부동산 분쟁에서 자주 활용되는 인도(명도)·철거·수거단행가처분은 본안 판결 전에 임시로 권리를 보전할 수 있는 효과적인 법적 수단입니다. 이 글에서는 단행가처분의 개념부터 신청 방법, 필요 비용, 그리고 실제 신청 후 진행 절차까지 상세히 알려드릴게요.

단행가처분의 개념과 특징

단행가처분은 부동산의 인도청구권을 보전하거나 다툼이 있는 부동산 권리관계에 대해 임시로 지위를 정하기 위한 만족적 가처분을 말합니다. 일반 가처분과 달리 본안소송의 결과를 기다리지 않고도 권리실현에 가까운 효과를 얻을 수 있어요.

일반 가처분과 단행가처분의 차이점

일반 가처분은 현상유지를 목적으로 하지만, 단행가처분은 현상을 변경하여 채권자에게 만족을 주는 특성이 있습니다. 따라서 단행가처분은 더 엄격한 요건이 필요하고, 채권자의 권리가 매우 명백해야 인정받을 수 있어요.

단행가처분이 인정되는 경우

단행가처분은 아무 때나 인정되지 않아요. 다음과 같은 경우에 법원이 인정하는 경향이 있습니다:

1. 피보전권리가 매우 명백한 경우: 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건적인 명도청구권이 존재해야 해요.

2. 보전의 필요성이 인정되는 경우:
– 명도 집행 후 재침입한 경우
– 재건축사업이 소수 세대의 명도거부로 지연되는 상황
– 합의금 지급 후에도 명도를 거부하는 경우
– 한시적 사용허락 기간이 경과했는데도 명도요구에 불응하는 경우

이처럼 본안판결을 기다릴 경우 회복하기 어려운 손해가 발생하거나 채권자에게 가혹한 부담을 주는 상황에서는 단행가처분이 인정될 가능성이 높아요.

인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성법

가처분 신청서를 작성할 때는 다음 항목들을 꼼꼼히 기재해야 합니다.

필수 기재사항

1. 당사자 정보: 채권자와 채무자의 성명, 주소, 연락처 (대리인이 있다면 대리인 정보도 포함)
2. 목적물의 가액: 부동산의 시장 가치나 평가액
3. 피보전권리 및 목적물 표시: 보호받고자 하는 권리와 대상 부동산에 대한 명확한 설명
4. 신청취지: 법원에 구하는 명령의 내용을 명확히 작성
5. 신청이유: 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 설명
6. 관할법원: 부동산 소재지 관할 법원
7. 소명방법: 권리를 증명할 수 있는 증거 자료들
8. 작성 날짜와 서명/날인: 문서 작성일자와 당사자 또는 대리인의 서명 혹은 날인

신청취지 작성 예시

건물 명도단행가처분의 경우:

신 청 취 지
1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.
2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.
라는 재판을 구합니다.

철거·수거단행가처분의 경우:

신 청 취 지
1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.
2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.
라는 재판을 구합니다.

신청이유 작성 시 주의점

신청이유를 작성할 때는 권리의 발생 원인과 보전의 필요성을 논리적으로 설명해야 합니다. 특히 채권자의 권리가 왜 명백한지, 왜 본안소송을 기다릴 수 없는 긴급한 상황인지 구체적인 사실관계와 함께 설명하는 것이 중요해요. 증거자료와 연결지어 설명하면 더 효과적입니다.

인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청 비용

단행가처분을 신청할 때 필요한 비용은 크게 세 가지예요.

인지대

인지대는 본안 소송 인지액의 2분의 1에 해당하는 금액을 납부해야 합니다. 다만, 상한액은 50만원이에요.

예를 들어, 본안 소송 인지액이 70만원이라면 단행가처분 인지액은 35만원이 됩니다. 하지만 본안 소송 인지액이 120만원인 경우에는 절반인 60만원이 아니라 상한액인 50만원만 납부하면 돼요.

송달료

송달료는 당사자 수에 8회분을 곱한 금액을 예납해야 합니다. 2025년 기준으로 송달료는 1회당 약 5,160원이에요.

따라서 채권자와 채무자 각 1명씩이라면, 2명 × 8회분 = 16회분의 송달료인 약 82,560원을 납부해야 합니다. 채무자가 여러 명이라면 그만큼 송달료도 증가해요.

담보금

법원은 단행가처분 결정 시 대부분 담보 제공을 명령합니다. 담보금액은 사안마다 다른데, 특히 철거·수거 가처분의 경우 철거비용을 고려하여 결정되는 경우가 많아요.

일반적으로 수백만 원에서 수천만 원 사이인 경우가 많은데, 정확한 금액은 법원의 담보제공명령서를 통해 알 수 있습니다. 담보금은 현금으로 공탁하거나, 보증보험회사의 지급보증위탁계약을 통해 제공할 수 있어요.

