주택연금 가입조건 보유주택수 1주택 2주택 예외
안녕하세요! 😊 편안하고 안정적인 노후를 위해 주택연금에 대한 관심이 정말 뜨거운데요. 많은 분들이 ‘나는 집이 한 채가 아닌데…’ 혹은 ‘이사를 가야 해서 잠시 집이 두 채가 되는데 어쩌지?’ 하고 고민하시는 경우가 많더라고요. 맞아요, 원칙적으로 주택연금은 1주택 소유자를 위한 제도이지만, 너무 실망하기는 이르답니다! 예외적인 경우들이 있거든요. 오늘은 그 헷갈리는 주택연금 가입 조건 중 ‘보유주택수’에 대해 속 시원하게 알려드릴게요!
주택연금, 꼭 1주택자만 가능할까요?
많은 분들이 가장 궁금해하시는 부분일 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로는 그렇습니다! 하지만 세상 모든 일에 예외는 있는 법이죠? ^^
원칙은 1주택! 하지만…
네, 맞아요. 주택연금에 가입하려면 기본적으로 신청하시는 분과 배우자 분을 합쳐서 보유한 주택이 딱 1채여야 합니다. 이건 「주택담보노후연금보증규정」 제6조 제1항 본문에 명시된 내용이에요. 안정적인 노후 생활 지원이라는 주택연금의 취지를 생각해보면, 꼭 필요한 분들에게 혜택이 돌아가도록 하는 기본적인 원칙이라고 할 수 있습니다.
하지만 이 원칙만 듣고 ‘아, 나는 안 되겠네’ 하고 바로 포기하시면 안 돼요! 왜냐하면 우리를 위한 예외 조항들이 있기 때문이죠.
예외 조항: 다주택자도 가입 가능한 경우
바로 이 부분이 중요해요! 다음 두 가지 경우에는 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있도록 문을 열어두었어요. (「주택담보노후연금보증규정」 제6조 제1항 단서)
- 보유한 모든 주택의 공시가격 등을 합산한 금액이 12억 원 이하인 경우
- 이사나 상속 등으로 잠시 2주택이 되었고, 3년 안에 살지 않는 집을 처분할 조건인 경우
어때요? 생각보다 숨통이 트이는 느낌이지 않나요?! 이제 이 예외 조건들을 조금 더 자세히 파헤쳐 볼게요.
2주택 이상 소유자를 위한 예외 조건 파헤치기!
자, 그럼 어떤 경우에 2주택 이상을 소유하고 있어도 주택연금 가입이 가능한지, 그 구체적인 조건들을 꼼꼼하게 살펴봅시다.
예외 1: 보유 주택 합산 가격이 12억 원 이하인 경우
만약 부부가 소유한 주택이 여러 채라고 해도 너무 걱정하지 마세요. 그 주택들의 공시가격 등을 모두 합한 금액이 12억 원 이하라면, 현재 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있습니다! (「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절5.나(1))
예를 들어, 서울에 거주하는 아파트(공시가격 7억)와 지방에 작은 주택(공시가격 2억)을 소유하고 있다면, 두 주택의 공시가격 합계가 9억 원으로 12억 원 이하이죠? 이럴 때는 서울의 거주 아파트로 주택연금을 신청할 수 있다는 거예요. 정말 다행이죠?
예외 2: 일시적 2주택, 3년 내 처분 조건
이사를 가려고 새 집을 샀는데 기존 집이 아직 안 팔렸거나, 부모님께 집을 상속받아 갑자기 2주택자가 되는 경우가 종종 있죠. 이런 일시적인 2주택 상황에서도 주택연금 가입의 길이 열려 있습니다.
