우에? 천재지변이나 안전 문제로 긴급하게 재건축을 해야 할 때, 또는 조합 설립이 늦어지거나 사업시행계획인가 신청이 지연될 때 시장·군수등이 직접 나서거나 토지주택공사등을 지정해서 사업을 시행할 수 있어요.
- 예외는 있다! 재건축 사업이 지지부진하거나, 공공의 이익을 위해 필요한 경우에 해당돼요. 예를 들어, 추진위 구성 승인 후 3년 안에 조합설립인가 신청을 못 하거나, 조합설립인가 후 3년 안에 사업시행계획인가 신청을 못 하면 시장·군수등이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 지정할 수 있다는 점! 😮
- 알아두면 유용한 정보! 이때, 해당 정비구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상이면서 토지등소유자의 과반수가 동의하면 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있다는 사실! 😉
2. 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자의 지정
- 어떤 경우에? 마찬가지로 천재지변 등으로 긴급하게 재건축을 해야 할 때, 또는 재건축 조합 설립 동의 요건 이상에 해당하는 사람들이 신탁업자를 시행자로 지정하는 것에 동의할 때 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자를 시행자로 지정할 수 있어요.
- 지정개발자란? 여기서 잠깐! 토지등소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자로서 일정한 요건을 갖춘 사람을 ‘지정개발자’라고 부르는데요. 이들은 재건축 사업을 더욱 전문적이고 효율적으로 이끌어갈 수 있다는 장점이 있어요.
3. 사업대행자 지정
- 사업대행자란? 시장·군수등은 조합 또는 토지등소유자가 사업을 제대로 추진하기 어렵다고 판단될 경우, 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업대행자로 지정할 수 있어요.
- 왜 필요할까? 장기간 사업이 지연되거나 권리관계 분쟁 등으로 사업 추진이 어려운 경우, 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하는 경우에 사업대행자를 지정할 수 있다는 점! 사업이 멈추지 않고 계속 진행될 수 있도록 돕는 역할을 한다고 보시면 돼요.
시공자, 어떻게 선정될까? 🤔
자, 이제 누가 우리 집을 지어줄 ‘시공자’를 어떻게 선정하는지 알아볼까요? 😊
1. 경쟁입찰 또는 수의계약
- 원칙은 경쟁입찰! 시장·군수등이 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자를 시행자로 지정한 경우, 경쟁입찰을 통해 시공자를 선정하는 것이 원칙이에요.
- 수의계약은 예외적으로! 다만, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에는 수의계약을 통해 시공자를 선정할 수도 있다는 사실!
2. 시공자 선정 방법
- 주민 참여가 중요! 시공자를 선정할 때는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의에서 경쟁입찰 또는 수의계약 방식으로 시공자를 추천할 수 있어요. 이때 사업시행자는 추천받은 사람을 시공자로 선정해야 한다는 점!
- 투명한 절차는 필수! 경쟁입찰 방식은 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 중 하나를 선택해야 하고, 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 입찰 공고를 해야 해요. 또한, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최하고, 지역 주민을 대상으로 합동 설명회를 개최하는 등 투명한 절차를 거쳐야 해요.
마무리하며 😉
오늘은 재건축 사업의 시행자 지정과 시공자 선정에 대해 알아봤는데요. 복잡해 보이지만, 꼼꼼히 살펴보면 내 집을 새롭게 짓는 과정에 적극적으로 참여할 수 있다는 것을 알 수 있을 거예요. 혹시 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 관련 기관이나 전문가에게 문의해보세요! 😊