제출 서류 및 접수 방법

필요 서류

다음 서류들을 준비하여 관할법원 민사신청 담당부서에 제출하면 됩니다:

1. 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서: 법원용 1부와 상대방 수만큼의 사본(최소 2부 이상)
2. 별지목록: 목적물이 명확히 특정된 도면 등이 포함된 문서 6부 이상
3. 법인등기부등본: 당사자가 법인인 경우 필요
4. 소명방법으로서의 권리증서: 소유권 증명 서류, 계약서, 채무불이행 증명 서류 등 관련 증거 사본 1부

접수 장소 및 방법

1. 관할법원: 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 접수해야 합니다.
2. 접수창구: 법원 종합민원실 또는 민사신청 담당부서
3. 접수방법: 필요 서류를 구비하여 직접 방문 접수하는 것이 일반적이며, 일부 법원에서는 전자소송을 통한 접수도 가능해요.

신청 후 진행 절차

가처분 신청 후에는 다음과 같은 절차가 진행됩니다:

1. 사건번호 부여: 신청서 접수 시 사건번호가 부여돼요.
2. 담보제공명령: 접수 후 약 2~4일 내에 담보제공명령서를 받게 됩니다(우편 송달 시 7~10일 소요).
3. 담보 제공: 법원이 정한 담보를 제공해야 합니다(현금 공탁 또는 보증보험 이용).
4. 심리 및 결정: 법원이 서류 심사나 심문을 통해 가처분 인용 여부를 결정해요.
5. 송달 및 집행: 결정이 인용되면 결정문이 송달되고, 필요시 집행관을 통한 집행이 진행됩니다.
6. 본안소송 진행: 가처분 결정 후 본안소송을 제기해야 하며, 법원이 별도 기간을 정하지 않은 경우 가처분 집행일로부터 2주 이내에 제기해야 함을 참고하세요.

결정 확인 방법

가처분 결정 여부는 다음 방법으로 확인할 수 있어요:

– 법원에 비치된 민원인용 컴퓨터 단말기 이용
– 가처분 결정 14일 경과 후에는 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 확인 가능

실무 팁 및 주의사항

소명자료 준비 전략

단행가처분은 일반 가처분보다 높은 수준의 소명이 필요해요. 따라서 다음과 같은 전략이 필요합니다:

1. 권리 증명 자료 충실히 준비: 소유권 증서, 계약서, 내용증명 등 권리 증명에 필요한 모든 서류를 준비하세요.
2. 사진, 동영상 등 시각자료 활용: 특히 불법점유나 재침입의 증거가 될 수 있는 시각자료는 매우 유용해요.
3. 전문가 의견서 활용: 필요한 경우 감정평가서나 전문가 의견서를 첨부하면 소명력이 높아집니다.

비용 효율성 고려

1. 본안소송과 병행 전략: 본안소송과 가처분을 동시에 진행하면 인지대 부담을 줄일 수 있어요.
2. 담보제공 방법 선택: 현금 공탁이 부담된다면 보증보험 이용을 고려해보세요. 보증보험료는 담보금액의 약 0.5~2% 정도로, 전액 현금으로 공탁하는 것보다 초기 부담이 적습니다.
3. 변호사 선임 여부 판단: 사안이 복잡하다면 전문가의 도움을 받는 것이 비용 대비 효율적일 수 있어요.

자주 하는 실수와 대응방안

1. 목적물 특정 미흡: 부동산을 명확히 특정하지 않으면 보정명령을 받게 됩니다. 등기사항전부증명서상 표시와 일치하게 기재하고, 필요시 도면을 첨부하세요.
2. 소명자료 부족: 피보전권리와 보전의 필요성에 대한 소명이 부족하면 기각될 수 있어요. 가능한 많은 증거를 준비하세요.
3. 담보 준비 지연: 담보제공명령을 받고 늦게 대응하면 절차가 지연됩니다. 미리 자금을 준비해두거나 보증보험회사와 상담해두는 것이 좋아요.

마치며: 효과적인 단행가처분 활용 전략

인도(명도)·철거·수거단행가처분은 부동산 분쟁에서 신속한 권리보호를 받을 수 있는 강력한 수단이지만, 요건이 까다롭고 절차가 복잡할 수 있어요. 특히 권리의 명백성과 보전 필요성에 대한 소명이 중요하니, 증거자료를 충분히 준비하는 것이 핵심입니다.

실제로 많은 부동산 분쟁에서 단행가처분은 상대방을 압박하고 신속한 해결을 이끌어내는 전략적 수단으로 활용되고 있어요. 다만, 요건을 충족하지 못해 기각되는 경우도 있으니 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

여러분의 권리를 지키기 위한 법적 대응, 이제 좀 더 명확히 이해하셨나요? 복잡한 법률 문제지만 한 걸음씩 차근차근 접근하면 해결의 실마리를 찾을 수 있을 거예요. 부동산 문제로 고민이 있으시다면 꼭 적절한 법적 조치를 통해 여러분의 권리를 지키시길 바랍니다! ^^