이때는 보유 주택의 합산 가격이 12억 원을 넘더라도, “제가 지금 사는 집 말고 다른 집은 3년 안에 꼭 처분하겠습니다!” 하고 약속하면, 현재 거주하는 주택으로 주택연금에 가입할 수 있어요. (「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절5.나(2))
혹시라도 약속한 3년 안에 다른 집을 처분하지 못하면 어떻게 되냐고요? 그때부터는 월 지급금이 잠시 멈추게 됩니다. 하지만 너무 상심 마세요! 나중에라도 그 집을 처분하게 되면, 멈췄던 기간의 월 지급금까지 모두 소급해서 받을 수 있답니다. 그러니 너무 조급해하지 않으셔도 괜찮아요.
잠깐! 보유 주택 수, 어떻게 계산하나요?
자, 그럼 ‘보유주택수’는 정확히 어떤 기준으로 어떻게 계산하는 걸까요? 이것도 꽤 헷갈리는 부분이니 확실히 짚고 넘어가야 해요!
주택 수 판정 기준
주택 수는 정부 전산망 자료를 활용해서 신청인과 배우자가 가진 주택을 합산해서 판단합니다. (「주택담보노후연금보증규정」 제6조제2항) 여기서 중요한 건 ‘부부 합산’이라는 점이에요! 배우자 명의의 주택도 포함된다는 사실, 꼭 기억해주세요.
포함되는 주택 vs 제외되는 주택
모든 건물이 주택 수에 포함되는 건 아니에요. 어떤 건 포함되고, 어떤 건 제외되는지 알아두면 좋겠죠?
포함되는 경우:
제외되는 경우 (즉, 주택 수 계산에 안 들어가는 것들):
- 담보로 제공하지 않는 오피스텔
- 아파트 분양권, 재건축/재개발 조합원 입주권
- 일정 조건을 갖춘 농어촌 주택 (예: 사용 승인 후 20년 경과, 85㎡ 이하 단독주택 등)
- 문화재로 지정된 주택
- 주거 전용면적 20㎡ 이하 주택 (단, 아파트는 제외)
생각보다 복잡하죠?! 특히 오피스텔은 담보로 제공하는지, 주거용으로 사용하는지에 따라 달라지니 유의해야 합니다.
주거용 오피스텔, 이것만은 꼭 확인하세요!
최근 주거용 오피스텔도 주택연금 가입 대상에 포함되었는데요. 모든 오피스텔이 다 되는 건 아니에요! 다음 조건을 모두 만족해야 합니다.
- 신청자가 해당 오피스텔에 주민등록 전입해서 실제 거주해야 하고요.
- 부엌 등 주거 시설을 제대로 갖추고 있어야 해요.
- ‘지방세 세목별 과세증명서’ 상 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 부과되고 있어야 합니다.
이 세 가지 조건을 충족하는 ‘주거용 오피스텔’만 주택연금 담보로 제공하고, 보유주택수에도 포함된다는 점, 잊지 마세요!
언제 기준으로 주택 수를 보나요?
주택연금 신청 시 주택 수를 언제 기준으로 판단하는지도 궁금하실 텐데요. 신청인과 배우자가 정부 전산망 활용에 동의한 날부터, 한국주택금융공사가 보증을 최종 결정하는 날까지의 정보를 기준으로 판단합니다. (「주택담보노후연금보증규정」 제6조제4항)
마무리하며
휴~ 주택연금의 보유주택수 기준, 생각보다 알아야 할 내용이 많죠? ^^ 그래도 오늘 저와 함께 차근차근 살펴보니 이제 좀 감이 잡히실 거라 믿어요.
가장 중요한 것은 ‘1주택 원칙’에도 불구하고 여러 예외 조항이 있다는 사실! 그러니 지레짐작으로 포기하지 마시고, 본인의 상황이 예외 조건에 해당하는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요해요.
혹시 더 궁금한 점이나 개인적인 상황에 대한 정확한 판단이 필요하다면, 주저하지 마시고 한국주택금융공사(HF)에 문의해서 상담받아 보시는 것을 추천해 드립니다. 전문가의 도움을 받으면 훨씬 명확하게 알 수 있을 거예요.
여러분의 행복하고 편안한 노후 설계를 진심으로 응원합니다!